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最高法院民事判決 八十九年度台上字第二七一七號
上 訴 人 乙 ○
訴訟代理人 沈佩香律師
被 上訴 人 甲○○
己○○
丁○○
戊○○
丙○○
庚○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十六日台灣高等法
院第二審判決（八十七年度上字第一七八八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地及駁回上訴人其餘上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：被上訴人甲○○、丙○○之被繼承人楊紫金、庚○○與己○○之被繼承人楊漢龍、丁○○與戊○○之被繼承人楊財興、已故楊高梅及訴外人楊登太郎、楊漢卿，於民國六十一年十月三日共同將系爭坐落台北市○○區○○段一小段一七三之二、一七四之二號（即重測前台北市○○區○○段八五四、八五六號）土地出租予訴外人劉瑞山，供作其所有門牌台北市○○路○段二三三巷十七之一號房屋之基地，租期自六十年六月十五日起至八十年六月十四日止，租金新台幣（下同）四萬元，雙方並約定劉瑞山如出售系爭房屋，應徵得出租人同意，出租人並有優先承購權。
劉瑞山於六十四年六月八日將系爭房屋出售予上訴人，由上訴人承受前開租賃關係。
嗣楊紫金等死亡，由丙○○等繼承該租賃關係。
至八十年六月十四日租約期滿，兩造租賃關係終止，被上訴人並屢次向上訴人表明不再續租等情，爰依租賃關係求為命上訴人將系爭房屋拆除，將系爭土地返還被上訴人及其他共有人，並依不當得利之法律關係，求為命上訴人賠償最近五年相當於租金之損害金三十一萬五千四百零一元之判決（被上訴人於第一審起訴請求自租約期滿即八十六年六月十五日起八十四個月之損害金共六十三萬元，第一審駁回超過三十一萬五千四百零一元部分，被上訴人對該部分未聲明不服。
又原審就第一審所命上訴人給付損害金超過十七萬九千三百六十九元部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴。
被上訴人就該敗訴部分提起上訴，經原審以其上訴所受利益未逾六十萬元，裁定駁回其上訴。
並另以裁定駁回被上訴人追加之訴，被上訴人就上開二裁定均未聲明不服，亦告確定）。
上訴人則以：系爭租約期滿後，伊繼續使用，被上訴人未即時為反對續租之意思表示，已更新為不定期租約等語，資為抗辯。
原審就第一審所命上訴人給付被上訴人金額中關於十七萬九千三百六十九元部分予以維持，駁回上訴人對該部分之上訴，並命上訴人就系爭土地中之建物如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分拆除，將基地返還被上訴人及其他共有人，無非以：被上訴人主張之事實，業據其提出土地租賃契約書、房屋買賣契約書、土地登記簿謄本、戶籍謄本附卷為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
雖上訴人辯稱上開租約期滿後，伊繼續使用，被上訴人未即時為反對續租之意思表示，已更新為不定期租約云云。
惟查兩造租約第六條約定：「租約屆滿乙方應將租地返還甲方並應將房屋無條件拆除，但若雙方同意繼續租賃時應另訂約」。
已明示期滿後除另訂新約外，不再續約之旨，自無民法第四百五十一條之適用。
上訴人所辯兩造租約已更新為不定期云云，不足採信。
兩造租約既已因租期屆滿而終止，被上訴人本於兩造間之租賃關係請求上訴人將系爭房屋即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分拆除，將土地返還，自屬有據，應予准許。
兩造租約既已終止，上訴人仍使用系爭土地，依一般社會觀念，足可認其受有相當於租金之利益，並使被上訴人受損害，被上訴人依不當得利法則請求上訴人賠償損害金，亦非無據。
惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金、及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年不行使而消滅，民法第一百二十六條亦有明文。
租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。
被上訴人請求上訴人給付自八十年六月十四日起八十四個月之租金（算至八十七年六月十四日），上訴人既以時效抗辯被上訴人所請求超過起訴前五年之損害金，被上訴人就八十二年六月八日前之損害金，即不得請求，其餘自八十二年六月九日起至八十七年六月十四日止部分之損害金，應予准許。
至於其金額，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，基地租用之租金，以不超過該土地申報地價額年息之百分之十為限。
查系爭土地之所有權人並未就系爭土地申報地價，依平均地權條例第十六條之規定，應以公告地價百分之八十為其申報地價。
系爭土地分別於八十年七月一日、八十三年七月一日、八十六年七月一日公告地價，各為每平方公尺一萬一千一百元、一萬三千三百元、一萬六千九百元，有地價證明在卷可按。
依上開規定，應認其申報地價各為八千八百八十元、一萬零六百四十元、一萬三千五百廿元。
次查上訴人所承租部分為上開一七四之二、一七三之二土地中之廿五坪（見土地租賃契約書），相當於八二‧六四平方公尺，而上訴人使用之系爭房屋，經第一審法院囑託台北市古亭地政事務所測量結果，Ａ、Ｂ、Ｃ部分合計六三平方公尺，雖不足八二‧六四平方公尺，但其既承租八二‧六四平方公尺，不足之空地部分仍在其管領力支配之下，自應以所承租之八二‧六四平方公尺為損害金之計算標準。
復查被上訴人甲○○、丙○○、庚○○、己○○對系爭一七三之二、一七四之二號土地之應有部分均各為八分之一、四分之一、十六分之一、十六分之一，合計二分之一。
又系爭土地坐落台北市○○區○○路巷道內，經審酌其地理位置、鄰近環境及交通等情狀，其租金認以申報地價總額年息百分之八為當。
則被上訴人甲○○、丙○○、庚○○、己○○共得請求之損害金，八十二年六月九日起至八十三年六月三十日止共三萬一千一百四十八元、八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止共十萬五千五百十六元、八十六年七月一日起至八十七年六月十四日止共四萬二千七百零五元，合計十七萬九千三百六十九元。
另查原土地所有權人楊財興於八十六年八月廿七日死亡，其繼承人為丁○○、戊○○、周楊枝葉、周勤、楊秀鸞、楊明鏡、楊明優、楊明麗八人，有財政部免稅證明書在卷可憑。
丁○○、戊○○尚未與其他繼承人辦理分割遺產，為其二人所不爭執，則楊財興死亡前對上訴人之不當得利返還請求權，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，楊財興死亡後，其所遺對系爭土地之應有部分，亦由全體繼承人共同繼承而屬共同共有，則上訴人無權占有系爭土地之不當得利返還請求權，亦屬全體繼承人之公同共有債權，丁○○、戊○○不得單獨請求上訴人向其二人給付損害金。
至被上訴人甲○○、丙○○、庚○○、己○○依不當得利之法律關係請求上訴人給付十七萬九千三百六十九元，則應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查本件被上訴人係依據租賃契約，請求上訴人返還租賃物即系爭土地，並非本於所有權之作用，請求上訴人返還無權占有之土地，自與系爭土地屬誰所有無關。
而依被上訴人提出附卷之系爭土地租賃契約書記載，本件出租人計有甲○○、楊紫金、楊漢龍、楊財興、楊高梅、楊登太郎及楊漢卿等七人。
除被上訴人甲○○一人及楊登太郎、楊漢卿外，其餘楊紫金、楊漢龍、楊財興、楊高梅等四人均已亡故，為原審認定之事實，則上開四人就系爭租賃契約之權義關係，依法應由各該出租人之全體繼承人承受。
本件何以得由被上訴人六人起訴請求，原審並未說明其法律之依據，遽命上訴人將系爭土地上建物拆除，將土地返還被上訴人六人及其他共有人，自有可議。
又第一審判命上訴人給付被上訴人之損害金為三十一萬五千四百零一元，原審認上訴人應給付被上訴人甲○○、丙○○、庚○○、己○○十七萬九千三百六十九元，被上訴人丁○○、戊○○不得單獨向上訴人請求損害金，惟原判決主文第一項後段僅諭知命上訴人給付金額超過十七萬九千三百六十九元部分廢棄，及原判決主文第三項就該廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回，則原審命上訴人給付之金額，仍包括被上訴人丁○○、楊正勝在內，亦有判決主文與理由矛盾之違法。
再原判決並無附圖，原判主文第二項及理由欄中所載如附圖究何所指﹖及據上論結欄所載本件甲○○等之上訴為「有無理由」，均有欠當。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十一 日
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