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最高法院民事判決 八十九年度台上字第二七三二號
上 訴 人 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 錢秉才
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十日臺灣高等
法院臺南分院第二審判決（八十七年度重上字第九五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人之訴及命上訴人為對待給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國八十四年六月二十日，向伊購買坐落嘉義市○○○段三小段一一六之九號土地及地上門牌嘉義市○○○街二十號房屋一棟，總價款新臺幣（下同）一千五百五十五萬五千元，約定依工程進度分期付款。
系爭房屋早已竣工，經伊所屬南靖糖廠先後於八十五年九月十一日、同年十月十四日通知被上訴人辦理點交手續，被上訴人均未前來。
嗣再通知繳付第九期完工交屋自備款二十七萬九千元，及辦理交屋、貸款等事宜，亦拒不繳交及辦理。
按兩造買賣契約第五條第四款約定，因非可歸責於伊之事由致不能貸款者，被上訴人應於接獲伊限期通知三十日內以現金一次向伊繳清貸款金額一千零十一萬元。
又依買賣契約約定，被上訴人不履行債務拖延交屋及逾期繳款，經伊催告仍不履行時，應給付遲延利息，伊並得請求按應繳款項每日千分之一計算之違約金等情，爰本於買賣契約關係，求為命被上訴人給付一千零三十八萬九千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另加計按每日萬分之一計付違約金之判決。
（逾上開違約金之請求，經第一審為上訴人敗訴之判決，未據其聲明不服。）
被上訴人則以：兩造並未簽訂房屋買賣契約書，上訴人所提買賣契約僅蓋其南靖糖廠印章，上訴人提起本件訴訟，其當事人不適格。
又上訴人建築房屋所取得之使用執照不合法，且系爭房屋有多項重大瑕疵，上訴人拒不補正，業經伊解除契約，上訴人不得再請求給付價金。
退而言之，縱認伊不得解除契約，上訴人建築之房屋既有諸多瑕疵，即屬債務不履行之不完全給付，經伊催告補正而未補正，伊在上訴人補正前亦得行使同時履行之抗辯權，拒絕給付價款等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決中超過一千零三十八萬元部分廢棄，改判駁回上訴人之訴，及諭知被上訴人之前開給付，於上訴人依臺灣省建築師公會鑑定報告結論欄即原判決附表所示修復補正之同時為之，無非以：依系爭買賣契約書前言欄之記載，賣方為上訴人，買方為被上訴人，上訴人南靖糖廠廠長許詔男僅為賣方代理人，上訴人提起本件訴訟，其當事人之適格並無欠缺。
次查上訴人主張被上訴人向伊購買系爭房地，總價款一千五百五十五萬五千元，約定依工程進度分期付款，被上訴人尚有完工交屋款二十七萬九千元及貸款金額一千零十一萬元，合計一千零三十八萬九千元未給付之事實，業據提出房地買賣契約書及分期付款表等為證。
又系爭房屋經囑託臺灣省建築師公會鑑定結果具有：樓梯級深尺寸不足，與建築技術規則第三十三條規定不符、梯面花崗石未依原設計圖作止滑溝、女兒牆高度不足、花台未設落水管及未依圖施工、未依設計圖說埋設通氣管、浴廁壁磚及外牆未依原設計貼法施工、臥室門框未露出牆壁一公分、不鏽鋼門未依原設計圖說加固定鉸鍊、紗門開關使用不良、內牆有滲水、龜裂等瑕疵各情，亦有該建築師公會之鑑定報告書可稽，且為兩造所不爭，均堪信為真實。
上開瑕疵均與房屋安全結構無關，不影響居住安全，顯非重大瑕疵，且其修復費用只須四十三萬一千三百元，按房屋總價一千五百五十五萬五千元與修補費用比較觀之，依民法第三百五十四條及第三百五十九條規定，解除契約顯對上訴人不公平，被上訴人據以解除系爭買賣契約，於法尚有未合。
又系爭房屋使用執照，據嘉義市政府函復被上訴人稱並無註銷使用情形，被上訴人抗辯該使用執照不合法，亦不可採。
系爭房屋既有前開瑕疵，且此項瑕疵係於契約成立後始發生，而各該瑕疵又係因上訴人履行債務之使用人即承攬房屋建築之建商施工不良所致，依法即應由上訴人負過失責任，被上訴人自得類推適用給付遲延之法則，請求上訴人補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。
茲被上訴人於上訴人催告交屋及給付交屋款時，即已發函向上訴人表示系爭房屋有前開瑕疵存在，並要求上訴人補正，則被上訴人抗辯於上訴人依上述臺灣省建築師公會鑑定報告所示及建造執照暨施工圖說補正瑕疵前，得拒絕給付價金，尚無不合。
上訴人於收受被上訴人催告補正後長期不為補正，於債務之履行，未盡誠信，被上訴人執以拒絕給付貸款及交屋款，尚無明顯違反誠信原則之情事。
上訴人主張修繕款僅約佔買賣價款百分之二‧七，被上訴人拒絕給付尾款，違背誠信原則，依民法第二百六十四條第二項規定，不得行使同時履行抗辯權，核非可採。
被上訴人既於上訴人催告交屋並給付交屋款時，即發函表示上訴人應先補正瑕疵，上訴人亦自承尚有部分瑕疵迄未補正，則被上訴人就其價金之給付，即無遲延情事，自不生依買賣契約第九條約定按應付金額每日加計千分之一滯納金之問題，亦不生自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息問題，上訴人請求給付違約金及法定遲延利息，均難准許。
從而，上訴人本於買賣契約訴請被上訴人給付一千一百三十八萬元部分，為有理由，應予准許，其餘請求，則不應准許。
再者，被上訴人既就其對上訴人所負價金債務，與上訴人對其所負瑕疵補正義務主張同時履行抗辯權，上訴人復無法證明其就該補正義務已為給付或為給付之提出，法院即應為同時履行之判決等詞，為其判斷之基礎。
按判決不備理由或理由矛盾者，其判決當然為違背法令，民事訴訟法第四百六十九條第六款定有明文。
判決主文與理由不符，亦屬判決理由矛盾情形之一。
查本件原判決先於理由欄第四項認上訴人主張被上訴人向伊購買系爭房地，尚有完工交屋款二十七萬九千元及貸款金額一千零十一萬元，合計「一千零三十八萬九千元」未付為真實，次於第八項認上訴人依買賣關係，請求被上訴人給付「一千一百三十八萬元」為有理由，而於主文欄諭知准其請求之金額，則為「一千零三十八萬元」，已非無主文與理由及理由前後矛盾之違法。
又依系爭買賣契約第六條第二項約定，乙方（指上訴人）通知交屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵不能居住及使用者外，甲方（指被上訴人）不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，有該買賣契約書足憑，並經上訴人於原審陳明，且稱此係以特約限縮被上訴人得拒絕交屋之條件云云（見原審卷第九四頁及一審卷第九頁）。
乃原判決未敘明上訴人此項主張何以不足採取之意見，遽認系爭房屋之瑕疵並非重大，不影響居住之安全，被上訴人得據以拒絕給付價金，行使同時履行抗辯權，亦有判決理由不備之違法。
再者，臺灣省建築師公會鑑定報告所載之房屋瑕疵，其中部分似經上訴人修復補正，有嘉義市政府復原審函及所附會勘處理情形報告表可稽（見原審卷一○七頁、一○八頁）。
原審仍命上訴人依該鑑定報告修復補正，並為與被上訴人給付價金同時履行之諭知，尤欠允洽。
上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 謝 正 勝
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十五 日
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