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最高法院民事判決 九十年度台上字第二○九號
上 訴 人 甲○○
丁○○
己○○
庚○○
乙○○
丙○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 林大華律師
邱國旺律師
被 上訴 人 台灣省私立八德殘障教養院
法定代理人 呂新民
訴訟代理人 吳武川律師
右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年一月八日台灣高等法院第二審判決(八十七年度上字第六六七號)，提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人分別向伊承租如第一審判決附表所示之土地（下稱系爭土地），訂有耕地租約。
嗣該土地業經依法變更為非耕地使用，伊於桃園縣政府耕地租佃委員會調處時，已依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定為終止租約之意思表示。
兩造間之前開租約既已合法終止，上訴人竟予否認等情，求為確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在之判決。
上訴人則以：被上訴人雖向調處機關為終止租約之請求，但未曾向伊等為終止系爭土地耕地租約之意思表示，復未依規定補償伊，前開租賃契約自屬尚未合法終止，兩造間就系爭土地之租賃關係迄仍存在等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人前揭主張上訴人分別向伊承租系爭耕地，該土地經依法變更為非耕地使用，伊於調處時已為終止租約之意思表示之事實，業據其提出桃園縣政府工務局簡便行文表、調處程序筆錄、私有耕地租約、土地登記簿謄本為證，堪認為真實。
查桃園縣政府耕地租佃委員會於民國八十五年九月二十日調處時，主席命兩造陳述，申請人即被上訴人陳稱：「出租耕地變更使用，請求依法終止，收回租約土地」，「系爭土地已變更為非耕地，擬收回土地，並依耕地三七五減租條例第十七條有關規定補償承租人」，對造人即上訴人表示：「不同意申請人陳述，承租耕地係政府都市計畫變更，並非佃農擅自變更」，「請求按重劃後土地面積百分之三十為補償」；
同年十二月十二日調處時，申請人即被上訴人陳稱：「出租耕地變更使用，請求依法終止租約」，「系爭土地已變更為非耕地，擬收回土地，並依耕地三七五減租條例補償承租人」，對造人即上訴人表示：「不同意申請人陳述，承租耕地係政府都市計畫變更，並非佃農擅自變更」，「請求按土地公告現值一‧四倍補償，增值稅由地主負擔。
假如公告現值低於新台幣（下同）一萬五千元，以一萬五千元計算」，有該委員會「申請人台灣省私立八德殘障教養院（即被上訴人）與對造人甲○○等七人（即上訴人）租佃爭議調處不成立案全宗」所附調處程序筆錄可稽。
是兩造既當面對話，被上訴人即已當場明白表示終止租約之意思。
又按耕地三七五減租條例第十七條第二項規定出租人終止租約應給予承租人之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。
故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，祇須依同條第一項第五款規定向承租人為終止租約之意思表示，即生合法終止租約之效力，尚不生同時履行抗辯之問題。
查系爭土地於重劃前，其中桃園縣大溪鎮○○段一九八號土地已變更為道路用地及住宅區○○段四二三號、四二四號土地變更為停車場用地，同段二二六號、四○六號、四一一號、四一一之一號
、四二一號、四二二號土地變更為住宅區○○段四一九號、四二一之一號、四二六之四號土地變更為道路用地，同段四一四號、四一七號、四一八號、四二○號土地變更為公園用地；
嗣經重劃後前開地號均已變更，用途亦均變更為住宅區。
被上訴人據此依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約，自生終止之效力。
因上訴人抗辯被上訴人未給予補償，前開租賃契約未合法終止，兩造間之系爭土地租賃關係尚屬存在，被上訴人以有即受確認判決之法律上利益，請求確認兩造間之前開租賃關係不存在，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人於第一審提出實測圖陳稱：上訴人原承租土地之位置及面積用肉眼觀看實難明瞭，以實測圖與地籍圖套繪，即可確定上訴人所承租系爭土地之位置及面積云云，第一審乃將該實測圖函送桃園縣大溪地政事務所參考。
而該地政事務所繪製之土地複丈成果圖係依前開實測圖套繪，實際上與上訴人使用土地之現況不符，既為兩造所不爭執（見第一審卷一○四頁背面、一○六頁背面、一○八頁至一一○頁、一一八頁至一二二頁、一二九頁）。
且依土地登記簿謄本所載，系爭土地因土地重劃，其地號及面積於八十七年間似均已變更。
則上訴人承租占有系爭土地之範圍，其在重測後土地之地號、位置及面積情形如何﹖即欠明確。
原審審判長於未依民事訴訟法第一百九十九條第二項規定予以闡明，令被上訴人敍明或為完足之補充前，遽為判決，於法自有未合。
次依前開調處不成立案全卷所附調處程序筆錄記載，桃園縣政府耕地租佃委員會於八十五年九月二十日調處時，主席命兩造陳述「調處之目的」、「事實及理由」時，申請人即被上訴人陳稱：「出租耕地變更使用，請求依法終止，收回租約土地」，「系爭土地已變更為非耕地，擬收回土地，並依耕地三七五減租條例第十七條有關規定補償承租人」；
同年十二月十二日調處時，主席命兩造陳述「調處之目的」、「事實及理由」時，申請人即被上訴人陳稱：「出租耕地變更使用，請求依法終止租約」，「系爭土地已變更為非耕地，擬收回土地，並依耕地三七五減租條例補償承租人」各等語（見外放證物）。
似見被上訴人前開陳述僅係向調處機關所為，是否兼有向上訴人為終止耕地租約之意思表示﹖尚待釐清。
又遍閱本件卷宗並無系爭桃園縣大溪鎮○○段四一九之一號、四二六號、四二六之一號土地之都市計畫土地使用分區證明資料（參見第一審卷三五頁、原審卷二七頁、三一頁、三三頁、六一頁、六五頁、一五六頁、一六七頁、一七○頁）。
則前揭被上訴人於調處時陳述之真意何在﹖被上訴人究於何時如何向上訴人為終止系爭土地耕地租約之意思表示﹖斯時系爭土地依法編定之使用分區情形如何﹖胥待進一步調查說明。
末查卷附土地登記簿謄本記載被上訴人之名稱為「財團法人台灣省私立八德殘障教養院」（見第一審卷六五頁、六六頁
、七六頁至八七頁、原卷卷五九頁、六○頁、六七頁、六八頁、八○頁至一二○頁），惟本件被上訴人提出之書狀均記載其名稱為「台灣省私立八德殘障教養院」。
究竟被上訴人依法登記之名稱為何﹖亦須查明補正。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十五 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖
法官 曾 煌 圳
法官 李 慧 兒
法官 楊 鼎 章
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 三 月 二 日
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