最高法院民事-TPSV,90,台上,238,20010216

最高法院民事判決 九十年度台上字第二三八號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 恆嘉建設股份有限公司
法定代理人 葉蔡秀霞
訴訟代理人 李林盛律師

右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十七日台
灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第四四八號），提起一部上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由
本件上訴人主張：上訴人於民國八十四年四月六日向被上訴人訂購坐落新竹市○○○段地號六○五－十四土地上「國家藝術園區」西區Ｄ型編號八之別墅型預售房屋一戶，總價新台幣（下同）一千六百五十萬元，依被上訴人之廣告及平面圖、銷售人員及負責人葉榮嘉承諾，該社區包括雕塑公園、美術館、雙語小學、幼稚園、辦公中心、社區商業中心、健康俱樂部等公共設施（下稱系爭公共設施），依約該工程於八十四年一月開工後，三百六十個工作天完工，上開房屋已於八十六年四月十二日交屋，惟系爭公共設施未於三百六十個工作天完工，上訴人於八十六年六月十七日以存證信函定期催告履行，被上訴人逾期仍未完工，依約每逾一日，應給付按總價款千分之一計算違約金，經催告滿九十日仍未竣工，違約金加倍計付等情，求為命被上訴人給付新台幣（下同）九百八十三萬四千元及其法定遲延利息之判決（第一審判命被上訴人給付九十八萬三千四百元本息，駁回上訴人其餘之請求。
兩造各就其敗訴部分，聲明不服，提起第二審上訴。
上訴人在原審擴張請求二百萬元本息，原審將第一審所為上訴人勝訴部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人之上訴及擴張之訴。
上訴人就其敗訴其中二百九十八萬三千四百元本息部分，聲明不服，提起第三審上訴。
上訴人先位聲明請求部分，經第一審判決駁回，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：上訴人向被上訴人購買者係「國家藝術園區」第一期建物，依該期廣告圖集第一頁總配置圖固載有系爭公共設施，但此係被上訴人對整個園區配置圖說明，總面積共達十萬坪左右，出售予上訴人或其他客戶房地，均係單獨地號與建號，為一戶一建照，並已交付完畢，至整體開發案中，所規劃之系爭公共設施，均列為公共場所，屬被上訴人所有，並未出售予上訴人或其他客戶，亦未將上開建物面積分攤至上訴人及其他客戶所購買房屋面積內，與一般公寓、大樓之集合式住宅，全部建物僅有一建照，公共設施均灌入客戶所購買面積內，迥然不同，系爭公共設施並不在本件買賣範圍。
況系爭公共設施須視整體園區規劃，逐步建構，亦在積極建造中，並未於契約中約定完工日期，自無給付遲延之情事。
上訴人請求給付違約金，即屬無據等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：本件上訴人主張之事實，固提出房屋及土地買賣契約書各一件、廣告平面配置圖、存證信函等件為證。
被上訴人對於國家藝術園區內含有系爭公共設施尚未建設完備之事實，並不爭執，惟否認有給付遲延之情事，並以前開情詞置辯，經查依兩造所簽訂之房屋買賣契約第一條所載，上訴人向被上訴人訂購者僅為坐落新竹市○區○○○段六○五之十四地號土地內『如附件二區域配置參考圖紅色標示之土地』，面積約六三‧五三坪及地上建物即建號為新竹市八十三工建字第○七○○號內國家藝術園區西區編號八之房屋一戶『如附件二區域配置參考圖紅色標示之房屋』，面積約一○○‧六九坪，面積為室內、陽台、平台、屋頂突出物、地下室及車庫面積總和，並未含系爭公共設施在內，有該買賣契約書可稽。
依被上訴人所規劃興建整體國家藝術園區，雖有系爭公共設施，但並未出售予上訴人或其他客戶，其所有權仍屬被上訴人所有，為上訴人所不爭執。
是則系爭公共設施非屬本件買賣之標的甚明。
次查，兩造雖約定系爭公共設施上訴人與全體住戶有共同使用之權利，且就公共設施中道路、學校、幼稚園、污水處理場、自來水用地、變電區用地等被上訴人不得變更使用，其中屬營利性或公益性場所如榮嘉雕塑公園、榮嘉美術館、商業中心、私立小學、幼稚園等，被上訴人得提供非國家藝術園區住戶使用，且為使前開公共設備有效使用起見，由被上訴人組織管理委員會，上訴人應自通知點交房屋日起，依照「遵守住戶守則暨管理服務規章同意書」之約定，分攤公共管理費，於交屋時，並將應負擔預繳三個月，然此屬被上訴人就其私有之部分同意有償提供與購買國家藝術園區內住戶使用之約定，故興建系爭公共設施提供與住戶付費使用，為被上訴人之契約附隨義務。
按企業經營者，應確保廣告內容真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條固定有明文，上訴人雖提出被上訴人售屋廣告及國家藝術園區平面圖集，主張被上訴人應負之義務不得於低於廣告之內容云云，惟該廣告乃屬「雕之森」（即國家藝術園區第二期房屋）售屋廣告，並非上訴人購屋（即國家藝術園區第一期房屋）售屋廣告，有上訴人提出售屋廣告可按，而平面圖集內並無如「雕之森」房屋廣告之內容，被上訴人於銷售上訴人所購買系爭房屋時之廣告內容為何，上訴人又無法舉證證明，其主張被上訴人應按「雕之森」售屋廣告之內容負責，尚不足取。
按被上訴人所印制之國家藝術園區平面圖集內，雖有系爭公共設施之規劃設計，然事實上被上訴人已就各項設備加以規劃建造中，其中㈠雕刻公園及美術館部分，已於八十四年八月開工整地，雕刻公園於八十五年初即完工，為上訴人所不爭，朱銘大師之雕刻作品，目前陳列在園區大門右方草坪即雙語小學預定地上，有現場相片可稽。
至美術館整地已完成，並取得建造執照，因加大室內展覽空間及增加室內停車位，目前申請變更設計中。
㈡私立雙語小學、幼稚園之預定地，均已整地完成，亦為上訴人所不爭，並經第一審至現場履勘明確。
設立學校，除建築涉及建管單位外，另涉及教育主管機關，目前雙語小學業於八十七年三月三十日獲主管機關新竹市政府准予籌設，同年五月五日對董事名冊准予備查，同年七月二十三日對董事會組織章程、董事會成立會議紀錄、財務報表、創辦人移交聲明書暨移交資料准予備查，並完成財團法人設立登記，並經法院依法公告在案，有財團法人新竹市私立清山國民小學捐助章程、財產目錄清冊、存款存單、新竹市政府八七府教國字第二二六四五、三二五六八、五五六○七號函，台灣新竹地方法院公告在卷可稽。
足見被上訴人仍有積極籌設中。
㈢健康俱樂部含地下室為七層樓建築，被上訴人已於八十四年六月間進行地下室及邊坡土方整地工程，整地完工後，申請取得本棟建物之建造執照，且因擴大面積而變更設計，有建造執照足憑；
目前工程進度結構體即將完工，有相片可按。
㈣陽光原野遊戲場，已完工使用。
㈤社區雙門禁管制關卡及二十四小時安全警衛，二重警衛室已完工，並由專門保全人員二十四小時執勤中。
㈥環區○○○道，已完工使用。
㈦辦公中心及社區商業中心規劃中。
㈧高標準污水處理系統，已興建完成。
依此即難認被上訴人未盡其廣告內容所載之義務。
再參酌上訴人曾以被上訴人銷售國家藝術園區之廣告不實為由，提出檢舉，亦經行政院公平交易委員會調查結果認定並無廣告不實之情事，有該會八十六年十二月六日（八六）公參字第八六一一六九一－○○二號函及該會（八七）公訴決字第○四二號訴願決定書各一份足稽。
再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時經催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，民法第二百二十九條第二項定有明文。
本件上訴人所購買房屋依前開契約第一條明定為室內、陽台、平台、屋頂突出物、地下室、停車位等總合，至契約附件四之社區休閒設施，僅載明健康俱樂部規劃設施項目：室內游泳池、羽毛球場、乒乓球、撞球室、健身房、韻律教室、三溫暖、靜修禪堂，並未就公共設施開工日及完工日期加以明定，至廣告平面圖集所記載僅係各項公共設施之預定開工日，並無明確之開工日及完工日期，再參照健康俱樂部之建築執照所載施工工期係自開工日起二十二個月完工，亦與買賣契約約定之完工期限自八十四年一月開工日起三百六十個工作天有別，顯見系爭公共設施與系爭買賣標的物完工日期不同。
上訴人既未能舉證證明於八十六年六月十七日催告被上訴人履行交付系爭公共設施係屬可得請求給付之時，僅依據平面圖上之預定開工期，推算系爭公共設施應完工日，即主張被上訴人有遲延給付之事由，亦與前開規定不符，自不足取。
末查，系爭房屋買賣契約第十條違約金之約定，係以可歸責於被上訴人事由，致系爭房屋逾期完工為前提，此觀該條規定自明。
上訴人所購買之房屋業已於八十六年四月十二日完工交屋，為上訴人所不爭，且上訴人於受領時，對於系爭公共設施尚未完工一節，未作任何保留或拒絕受領，有其所出具之驗收滿意書及交屋證明書在卷可稽。
足證系爭房屋買賣契約中有關違約金之約定，係針對上訴人所購買系爭房屋給付有違約之情事而言，並未包括系爭公共設施在內。
從而，上訴人依契約之法律關係，請求被上訴人給付違約金，即屬無據，不應准許。
並說明兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，核與本判決結果不生影響，無逐一論述。
爰將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回其上訴及擴張之訴，經核於法並無違背。
又按解釋契約，原須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字。
查卷附兩造所不爭之國家藝園區平面圖集第一頁總配置圖說明雖載有系爭公共設施，然僅記載各項公共設施預定開工日，並無明確之開工及完工日期，又其中私立雙語小學、幼稚園工程除涉及建管單位外，另涉及教育主管機關，且陽光原野遊戲場、社區雙門禁管制關卡及二十四小時安全警衛、環區○○○道等工程，亦無須請領使用執照，核與系爭房屋買賣契約書第六條以使用執照核發日期為正式完工日期之約定內容不符（見一審卷九頁）。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，認定系爭房屋買賣契約中有關違約金之約定，係針對系爭房屋給付，並不包括系爭公共設施在內，於法並無不合。
上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解除契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由。
又原判決當事人欄將被上訴人恆嘉建設股份有限公司法定代理人「葉蔡秀霞」誤載為「葉蔡秀雲」，宜由原審裁定更正之，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日