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最高法院民事判決 九十年度台上字第二四○號
上 訴 人 癸○○
訴訟代理人 王寶輝律師
被 上訴 人 壬○○
戊○○
甲○○
丁○○
乙○○
辛○○
己○○
庚○○
丙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年十月八日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第八四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十五年二月十二日，向台灣士林地方法院（下稱士林地院）標得坐落台北市○○區○○段一小段四八二號土地及地上建物，已辦妥所有權移轉登記，惟該土地上尚有被上訴人公同共有如原判決附圖（下稱附圖）所示之房屋，被上訴人係無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，致伊受損害等情，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條規定，求為命被上訴人拆屋還地，並自八十五年二月十二日起至返還土地之日止，按月給付伊新台幣三萬元之判決。
被上訴人則以：系爭土地及地上房屋原均為郭王章涼所有，嗣土地因贈與，房屋則因繼承關係，始各異其所有人，且無任何不得使用系爭土地之約定，自應推斷系爭土地之承受人默許系爭房屋之所有人即被上訴人得繼續使用系爭土地。
又訴外人江李玉貞係上訴人之前手，已將系爭土地之應有部分三分之一出租與伊，復未定租賃期限，上訴人受讓系爭土地，租賃關係依法仍繼續存在，伊非無權占用系爭土地等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張系爭土地為伊所有，被上訴人公同共有如附圖所示系爭房屋占用系爭土地等情，為被上訴人所不爭執，且據上訴人提出土地及建物登記謄本、所有權狀等附卷為證，並經第一審法院履勘現場，囑託台北市建成地政事務所測量屬實，有複丈成果圖及勘驗筆錄可稽，堪信為真實。
查附圖所示系爭房屋係郭王章涼於日據大正十二年七月十四日向原所有人黃水源購得系爭土地並登記為所有人後之同年八月間所建造，為其所有，有建物所有權保存登記申請書及建物圖面可按，雖未經保存登記，惟日後房屋所有人仍利用原房屋之結構增建二樓，仍不失其原有房屋之同一性。
郭王章涼於五十七年六月一日死亡，系爭房屋由其繼承人即養子郭維海繼承，嗣郭維海又於八十三年二月三日死亡，由被上訴人共同繼承為其等公同共有之事實，亦有土地複丈成果圖及上開日據時期建物所有權保存登記申請書、建物圖面及更正登記申請書、房屋稅繳款書、戶籍謄本及繼承系統表可稽。
系爭土地則由郭王章涼於五十七年一月十九日以贈與為原因，登記為被上訴人庚○○、甲○○及辛○○三人共有，應有部分各三分之一。
八十一年四月十日被上訴人庚○○之應有部分出賣予江李玉貞，並辦妥移轉登記，惟因系爭土地所有權全部訴外人中國信託商業銀行有抵押權存在，經其聲請拍賣抵押物，由上訴人拍定買受系爭土地全部之所有權，已辦妥所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本可稽。
系爭土地及系爭房屋原均屬郭王章涼一人所有，亦堪信實。
次查系爭房屋之基地連同雨遮面積共七四‧四五平方公尺（即附圖所示甲部分面積四‧七一平方公尺，乙部分面積一○‧五○平方公尺，丙部分面積五九‧二四平方公尺），折合約二二‧五坪，與上開申請書及建物圖面所載二二‧一五坪相若，雖略有差距，應係日據時期測繪建物圖面之精確度誤差所致，尚難執以否認系爭房屋自始即為郭王章涼所有。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。
故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，有最高法院四十八年台上字第一四五七號判例可稽，其意旨係明示房屋性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基地，土地與房屋若原屬同一人所有，日後如有先後出售房地情形，不應因房屋尚未出售而土地承買人即可要求拆屋還地，否則後出售之房屋，依繼受取得之法理，豈不喪失基地之繼續使用權，故於同時出售房地而異其所有人，或先後出售土地或房屋而異其所有人時，應認土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地。
系爭房地之原所有人郭王章涼生前係以贈與方式將土地所有權部分移轉登記與被上訴人庚○○、甲○○、辛○○，致發生土地與房屋之所有權分屬不同所有人之結果，應認庚○○、甲○○、辛○○自接受贈與後即已默許贈與人郭王章涼繼續使用系爭土地。
再參以日後被上訴人庚○○將系爭土地之應有部分三分之一轉售與江李玉貞後，江李玉貞將所取得土地之應有部分出租供系爭房屋之基地使用，並收取租金等情，業據江李玉貞供證在卷。
嗣至八十三年二月三日被上訴人之父郭維海死亡，由被上訴人繼承而取得系爭房屋之所有權，亦應承受被繼承人與江李玉貞間之租賃關係。
另土地所有人即被上訴人甲○○、辛○○因同時亦取得系爭房屋所有人之身分，而發生混同，亦有使用系爭土地之正當權源，至其他房屋所有人與土地所有人甲○○、辛○○為兄弟姐妹之血親關係，亦足推定土地所有人甲○○、辛○○同意彼等繼續使用系爭土地。
上訴人嗣後以投標買受取得系爭土地之全部所有權時，該拍賣公告亦已載明拍賣後不予點交，則上訴人不僅應承受系爭土地所有人江李玉貞與被上訴人間之原有租賃法律關係，且因上訴人明知系爭土地上系爭房屋存在之事實，仍願購買，亦足推定已默許系爭房屋之所有人繼續使用系爭土地，而有租賃關係，自難認被上訴人所有系爭房屋係屬無權占用上訴人所有之系爭土地云云，為心證所由得，復說明上訴人其他主張之取捨意見及其餘攻擊方法不再予審酌之理由，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
上訴論旨仍就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 三 月 十二 日
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