最高法院民事-TPSV,90,台上,269,20010222

最高法院民事判決 九十年度台上字第二六九號
上 訴 人 甲 ○ ○（即祭祀公業王五祥管理人）
訴訟代理人 王 振 志律師
被 上訴 人 丙○○○
丁 ○ ○
乙 ○ ○
共 同
訴訟代理人 張 香 奚律師

右當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十八年二月二日台灣高等法
院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一九七號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段第三一八地號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一二、一一三－五、一一二－六地號）及第三一九地號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一三、一一二－三、一一二－九地號）（下稱系爭土地）為伊所有，被上訴人丙○○○承租上開第三一八、三一九地號土地，被上訴人丁○○、乙○○分別承租上開第三一九地號土地，供作渠等所有房屋之基地，且均登記為地上權人（被上訴人等承租土地之情形詳如第一審判決附表㈠所示）。
伊與被上訴人等分別訂立之原租約期間雖自民國六十一年至八十一年止已屆滿，惟被上訴人等於屆滿後仍為租賃物之使用，而伊未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，應視為以不定期間繼續契約。
因兩造租約原約定租金係按地價稅百分之五點五及蓬萊稻谷四台斤計算，而台北市已不再生產稻谷，且系爭土地地價自七十年後上漲甚多，租金與系爭土地現今之價格相較，亦顯不相當。
經伊於八十一年原租約屆滿時分別通知將租金調整為每年按申報地價百分之七計算，並於八十四年間再以存證信函為調整租金之通知，同時催請繳納歷年積欠之租金，被上訴人等均不予置理等情，爰就先位聲明部分，依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條規定暨地上權之法律關係，求為：被上訴人等各承租之系爭土地自上開存證信函送達被上訴人等之翌月一日起，調整租金按每年申報地價百分之七計算，即調整為如第一審判決先位聲明⒈⒊⒋項所示之金額，並協同辦理地上權租金額變更登記，暨給付如原審判決附表㈠所示積欠之租金及自八十四年七月十五日算付法定遲延利息之判決（第一審就先位聲明部分，判決被上訴人等應分別給付上訴人如原審判決附表㈡所示之金額及利息，其餘之先位聲明，均為上訴人敗訴之判決，對備位聲明部分，則未予審酌。
嗣上訴人已表明僅就其先位聲明受敗訴判決部分提起上訴，而對原有移審效力之備位聲明部分未再併為上訴之聲明。
並於原審減縮其聲明為：請求調整租金按每年申報地價百分之六點五計算，即被上訴人等所承租上訴人之土地應調整租金如附表所示，被上訴人等另應協同上訴人依上述調整後之租金辦理地上權年租金金額之變更登記，及各再給付上訴人如附表所示積欠之租金及利息。
至被上訴人等就渠等受前開第一審不利判決部分，並未聲明不服。
又上訴人對第一審共同被告陳藍寶玉、吳林春桃為請求部分，業經上訴人於原審撤回對渠等之上訴）。
被上訴人等則以：兩造在形式上就系爭土地先後發生有不同內容之基地使用權契約關係即租賃契約與地上權存在。
因登記在後之地上權有絕對效力，且已另有地租之約定，兩造間即屬租約之更新，而應同受地上權法律關係之拘束，上訴人自不得依原租約為請求。
況伊等房屋基地之使用權係源自訴外人即地上權人游文通及建屋之廖燦輝，而非源於六十一年七月一日所簽訂之租賃契約，尤應按地上權之約定計算租金。
縱兩種契約關係可併存，依原租賃契約定之租金係按每年每坪土地地價千分之十五稅率並蓬萊稻谷四台斤計算、地上權租金係按每坪申報地價百分之二點五及稻谷五台斤計算，均屬機動調整，上訴人亦不得再請求調整及變更稻谷種類而按金錢請求。
至於上訴人按最高累進稅率繳納地價稅，係因其擁有眾多土地，不依土地法分售之結果，並非各筆土地均須按最高累進稅率繳稅。
又被上訴人丙○○○、乙○○已給付七十九年一月一日至八十四年六月三十日之租金，丁○○在八十二年給付地租時已與上訴人合意變更租率為按申報地價百分之二點五計算，上訴人超過上開部分之請求仍屬無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭土地為上訴人所有，原出租予被上訴人等供作渠等房屋之基地使用，至八十一年六月三十日原租期屆滿後，已成不定期租賃關係，被上訴人等就系爭土地並自渠等房屋之前手輾轉受讓地上權之事實，有兩造不爭之土地及建物登記簿謄本、土地租賃契約書等為證。
是被上訴人等取得上開地上權既係基於租用系爭土地供作渠等房屋之基地之原因，亦即該地上權之設定係以兩造間有租賃關係存在為前提，則被上訴人等辯稱兩造間已有租約之更新，而不再適用租賃關係，僅適用地上權關係云云，即無可採，殊不因租約約定之租金與地上權約定之租金不同，而影響兩造間同時有租賃及地上權關係存在。
茲查兩造於六十一年七月一日所訂立之土地租賃契約書，經約明：「租賃期間自六十一年七月一日起至八十一年六月三十日止，租金每年每坪按地價千分之十五稅率繳納外蓬萊稻谷四台斤。
於當年七月中旬依時價折合現款一次付清，如稅率調整時依照政府規定繳納」，及被上訴人等各於七十二年（原判決誤為七十年）、七十八年間就系爭土地取得地上權登記，其登記內容為：「存續期間不定期，地租每坪按申報地價百分之二點五及稻谷五台斛計算」等情，足認兩造所約定之租金，不論依土地租賃契約書或地上權設定登記之約定，其租金均係按每年每坪地價稅率及稻谷折合時價給付，並隨土地及稻谷之價格昇降而機動調整，自無容上訴人再依民法第四百四十二條規定或本於地上權之法律關係，請求調整租金之理。
又出租人（上訴人）是否因出租土地而獲利，雖非不得充為是否准許增加租金之參考資料，但尚非重要。
參以被上訴人等辯稱上訴人按最高累進稅率繳納地價稅，係因其擁有眾多土地，不依土地法規定分售之結果，非各筆之土地均須按最高累進稅率繳稅等語。
上訴人對之並不爭執，可見上訴人因同時擁有眾多土地須適用最高累進稅率繳納地價稅始致租金不敷繳稅。
其欲將此加徵之地價稅額以增加租金之方式轉嫁於被上訴人等，非但顯失公平，且與政府採累進稅率課徵地價稅之原意相悖。
故上訴人主張其土地地價總額超過累進稅率標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，請求調整租金，亦非法之所許。
兩造於訂立土地租賃契約書或設定地上權登記時既經考量租金可隨土地及稻谷價值之昇降而機動調整，即已將土地之價值及稻谷價格之昇降充分反映於租金，應無不公平可言，上訴人另主張依民事訴訟法第三百九十七條第一項規定請求調整租金，仍無足採。
從而，上訴人本於民法第四百四十二條、地上權之法律關係及民事訴訟法第三百九十七條第一項規定請求自其八十四年間以存證信函分別通知被上訴人等調整租金之翌月一日起將租金調整為每年按申報地價百分之六點五計算（調整租金之金額如附表所載），並請求被上訴人等應各協同上訴人依調整租金之內容辦理地上權年租金金額之變更登記，為無理由，不予准許。
至於被上訴人等積欠租金未付部分，除第一審判命被上訴人等給付部分已確定外，因無調整租金之必要，上訴人請求被上訴人等按上開調整租金部分再給付如附表所示之租金及利息，洵屬無據，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按未定租賃期限之不動產，如契約當事人所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整者，原則上固無再請求法院准予調整租金之必要，惟倘遇稅額增加致所收租金不敷納稅，而稅額之增加又與不動產價值之騰漲有關係時，若仍不許增加租金，則出租人之出租該不動產，不但毫無收益，反將成為一種負累，即屬顯失公平，且與雙方約定「機動調整」之本意有違。
原審雖認定本件兩造間就系爭土地有不定期租賃關係，兩造已約定租金按土地及稻谷之價格昇降而機動調整云云，但上訴人主張：伊所有之土地自七十年後均須按最高累進稅率課徵地價稅，因伊得向被上訴人等收取之地租甚微，時常入不敷出，無法按時完納地價稅，是依原約定之租金與系爭土地現今之地價相比較，顯不相當等語（見原審上字卷第二三一、二三三頁），係屬攸關「系爭土地」究竟有無稅額增加致上訴人所收租金不敷納稅，及「系爭土地」稅額之增加是否源於不動產價值騰漲之重要攻擊方法。
苟就系爭土地之「個別稅額」計算，確已因稅額增加致上訴人所收租金不敷納稅，該稅額之增加復與系爭土地價值之騰漲有關，是否仍不能准許上訴人請求調整租金﹖非無疑問。
乃原審未詳加查明，徒憑前詞，遽認上訴人係因同時擁有眾多土地，致適用最高累進稅率繳稅，並以上訴人欲將加徵之地價稅額以增加租金之方式轉嫁於被上訴人等，係顯失公平，而為不利於上訴人之判決，自屬可議。
次查原審既謂兩造間就系爭土地存有租賃及地上權關係，地上權之設定係以租賃關係存在為前提，上訴人辯稱不再適用租賃關係，為不可採。
竟就上訴人所請求給付積欠租金部分，遽維持第一審所為依地上權登記內容記載之租金標準計算上訴人得請求欠租範圍之判決，而置租賃關係所約定之租金於不論，已見顯有矛盾，且兩造間之租金額，究竟應按原租賃契約或登記在後之地上權所定之租率計算﹖原審未予釐清，遽為判決，亦嫌速斷。
而上訴人就該欠租部分，係依土地租賃契約書第四條「……如稅率調整時依照政府規定繳納……」，請求依當時政府課徵上訴人之地價稅率百分之五點五計算調租前被上訴人等已欠之租金數額命為給付（見一審卷第七頁反面、三八頁、五五頁、三二九頁正反面，原審上字卷第七九頁反面），原審未詳加勾稽，逕認：「因租金無調整之必要，上訴人請求被上訴人等按上開調整租金部分再給付如附表所示之租金及利息，洵屬無據」云云，尤非允洽。
上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖
法官 曾 煌 圳
法官 李 慧 兒
法官 謝 正 勝
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 三 月 九 日
Ｋ
附表上訴人於原審減縮、請求調整租金之內容
⒈被上訴人丙○○○部分：自八十四年四月一日起，關於承租系爭台北市○○區○○段二小段第三一八地號土地及同段第三一九地號土地，年租金應分別調整為新台幣（下同）二十三萬八千九百二十一元及五千一百五十七元。
⒉被上訴人丁○○部分：自八十四年二月一日起，關於承租同段第三一九地號土地，年租金應調整為六萬一千六百三十三元。
⒊被上訴人乙○○部分：自八十四年三月一日起，關於承租同段第三一九地號土地，年租金應調整為四萬五千八百九十五元。
附表上訴人於原審減縮、請求再給付之欠租
⒈被上訴人丙○○○部分：三十五萬七千零六元。
⒉被上訴人丁○○部分：五萬三千九百九十五元。
⒊被上訴人乙○○部分：三萬九千八百七十四元。
並均自八十四年七月二十一日起算付法定遲延利息。