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最高法院民事判決 九十六年度台上字第四三一號
上 訴 人 賴 豐 秋（即祭祀公業賴景祿管理人）
賴 忠 厚（同上）
賴 炳 文（同上）
賴 沃（同上）
樓之1
賴 天 助（同上）
賴 永 祿（同上）
共 同
訴訟代理人 黃 精 良律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
6巷106之1號
訴訟代理人 韓 邦 財律師
被 上訴 人 乙 ○ ○
6巷106之1號
丙 ○ ○（即張建河之承受訴訟人）
號
丁 ○ ○（同上）
巷10號
戊 ○ ○（同上）
己 ○ ○（同上）
庚○○○（同上）
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十四年十一月八日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十四年度重上更㈠字第一四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：坐落彰化縣大村鄉○○段二五二號耕地（下稱系爭土地），為祭祀公業賴景祿（下稱系爭公業）所有。
被上訴人（或其被繼承人）原僅承租（下稱第一份租約）該土地中○．三一○四公頃之土地，竟占用高達○．五六○○台甲，顯有無權占有情事。
被上訴人甲○○更在原判決附圖（下稱附圖）所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｅ、Ｆ部分建屋使用而不自任耕作，該租約即應歸於無效，伊自得收回系爭土地。
且被上訴人積欠十數年租金，經伊催告仍不給付，已予終止租約，亦應返還承租土地等情。
爰依耕地租約及無權占有之法律關係，求為命被上訴人將附圖所示Ｃ部分土地交還予伊；
甲○○另應拆除附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｅ、Ｆ部分之地上建物，交還該土地及附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｌ部分土地之判決。
被上訴人則以：伊等繼承張能所承租之○．一六○○台甲土地，加上被上訴人甲○○另向系爭公業代管理人賴炳煌承租（原由訴外人賴武崇承租，下稱第二份租約）附圖所示Ｂ部分土地（○．四○○○台甲），合計為○．五六○○台甲，並無超占情形。
甲○○經賴炳煌同意，於張能原承租已無法引水灌溉之高地部分搭建房舍，作為農舍及臨時性帳棚使用，亦無不自任耕作之情事。
又伊等歷來均按時繳租，縱於民國八十一年間賴炳煌死亡後，因無人收租而未續繳，惟於八十八年間得悉上訴人就任系爭公業管理人，即寄交支票支付租金，並於上訴人拒收時，提存於法院。
上訴人以系爭土地租約無效或因欠租經其終止為由，請求收回伊等承租之耕地，自屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人繼承其被繼承人張能向上訴人公業承租系爭土地中之○．三一○四公頃土地後，耕作迄今。
被上訴人甲○○（原名張建章）自七十二年上期起，又向該公業原管理人賴真之子即訴外人賴炳煌，承租系爭土地中原由訴外人賴武崇所承租如附圖所示之Ｂ部分土地，並在系爭土地如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ部分，搭蓋建物及帳棚。
四十七年至八十一年之租金，均由賴炳煌收取，八十二年間之租金，係由賴炳煌之子即訴外人賴金沙保管。
八十八年一月間，因上訴人拒收支付租金之支票，被上訴人乃向法院辦理提存等事實，均為兩造所不爭，堪認為真實。
上訴人公業自四十六年間原管理人賴真死亡後，即無管理人，遲至八十七年間始選任上訴人為新任管理人，被上訴人縱於該無管理人期間未繳交租金，仍難認為有所歸責，而令其負遲延之責。
況該公業於無管理人之情形下，各派下員本均有受領之權，被上訴人向派下員賴炳煌及其子賴金沙繳納至八十二年間之租金，已生清償效力。
被上訴人於八十二年間賴炳煌死亡後，因不知應向何人繳租，亦無遲延責任可言。
是以被上訴人於上訴人就任管理人並拒收八十三年至八十七年（五年）間之租金支票後，既已向法院辦理提存，即無欠租情事。
上訴人以欠租為由，終止耕地租約，自非適法。
又上訴人公業自四十六年間起，即無管理人，其對被上訴人自三十八年間起，均向賴炳煌繳租，迄未持異見；
而稅捐機關相關繳納田賦通知，或滯納移送強制執行清冊，又載明賴炳煌為該公業之使用人（代表繼承管理人）或代理人，足認系爭公業就賴炳煌回收附圖所示Ｂ部分土地後，再出租予甲○○之行為，應負表見代理之授權人責任，難謂甲○○為無權占有。
此外，審酌賴炳煌早於六十九年間即出具同意書，同意被上訴人申請建築農舍，及該等建物於同年間確有申請裝設電錶等情，可見附圖所示Ｅ、Ｆ（木造祭壇及帳棚，嗣已拆除），及Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ（磚造平房四間、鐵皮造平房一間）等地上物，均在第一份租約之範圍內。
各該地上建物既經賴炳煌同意甲○○興建，且係供儲放農具及起居之用，符合相關法規關於農舍之定義及社會上客觀對於農舍之認知，其合計面積又僅占第一份租約面積之百分之十一，其他部分之承租土地，現仍作農耕之用，即難認被上訴人係不自任耕作，而致第一份租約應屬全部無效。
從而，上訴人依耕地租約及本於所有權之作用，請求被上訴人拆除系爭地上物及交還土地，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭公業之原管理人賴真，於四十六年死亡後，該公業即無管理人，迄八十七年間始選出上訴人為新任管理人，為原審所認定之事實。
果爾，賴真之子即訴外人賴炳煌，顯非該公業合法選任之管理人，其得否出具同意書，同意被上訴人興建農舍？並與被上訴人甲○○訂定第二份租約，將附圖所示Ｂ部分土地出租予甲○○？已非無疑。
且依被上訴人所提出之同意書（一審卷第一宗二七○頁），似僅表明賴炳煌係以賴真「繼承人」之身分，同意張能申請興建農舍之旨，非以「管理人」自居，則該同意書是否足以拘束上訴人公業？亦堪斟酌。
原審未遑詳予調查審認，即為上訴人不利之判決，自嫌速斷。
又民法第一百六十九條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（本院六十八年台上字第一○八一號判例參照）。
本件上訴人主張：祭祀公業（之祭產）為全體派下員公同共有，依民法第八百二十八條規定，關於公同共有權利之行使，應得共有人全體之同意。
故就祭產之出租，除經全體派下員同意或由公業管理人為之外，個別派下員無出租之權。
而表見代理，以本人知第三人為其代理人而不為反對之表示，始能成立。
系爭公業之派下員人數達數百人之譜，散居各地，被上訴人如何證明全體派下員均知賴炳煌「代理」公業出租土地予甲○○，而不為反對之表示？顯見不能成立表見代理等語（原審重上更㈠字卷四九頁；
一審卷第一宗二六一頁、二六二頁），核屬重要之攻擊防禦方法。
原審未說明何以不可採之理由，徒以系爭公業數十年怠於行使選任新管理人，及對於賴炳煌之收租未持異見等情，即認該公業應就賴炳煌出租附圖所示Ｂ部分土地予甲○○之行為，負表見代理之授權人責任，非無判決不備理由之違法。
末按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段規定甚明。
又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（參見本院六十四年台上字第五七一號判例）。
是以耕地承租人苟非為「便利耕作」，而於承租耕地上立戶實際為居住，建築包括客廳、浴、廚及臥室等之房屋，自屬不自任耕作，其原訂租約即應歸於無效。
倘賴炳煌確有權同意被上訴人之被繼承人張能興建農舍，依原審所認定系爭土地上之地上物，除附圖所示Ｅ、Ｆ部分為木造祭壇、帳棚（現已拆除）外，另Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分，分別為磚造平房四間、鐵皮造平房一間，合計面積達系爭第一份租約所承租面積之百分之十一等情，該偌大範圍及包括祭壇（神壇）、帳棚在內之多種功能地上物，是否均屬賴炳煌所同意興建之「農舍」？各該地上物是否確為便利耕作僅供儲放農具之用？有無被上訴人為解決家族實際居住問題，而變更為供生活起居之用致不自任耕作之情形？仍有待進一步釐清。
原審未予詳查細究，所為上訴人敗訴之判決，即屬難昭折服。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 三 月 八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 劉 靜 嫻
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 三 月 二十 日
Ａ
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