最高法院民事-TPSV,98,台上,479,20090319

最高法院民事判決 九十八年度台上字第四七九號
上 訴 人 榮民工程股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉志鵬律師
李惠貞律師
涂予尹律師
被 上訴 人 林澤安即西園醫院
訴訟代理人 林政憲律師
詹茗文律師
吳絮琳律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十七年九月三十日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第二一四號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。

理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十八年九月二十二日與上訴人簽訂土地設定地上權契約（下稱地上權契約），約定上訴人將其所有坐落台北市○○區○○段二小段第八、八之一地號土地（下稱系爭土地），以設定地上權方式提供伊建築之用，並由伊委託上訴人興建「護理之家」等醫療建物，地上權存續期間自八十八年九月二十二日起至一百十八年九月二十二日止共三十年，並會同申請設定地上權登記。

伊已於八十八年九月二十九日一次交付二十年期之地上權權利金（下稱權利金）新台幣（下同）三千二百八十四萬二千五百零三元及營業稅，總計三千四百四十八萬四千六百二十八元予上訴人收受。

嗣上訴人於九十六年一月二日公開標售系爭土地，經伊行使地上權人之優先購買權，以總價三億七千八百萬元買受，於同年七月二十七日辦妥所有權移轉登記予伊後，上訴人已喪失系爭土地所有權，伊之地上權亦因混同而消滅並經塗銷。

伊自該日起既係使用自己之土地，即無繳付權利金之必要。

上訴人所預收自九十六年八月一日起至一百零八年九月二十二日止之權利金二千零九十三萬五千零三十八元，已無受領之法律上原因。

爰依民法第一百七十九條之不當得利規定，求為命上訴人如數返還該金額及自訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。

上訴人則以：伊依地上權契約約定收取權利金，並非無法律上原因而受利益。

況被上訴人明知其買受系爭土地會發生混同致生地上權契約消滅效果，仍依土地法第一百零四條第一項規定行使地上權人之優先購買權，與伊簽訂系爭土地買賣契約，亦應受該條項「與得標人同一條件購買」規定及買賣契約一部分之投標須知所訂「權利金不移轉給得標人（買受人）」之拘束，不得請求伊返還權利金或謂伊溢領而要求返還。

該權利金原係被上訴人換取設定地上權之對價，屬一次性給付，為近似買賣價金之性質，並非租金，更不能因嗣後地上權契約消滅而影響伊繼續保有之權利等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：依兩造所訂地上權契約第四條關於權利金每二十年收取一次，被上訴人應於簽約當日一次給付第一次二十年期之權利金及其營業稅等約定之內容，顯見被上訴人支付權利金，係其就系爭土地設定地上權使用該土地之對價，而與地租之性質相同。

是依該契約第九條前段特別約定之反面解釋，如有不可歸責於被上訴人之事由，致契約未屆滿而終止時，被上訴人按實際使用年限之比例請求上訴人退還溢繳部分之權利金，應屬有據。

參酌買賣契約第一條第二款及為該契約一部內容之投標須知約定，被上訴人就訴外人林柏峯拍定（得標）之系爭土地，依土地法第一百零四條第一項規定，行使地上權人之優先購買權而與上訴人簽訂買賣契約，僅係取代林柏峯之得標人地位。

該買賣契約既無取代或變更地上權契約之特別約定，即難認被上訴人行使優先購買權，已當然取代或變更地上權契約之權利義務。

故投標須知所載：「系爭權利金本公司（上訴人）不轉讓得標人」等詞，僅在告知投標人標買之土地不包括權利金在內，並以之宣示為優先購買之同樣條件。

對於兼有地上權契約及優先購買契約二種關係之被上訴人而言，尚難擴大解釋為包含拋棄其地上權契約之權利。

上訴人擴大解釋為權利金不返還地上權人（被上訴人），作為其終局取得保有權利金之法律依據，顯無可取。

權利金既被排除在標售標的之外，當然也排除在優先購買標的之外，則上訴人於喪失系爭土地之所有權後，其收取相當於租金之權利金之依據，即已不存在。

且依前所述，地上權契約第九條前段之反面解釋，就不可歸責於被上訴人之標售系爭土地情事，致地上權契約未能如期屆滿，而提前於九十六年七月二十七日辦畢系爭土地所有權移轉登記予被上訴人時終止地上權契約，上訴人亦應退還系爭權利金。

故不論依權利金之性質或地上權契約之約定，上訴人取得被上訴人所溢付權利金之法律上原因均已不存在，自應構成不當得利。

從而，被上訴人依不當得利法律關係，按其實際使用系爭土地年限之比例，請求上訴人退還溢付之權利金二千零九十三萬五千零三十八元之本息，即屬有理等詞，為其判斷之基礎。

按基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第一百零四條第一項規定自明。

所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。

易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。

查被上訴人係於系爭土地經上訴人公開標售由訴外人林柏峯得標後，以地上權人之地位行使優先購買權而與上訴人簽訂系爭土地買賣契約，且投標須知為買賣契約之一部等情，均為原審所認定之事實。

果爾，觀諸投標須知第五點及買賣契約第三條買賣權利範圍備註欄第二點、第四條買賣價金等條款分別約定：「……繳納相當於押標金金額之價款，以示願意優先承購，……，與本公司（上訴人）簽訂預用於得標人之不動產買賣契約書」及「地上權契約中已收取二十年之權利金，此部分權利金本公司（上訴人）不轉讓給得標人（買受人）……」、「土地買賣總價三億七千八百萬元……」等內容（一審簡易北調字卷八四、五三、五四頁），似見被上訴人係依與得標人林柏峯同樣條件優先購買系爭土地，且其總價金額係以上訴人已收取二十年之權利金不轉讓給被上訴人為條件，亦即倘上訴人須負返還已收取二十年權利金予被上訴人之義務，其買賣總價勢必高於三億七千八百萬元，始符該標售條件之原意。

而此條件應為被上訴人於行使地上權人之優先購買權，與上訴人簽訂買賣契約時所明知，並同意將之列入為該契約之內容。

茍上訴人於公開標售系爭土地時，為保有已收取之地上權租金（權利金），乃降低該土地之標售價金，並將「不退還（轉讓）權利金」列為標售條件，明載於投標須知中，因而使得得標人（買受人）能以較少之總價購得系爭土地，且於標售後，系爭土地上原有之地上權，於存續期限內並不受影響（參見本院十八年上字第六五一號判例），即應由得標人繼受上訴人就系爭土地之權利義務，得標人自應受該標售條件之拘束，則上訴人據以辯稱：得標人（林柏峯）既不能請求上訴人返還前已收取之權利金，被上訴人以同一條件就系爭土地行使地上權人之優先購買權，依買賣契約亦不能就其前已支付之權利金，對上訴人作任何返還請求。

上訴人依買賣契約之約定，仍適法受有權利金之利益。

否則被上訴人顯係立於較林柏峯更有利之條件承購系爭土地，自與土地法第一百零四條第一項「依同樣條件優先購買」之規定有違，更與買賣契約之約定不符等語（原審卷一五三頁、一五四頁），依上說明，是否全無可取？能否認為上訴人持有權利金，已屬無法律上之原因？非無再事斟酌之餘地。

原審未詳加研求，遽以前詞，為上訴人敗訴之判決，殊嫌速斷。

上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 九十八 年 三 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 張 宗 權
法官 陳 國 禎
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 四 月 二 日
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