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最高法院民事判決 九十八年度台上字第四九九號
上 訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 蕭 顯 榮律師
被 上訴 人 盛裕建設股份有限公司
法定代理人 丙○○○
被 上訴 人 乙 ○ ○
共 同
訴訟代理人 尤 雯 雯律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十七年十一月五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度重上字第九五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十四年九月二十九日與被上訴人盛裕建設股份有限公司（下稱盛裕公司）及乙○○，分別簽訂相互關聯而不可分之房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（下稱系爭房地買賣契約），以房、地合計新台幣（下同）一千八百萬元之總價，向其等購買盛裕公司在台中市○○區○○段五九三等號土地上興建之「富宇ＩＣＲＴ」炫光區Ａ棟一、二樓店二號房屋（約六二．四二坪）暨停車位（下稱系爭房屋），已依約交付訂金二十萬元及簽約金五十萬元。
詎被上訴人於簽約後見不動產漲價甚鉅，竟圖養地以獲暴利，無故於九十五年八月二十五日寄交伊信函，解除各該買賣契約，其解約本不生效力。
嗣被上訴人於九十七年一月間在原地推出「藍海帝國」建案，竟將伊原購同位置之房（約六一．三五坪）、地，以二千九百萬元之總價，出售予第三人唐以芬，致系爭房地買賣契約因可歸責於被上訴人之事由而陷於給付不能，使伊受有差價一千一百萬元之「所失利益」損害，伊自得請求被上訴人賠償。
爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭房、地買賣契約之意思表示，依民法第二百二十六條、第二百五十六條、第二百六十條、第二百十六條之規定，求為命被上訴人連帶給付（賠償）一千零三十萬元，及自九十七年三月十三日（訴狀繕本送達翌日）起加付法定遲延利息之判決（上訴人另請求被上訴人返還七十萬元價金，及賠償七十萬元損害，合計一百四十萬元本息部分，業經原審判決其勝訴確定）。
被上訴人則以：伊於系爭房地買賣契約簽訂後，無法獲得銀行同意核貸，事屬不可抗力，乃取消原推建案，依系爭房屋買賣契約第二十條第四項約定，對上訴人為解除契約之意思表示。
並於上訴人拒絕受領伊欲返還七十萬元價金，及依該房屋買賣契約第二十一條第一項所定之七十萬元違約金後，已將之（一百四十萬元）提存於法院而生清償之效力，上訴人自不得再請求伊賠償。
又依該契約第十七條約定，上訴人於房屋興建完成產權移轉前，未經伊之同意，本不得為轉讓。
是系爭房屋既未興建，上訴人顯無從轉讓他人，即無民法第二百十六條所定之預期利益可言，其請求伊賠償「所失利益」，並以盛裕公司於事隔二年餘後另與唐以芬簽訂買賣契約，與系爭房地買賣契約之差價，作為請求「所失利益」之依據，亦非有理等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張之事實，已提出系爭房、地預定買賣契約書、存證信函、唐以芬與被上訴人訂立之房屋預定買賣契約書、購買臨時證明單等為證。
依系爭房屋買賣契約第二十條第四項約定：「如因……或不可抗力之事由，致本契約房屋不能繼續興建時，雙方同意解約，解約時賣方（被上訴人盛裕公司）應將所收價款無息退還買方（上訴人）」等旨，被上訴人無法獲得銀行核貸以進行原建案，應屬其個人資金信用問題，與契約所指「不可抗力」有間。
被上訴人以不可抗力為由，向上訴人為解除契約之意思表示及所為之提存，自不生解約及清償之效力。
且盛裕公司嗣於九十七年一月間另在原地推出「藍海帝國」建案，將與上訴人原購買同位置之房地，以二千九百萬元之總價，出賣與第三人唐以芬，亦屬可歸責於被上訴人之事由致原系爭房地買賣契約已陷於給付不能。
上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示，雖有理由。
然系爭房屋買賣契約第二十一條第一項既約定：「若賣方（盛裕公司）有要求增加價款、違約不賣或於買方（上訴人）付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，買方得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地價款遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」；
並於第三項約明：「買賣雙方當事人除依前二項之約定請求外，不得另行請求其他損害賠償」。
足見兩造已就被上訴人違約時，違約金支付方式及其金額有所約定，該違約金又屬損害賠償總額之預定。
故上訴人縱以被上訴人給付不能為由，解除系爭房地買賣契約，亦僅得依上開違約金之約定，請求被上訴人賠償損害。
且該違約金之約定，核無民法第二百四十七條之一所定顯失公平應歸於無效之情形。
則依上述約定如以房地總價百分之二十計算違約金，超過上訴人已付價款時，應以上訴人所付價金計算違約金核算結果，上訴人僅得請求被上訴人給付（賠償）違約金（損害）七十萬元。
（第一審已判命被上訴人給付該金額連同返還已付價金七十萬元計一百四十萬元之本息確定），上訴人請求被上訴人再連帶給付一千零三十萬元之本息，即屬無理等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參見本院十七年上字第一一一八號判例）。
本件依系爭房屋買賣契約第二十一條第一項約定：「若賣方（被上訴人盛裕公司）有要求增加價款、違約不賣或於買方（上訴人）付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，『買方』得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，『解約時』賣方除應將買方已繳之房地價款遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。
暨同條第二項約定：「倘買方有減少價金要求、違約不買……，經賣方催告仍不履行時，『賣』方得解除本契約……，『解約』後依左列方式辦理……」等內容（一審卷五五頁）。
苟其中關於違約金之約定，應解為於盛裕公司有要求增加價款、違約不賣，或於上訴人付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，經上訴人據以解除契約。
或上訴人有減少價金要求、違約不買等情形，經盛裕公司解除契約時，始有其適用。
而該條第三項：「買賣雙方當事人除依前二項之約定請求外，不得另行請求其他損害賠償」之約定（同上卷五六頁），又應解為買賣雙方有（第二十一條）第一、二項所定之違約情形時，除依各該約定請求違約金外，不得另行請求其他損害賠償。
則依上訴人（買方）主張：被上訴人乙○○嗣將其建築基地移轉予被上訴人盛裕公司，盛裕公司另進行「藍海帝國」建案，將其中與上訴人原購買同位置之店出售與第三人唐以芬。
……屬可歸責於被上訴人之事由致兩造原訂系爭房地買賣契約給付不能，上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定，解除該買賣契約，請求被上訴人賠償依民法第二百十六條所定之「所失利益」等語（一審卷四頁、五頁）。
及原審亦認定被上訴人之解約不生效力，上訴人以被上訴人「給付不能」對之解除系爭房地買賣契約為有理由等情觀之，果上訴人確於被上訴人之解約不合法，雙方之買賣契約仍屬有效存在，而被上訴人卻將原買賣之同一位置房地另出賣予第三人，遂以被上訴人「給付不能」為解約之事由，而非以買賣契約第二十一條所定「賣方違約不賣」等為解約之依據，可否仍認為上訴人僅得依系爭房屋買賣契約第二十一條第一項之約定，請求損害賠償（給付違約金）？非無再事斟酌之餘地。
原審未遑詳推細究，遽為上訴人敗訴之判決，自嫌速斷，尚屬難昭折服。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 三 月 二十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 張 宗 權
法官 陳 重 瑜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 四 月 七 日
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