最高法院民事-TPSV,104,台上,1577,20150820

最高法院民事判決 一○四年度台上字第一五七七號
上 訴 人 李楊玉華
訴訟代理人 李 淑 寶律師
李 永 然律師
盧 孟 蔚律師
洪 偉 修律師
被 上訴 人 呂 瑋 泰
呂 銀 壺
共 同
訴訟代理人 鄭 志 政律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○三年七月一日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度重上更㈠字第四八號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人為給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。

理 由本件被上訴人主張：伊於民國九十八年七月間，經第一審共同被告文熙仲介有限公司（下稱文熙公司）之業務人員即共同被告張榮堅居間仲介，與上訴人簽訂房屋及土地預定買賣合約（下稱系爭買賣契約），向其購買坐落台北市○○區○○○路○○段○○○地號土地，及同段二六八二建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號房屋（以下合稱系爭房地），約定總價新台幣（下同）四千六百萬元。

惟買受系爭房地時，張榮堅、上訴人及共同被告即上訴人之夫李炳宗竟共同騙稱系爭房屋屋齡僅十一年，除所有權狀所載二十九點四九坪外，尚有門前法定空地十坪（下稱系爭空地）可供專用，係故意詐欺，應負損害賠償責任等情，爰先位依民法第一百八十四條第一項前段、後段規定，備位依民法第三百四十九條、第三百五十三條、第二百二十六條第一項、第二百二十七條第一項；

第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條等規定，求為命上訴人給付八百五十八萬七千五百五十八元，及加計自九十九年八月十一日起算法定遲延利息之判決（原判決命張榮堅、文熙公司連帶給付四十六萬元本息，及被上訴人逾上開請求經判決其敗訴部分，均已確定）。

上訴人則以：被上訴人呂瑋泰於簽約時，即知系爭房屋屋齡及系爭空地使用情形，伊從未告知系爭空地可永久使用。

況伊僅出賣系爭房地，與系爭空地無關，系爭空地使用事宜由承租人逕向金山惠安管理委員會（下稱惠安管委會）接洽，與系爭買賣契約無關等語，資為抗辯。

原審將第一審判決關於駁回被上訴人請求上訴人給付八百五十八萬七千五百五十八元本息部分廢棄，改判命上訴人如數給付，無非以：上訴人於九十八年七月一日填具「房地產標的現況說明書」（下稱系爭說明書），兩造於同年月二十八日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定總價為四千六百萬元等事實，為兩造所不爭執。

被上訴人主張上訴人與張榮堅、李炳宗共同騙稱系爭房屋屋齡僅十一年，坪數除所有權狀所載二十九點四九坪外，尚有系爭空地可供專用等情，為上訴人所否認。

依證人即代書許燕足所證及呂瑋泰業以確認書表示瞭解不動產說明書內容，該確認書後附有系爭房屋登記謄本，載明其建造完成日期為六十九年八月十五日等情，堪認呂瑋泰於系爭買賣契約簽訂前或當時，即知系爭房屋屋齡近三十年。

至中信房屋聯合店售屋資料表，係被上訴人於九十八年十月底始取得，應無致其誤信屋齡而簽訂系爭買賣契約，故被上訴人主張上訴人騙稱系爭房屋屋齡僅十一年云云，自不足採。

次按約定專用，乃公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用；

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第三條第五款、第二十三條第二項第一款各有明定。

查上訴人雖於系爭說明書第29項關於「是否有約定專用協議」部分勾選「有」，然於右側備註說明欄並未勾選「有規約約定」、「依第_ 次區分所有權會議決定」之選項，而使用範圍僅勾選空地，且於系爭說明書第2項「是否有分管協議」亦勾選「否」，可見上訴人於系爭說明書勾選之約定專用協議，非指經規約或區分所有權人會議所約定，並載明系爭空地並無依約定之分管協議，則其於系爭說明書所為勾選，並無積極詐欺情事。

惟參以惠安管委會九十八年六月二十五日第七屆管理委員會第二次委員會議公告，總幹事報告七記載略以：「使用償金經協議自九十八年七月起暫定為每月八千元。

系爭空地性質為非約定專用，隨時可收回或調整租金」（下稱系爭記載）；

證人即惠安管委會總幹事呂芳源證稱：「有很多人問管委會系爭空地之權利歸屬，管委會要伊和訴外人即米拉貝爾咖啡店負責人蔡敦文接洽詢問是否要出售系爭房屋」、「伊在九十八年五、六月當著蔡敦文面前，告知李炳宗如果系爭房屋轉賣，就要收回系爭空地」；

證人蔡敦文證稱：「使用系爭空地由原來的三千元變八千元，有向上訴人反映，希望上訴人可以分攤，上訴人最後分攤三千元」各等語；

暨系爭說明書敘及「屋主有增繳三千元管理費」，足徵上訴人知悉系爭空地為非約定專用，並自九十八年七月一日調漲租金為每月八千元，如將系爭房屋出售，惠安管委會有意收回系爭空地，其抗辯因未居住於系爭房屋，不知上開公告情事云云，不足採信。

準此，上訴人就上開關於系爭房地價格形成重要之點，於交易習慣上有告知被上訴人之義務。

然遍觀系爭買賣契約、系爭說明書均未有記載，復於系爭說明書第29項載及系爭空地約定專用協議，易使被上訴人形成「系爭空地為約定專用」之錯誤，致誤認繳交管理費即可約定專用系爭空地而買受系爭房地。

至許燕足雖證稱被上訴人於買受系爭房屋時，未問及系爭空地可以永久使用，亦不能解免上訴人之告知義務。

又惠安管委會確於九十八年十一月十五日將系爭空地收回，上訴人向米拉貝爾咖啡店收取之租金，自同年月二十一日調降為每月七萬元，被上訴人就此主張上訴人有詐欺情事，應屬可採。

至於證人即文𤋮公司總經理許勝雄之證言及檢察官就上訴人涉嫌詐欺為不起訴處分，均無從採為有利上訴人之認定。

再被上訴人買受系爭房地後，因系爭空地遭惠安管委會收回而無法專用，得請求上訴人賠償之損害，業提出中華不動產估價師聯合事務所（下稱中華聯合事務所）估價報告書為證（下稱系爭報告）為證。

參酌證人即估價師謝典璟關於系爭報告作成之證言，及系爭報告係中華聯合事務所本於其專業所為，資料來源雖係被上訴人所提供，但無偏離事實之處；

暨系爭空地面積十坪，已占系爭房屋約三分之一，於系爭空地遭收回後，系爭房屋租金大幅減低，可知系爭空地影響系爭房地商業價值、交易價格至鉅，堪認系爭報告應可採取。

職是，被上訴人得請求上訴人賠償系爭空地之價格八百五十八萬七千五百五十八元，且於文熙公司、張榮堅清償範圍內應同免其責任。

從而，被上訴人依民法第一百八十四條第一項前段規定，請求上訴人如數給付，及加計法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷基礎。

惟按民法第一百八十四條第一項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為（參看本院五十五年台上字第二○五三號判例意旨）。

申言之，民法第一百八十四條第一項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定侵權行為之成立，須以「權利」受侵害為要件之一。

查原審認定被上訴人買受系爭房地後，因系爭空地遭惠安管委會收回而無法專用，得依民法第一百八十四條第一項前段規定請求上訴人賠償損害，然未說明上訴人究係侵害被上訴人何種既存法律體系所明認之「權利」？已有判決不備理由之違法。

次按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第二百十七條第一項定有明文。

此項規定之目的，在謀求加害人與被害人間之公平，故在裁判上法院得以職權減輕或免除之（本院八十五年台上字第一七五六號判例參照）。

又開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；

約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；

區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，此觀公寓大廈管理條例第十六條第二項但書、第二十三條第二項第一款、第二十四條第一項、第三十五條規定即明。

查原審既認定系爭說明書載明系爭空地並無依約定之分管協議，且敘及「屋主有增繳三千元管理費」，佐以證人呂芳源所稱「有很多人向管委會問系爭空地之權利歸屬」；

許燕足稱「被上訴人於買受系爭房屋時，未問及系爭空地可以永久使用」各等語，及惠安管委會之會議公告有系爭記載等情，則被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，就系爭空地之使用狀況及權源，有無向惠安管委會請求閱覽或為相當查詢？其就此之作為或不作為，是否得以防範或助成損害之發生或擴大？攸關法院得否減輕或免除上訴人之賠償金額，原審未遑詳查究明，遽為上訴人不利之判斷，亦嫌速斷。

上訴論旨，執以指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 一○四 年 八 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 鄭 雅 萍
法官 陳 光 秀
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 八 月 三十一 日
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