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最高法院民事判決 一○五年度台上字第一三五六號
上 訴 人 柯美雲
訴訟代理人 高進棖律師
吳梓生律師
鄭志誠律師
被 上訴 人 廖瑞道
廖鈞德
廖邦雄
共 同
訴訟代理人 楊傳珍律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國一○三年十二月三十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○三年度上更㈠字第二三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十三年一月十六日與伊及訴外人廖李良、廖金水、廖金科、廖志修簽訂土地租賃契約書（下稱系爭聯立租約），承租伊共有坐落台中市○○區○○段○地號土地，面積一三二二．八三平方公尺（下稱○地號土地）及廖鈞德所有同段○之一地號土地，面積為一平方公尺（原為廖李良所有，贈與廖鈞德，下稱○之一地號土地，以下合稱系爭租賃土地），以及廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水等三人）共有同段○之二地號土地（下稱○之二地號土地）。
租賃期間自九十三年五月二十日起，至一○三年二月十九日止，租金以每坪新台幣（下同）五百元計算，每月四十萬元（廖金水等三人分配二十萬元、被上訴人分配二十萬元），第一年減半計付，第二年以每坪五百元計付，第三年起逐年按比例增加，每月增加八千元。
伊所出租者為○及○之一地號土地，廖金水等三人出租者則為○之二地號土地，上開租約並非單一契約，而係聯立契約；
嗣上訴人因非法經營賭博電玩，非法使用上開土地及建物，並自九十七年七月起未給付租金，經伊於九十八年十月二十日終止系爭租賃土地之租約（下稱系爭租約），並訴請上訴人拆屋還地，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十八年度重訴字第三九六號判決勝訴，原法院一○一年度重上更㈡字第九號及本院一○二年度台上字第七九六號判決先後駁回上訴人之上訴確定。
伊乃聲請強制執行，經台中地院於一○二年十一月二十一日將系爭租賃土地點交予伊。
系爭租約終止後，上訴人仍無權占有系爭租賃土地，並於九十九年十二月十一日將其中○地號土地之空地，面積六八一．八五平方公尺（占其系爭租賃土地百分之五一．五），任給廖金水供作停車場使用（下稱系爭停車場使用部分），就此部分受有自九十九年十二月十二日起，至一○二年十一月二十一日止，按每月租金二十一萬六千元計算之不當得利三百九十二萬三千零六十四元（即本訴請求七百六十一萬七千六百元，扣除已判決確定之三百六十九萬四千五百三十元）等情。
嗣被上訴人於更審前原審擴張自九十九年十二月十二日起，依上開租金逐年按比例每月增加八千元約定計算之不當得利六十一萬七千一百七十六元，共四百五十四萬零二百四十元。
爰依系爭租約及不當得利之法律關係，求為命上訴人如數給付之判決。
（超過上開請求部分，業已判決確定，不予贅述）上訴人則以：兩造約定之租金為每坪每月三百元計付，非每坪每月五百元。
算至九十九年十二月二十日止，伊累計溢付租金約六百多萬元；
另九十七年六月二十日以後之租金，因上訴人拒收而受領遲延，並無遲延給付租金之情事。
又系爭租約有五個月不收租金之作業期約定，伊可以該五個月之免付租金額及溢付租金主張抵銷；
且廖金水自九十九年十月三十一日起即占用○地號及九之一地號土地設立系爭停車場，致伊無法使用該部分土地，而受有相當於租金之損害，亦可以該損害抵銷被上訴人九十九年十月三十一日以後之租金債權等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：系爭聯立租約為被上訴人及廖金水等三人與上訴人所訂立、權利義務互不相涉之契約聯立法律關係，又系爭租賃土地中系爭停車場使用部分坐落於○地號土地，其面積依更審前原審勘驗筆錄、照片及台中市中興地政事務所土地複丈成果圖，為六八一．八五平方公尺。
上訴人承租系爭租賃土地，因於承租土地上之建物經營非法賭博電玩，違反系爭租約約定，且積欠租金達二年以上，經被上訴人於九十八年十月二十日合法終止系爭租約。
雖被上訴人於九十八年八月三十日出售系爭租賃土地予於第三人吳玉瓊，然上訴人於系爭租約終止後，始主張優先承買權，自無土地法第一百零四條規定之適用。
上訴人無權占有被上訴人系爭租賃土地，應將該地上建物拆除後，返還土地予被上訴人，經台中地院九十八年度重訴字第三九六號兩造間拆屋還地事件，判決被上訴人勝訴，並經原法院一○一年度重上更㈡字第九號及本院一○二年度台上字第七九六號判決先後駁回上訴人之上訴確定在案，上開爭點於該訴訟事件已充分為攻擊防禦及言詞辯論，自應受該等確定判決認定之拘束，本院一○三年度台上字第一○三四號判決亦為相同採認。
依兩造簽訂之房屋租賃意願書
、九十三年七月九日之不動產租賃契約書及上訴人歷年來之租金給付金額，並參酌廖金水於拆屋還地事件中證詞，足認系爭租約之租金係約定第一年租金每坪以五百元計付，但減半給付，第二年按每坪五百元全額計付，第三年起至一○二年二月十九日止，逐年每月增加八千元。
另上訴人給付租金方式，約定應分別給付被上訴人與廖金水等三人。
上訴人將九十七年六月二十日以後應給付被上訴人之租金，與廖金水等三人之租金，合併簽發票據給付，與約定之給付方式不符，被上訴人自得拒絕受領，無受領遲延情事。
系爭聯立租約為被上訴人及廖金水等三人與上訴人間租約之聯立，另出租人之一廖志修不論其有無違約行為，亦係屬上訴人與廖金水等三人間租賃關係所得主張之事由，與被上訴人無涉。
再系爭租約並無五個月不收租金之作業期約定。
系爭租約於九十八年十月二十日合法終止，上訴人斯時起即無權占有系爭租賃土地，被上訴人請求上訴人給付無權占有該土地期間相當於租金之不當得利，自非無據。
又依廖金水之證述，其係於九十九年十二月十二日收回系爭停車場使用部分土地等語，惟復證稱其所提出被上訴人同意於出售系爭租賃土地前，無償提供系爭停車場部分土地予廖金水之同意書，係於系爭租約簽訂前製作，且廖金水未曾給付停車費或租金給被上訴人等語，與系爭聯立租約簽訂之時點，互核以觀，該同意書已因其後被上訴人及廖金水等三人，與上訴人簽訂系爭聯立租約，出租系爭租賃土地全部及○之二地號土地，並交被上訴人使用時而終止。
又參諸被上訴人依上開拆屋還地事件確定判決，向台中地院聲請對上訴人實施強制執行，於一○二年十一月二十一日點交被上訴人之範圍亦包括廖金水占有之系爭停車場使用部分；
及上訴人於另件請求被上訴人移轉系爭租賃土地所有權訴訟事件，所主張優先購買權之土地範圍亦包括系爭停車場使用部分等情，足認廖金水證稱其使用系爭停車場之土地係被上訴人同意云云，實不足採。
又上訴人未能舉證證明被上訴人同意廖金水使用系爭停車場部分，其抗辯未占有系爭停車場使用部分，應扣除該部分之不當得利，要不可取。
至上訴人請求原審調閱系爭停車場之營業登記資料，不足以變更上開事實，自無必要。
則被上訴人請求上訴人給付系爭停車場使用部分，自九十九年十二月十二日起，至一○二年十一月二十一日止相當於租金之不當得利，洵屬有據。
爰審酌系爭停車場使用部分鄰近地區之商業繁榮程度、公告土地現值、上訴人承租該土地係經營電子遊樂場等情，被上訴人按約定之租金額計算，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，應屬相當。
經計算結果，本訴關於系爭停車場使用部分，被上訴人尚得請求給付三百九十二萬三千零六十四元，擴張請求部分尚得請求六十一萬七千一百七十六元，此部分本訴及擴求請求之不當得利，合計四百五十四萬零二百四十元，應予准許等詞，爰將第一審所為被上訴人本訴上開部分之敗訴判決廢棄，改判命上訴人如數給付，並命上訴人給付上開擴張請求部分。
查系爭租約之租賃標的為被上訴人所有之○及○之一地號土地，上訴人與廖金水等三人間租約之租賃標的為該三人所有九之二地號土地，二租賃契約為便宜行事始訂立於同一份契約內，屬權利義務各不相涉之契約聯立之法律關係。
且上訴人就被上訴人與吳玉瓊所簽訂不動產買賣契約，已無土地法第一百零四條之基地承租人優先承買權等，為上開拆屋還地事件確定判決所認定，兩造於該訴訟事件，既就上開二爭點為充分之攻擊防禦及辯論，該認定亦未違背法令，上訴人即不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符訴訟上誠信原則。
被上訴人於兩造簽訂系爭租約後，已將爭租賃土地交付上訴人使用，被上訴人於九十八年十月二十日合法終止系爭租約後，迨至一○二年十一月二十一日，始經法院強制執行點交返還，為原審合法確定之事實。
則上訴人於上開期間應負返還相當於租金之不當得利之義務，且其返還義務亦不因該土地為廖金水未經兩造同意占有而免除。
原審因以上揭理由為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。
上訴論旨，指摘原判決不利其部分不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 八 月 十一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨
法官 吳 謀 焰
法官 詹 文 馨
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 八 月 二十九 日
Ｑ
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