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最高法院民事判決 一○五年度台上字第九七三號
上 訴 人 江友之
訴訟代理人 張致祥律師
被 上訴 人 張議今
上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國一○四年四月八日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上易字第五六四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人將坐落台北市○○區○○段○○段○○地號土地及其上一○三七建號建物移轉登記予被上訴人，與確認被上訴人得沒收買賣價款新台幣四十四萬八千八百元之變更、追加之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國一○一年十月二十日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人以新台幣（下同）五百六十一萬元，向伊購買坐落台北市○○區○○段○○段○○地號土地及其上一○三七建號建物即門牌號碼為同區木柵路四段三三巷五號十樓之三房屋（下合稱系爭房地）。
伊已於一○二年一月八日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，詎上訴人竟未依約於同年月十日完成給付尾款義務，伊已於同年月十五日通知上訴人於五日內辦理代償或將尾款匯入第一商業銀行受託信託財產專戶－第一建經價金履約保證（下稱履約保證專戶），並給付逾期違約金，上訴人仍未履行，經伊於同年一月二十二日、二月四日發函為解除契約之意思表示，並經上訴人於翌日收受，系爭買賣契約業經合法解除，上訴人應負回復原狀義務等情，爰依民法第二百五十九條第一款規定及系爭買賣契約第十條第二項約定，於原審變更聲明，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊，並為訴之追加，求為確認伊得沒收上訴人已匯至履約保證專戶買賣價金四十四萬八千八百元之判決（被上訴人逾上開請求部分，於原審分別因變更之訴合法而原訴視為撤回及受敗訴判決後，未據其聲請不服；
又上訴人所提反訴部分，另經原審裁定駁回，亦未提起抗告，該未繫屬本院部分，均不予贅列）。
上訴人則以：兩造於一○二年一月十日就系爭房地為點交時，伊發現房屋天花板漏水、壁癌、排水堵塞、浴室門無法上鎖、浴室抽風設備與抽油煙機無接設管線與排放出口，屋況與其標的現況說明書不符，經被上訴人承諾修繕，伊已於同年月十七日發函通知在系爭房地未修繕完成前，主張同時履行抗辯而毋須給付價金尾款；
惟被上訴人仍未完成修繕，其解除契約不合法，且不得沒收伊已給付之買賣價金充作違約金。
縱認被上訴人解約合法，其沒收之違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
原審將被上訴人變更、追加之訴為如上述所聲明之判決，無非以：兩造簽訂系爭買賣契約，由上訴人以五百六十一萬元向被上訴人購買系爭房地，並陸續支付合計一百五十一萬元買賣價金入履約保證專戶，被上訴人已於一○二年一月八日將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記予上訴人，由上訴人於同日設定抵押辦理貸款，惟兩造就系爭房地迄未完成點交，上訴人亦未指示銀行核撥貸款繳清買賣價金或完成代償作業之事實，為兩造所不爭。
而上訴人於一○二年一月十五日收受被上訴人要求其於五日內辦理代償或將買賣尾款匯入履約保證專戶之通知後，仍未依限為之，其雖以：系爭房屋有天花板漏水、壁癌、排水堵塞、浴室門無法上鎖、浴室抽風設備與抽油煙機無接設管線與排放出口等瑕疵，伊要求被上訴人修繕，並於同年月十七日通知被上訴人，在系爭房地修繕完成前，伊主張同時履行抗辯等語置辯。
惟依系爭買賣契約第三條買賣價金給付之約定，堪認有關上訴人以尾款辦理代償及將代償後餘額匯入履約保證專戶之給付義務，應與被上訴人將系爭房地所有權移轉登記之義務同時為之。
且系爭買賣契約第九條第六項雖約定：雙方應於產權移轉登記完畢後辦理點交，「同時買方應履行全部價金之給付」等語，然參酌同條第一項關於完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由履約保證專戶將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定帳戶之約定，可知所謂「同時買方應履行全部價金之給付」，其真意係指在點交之前，買賣價金即應全部辦理代償及匯入履約保證專戶；
並非上訴人應於被上訴人點交無誤後，始有就尾款辦理代償並將餘額匯入履約保證專戶之義務。
再參酌證人即地政士李致政證稱：一般是做完代償工作後，塗銷完成，再辦理交屋事宜等語，足見上訴人「以尾款辦理抵押借款代償並將代償後餘額匯入履約保證專戶」之給付義務，應先於被上訴人點交系爭房地而為之。
上訴人自不得以被上訴人未依約點交系爭房地或以系爭房地瑕疵為由，行使同時履行抗辯權拒絕將尾款辦理代償抵押貸款及將餘額匯入履約保證專戶。
是被上訴人依系爭買賣契約第四條第四項約定，於一○二年一月二十二日發函為解除契約之意思表示，並經上訴人於翌日收受，系爭買賣契約即已合法解除。
又系爭買賣契約既因上訴人違約，而經被上訴人解除契約，依系爭買賣契約第十條第二項後段之約定，被上訴人原得將上訴人匯入履約保證專戶之一百五十一萬元沒收作為違約金；
惟審酌本件買賣價金總額，及系爭房屋天花板確有漏水、熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上鎖、抽油煙機無接設管線等瑕疵，且被上訴人雖仍占有使用系爭房地，然因已移轉所有權登記而受到相當限制，並參酌內政部公告之成屋買賣契約書範本規範賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款百分之十五，認上開約定之違約金核屬過高，應酌減至買賣總價款百分之八為適當。
經酌減後，被上訴人得沒收上訴人已付之價金四十四萬八千八百元充作違約金。
從而，被上訴人依系爭買賣契約第十條第二項約定及民法第二百五十九條第一款規定，請求如上開聲明，即有理由等詞，為其判斷之基礎。
按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。
若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（本院五十年台上字第一五五○號判例參照）。
查系爭房地有天花板漏水、熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上鎖、抽油煙機無接設管線等瑕疵，為原審所確定之事實；
且上訴人於被上訴人解除系爭買賣契約前，曾發函要求被上訴人修繕，另再發函向被上訴人主張同時履行抗辯，經被上訴人分別於一○二年一月十四日、同年月十七日收受上開函文，亦經原審列為兩造不爭執之事項（原審卷一七九至一八○頁），苟上訴人應為之給付與被上訴人所負之瑕疵補正或損害賠償責任，二者間並非顯然不相當時，上訴人即非不得就其應為之給付全部行使同時履行抗辯權，俾促使買賣雙方依債務本旨履行，並確保買受人在不違反誠信原則之情形下，得以取得完全無缺之標的物。
乃原審遽認上訴人不得以系爭房地有瑕疵而行使同時履行抗辯權，被上訴人得合法解除系爭買賣契約云云，依上說明，已屬速斷。
次依系爭買賣契約第二條之約定，兩造就系爭房地買賣共同委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）辦理價金信託履約保證，並簽訂第一建經價金信託履約保證申請書，依該申請書第三條第三項約定：「買賣標的產權移轉登記予甲方（指上訴人），且甲方以買賣標的向金融機關申貸之款項業經撥款完成，甲方『無法律上之原因』未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，經乙方（指被上訴人）依約履行催告程序，逾期甲方仍不履行，並依法解除買賣契約」等語（同上卷一○八頁），似見上訴人如有法律上之原因，而未依約將貸款匯入履約保證專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款，被上訴人並不得據以解除系爭買賣契約。
如果無訛，則上訴人以系爭房地有上述瑕疵，並經其行使同時履行抗辯權而未指示銀行核撥貸款辦理代償或拒絕將貸款匯入履約保證專戶，能否謂無法律上之原因？亦非無疑。
原審見未及此，逕認上訴人有先辦理抵押代償並將代償餘款匯入履約保證專戶之義務，被上訴人得依系爭買賣契約第四條第四項之約定解除契約，進而為上訴人不利之論斷，亦有可議。
上訴論旨，執以指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 六 月 八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 謝 碧 莉
法官 黃 國 忠
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 六 月 二十二 日
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