最高法院民事-TPSV,106,台上,1616,20171228,1

最高法院民事判決 106年度台上字第1616號
上 訴 人 林振生
訴訟代理人 李志正律師
被 上訴 人 郭永福
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年9月30日臺灣高等法院第二審判決（103年度上易字第221號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件上訴人林振生主張：伊為訴外人林裕欽之唯一繼承人。

如第一審判決附表編號1 所示房屋及編號2 所示停車位（下合稱系爭建物）原為林裕欽所有。

林裕欽於民國100年5月13日以買賣為原因將系爭建物移轉登記予被上訴人，被上訴人提出之委託照護暨土地／房屋移轉協議書（下稱移轉協議）及所有權買賣契約書（下稱買賣契約）上之林裕欽簽名、印文均非真正。

林裕欽自幼罹患重大精神疾病，其縱為上開行為，亦係處於無意識或精神錯亂之狀態，並為通謀虛偽意思表示。

又系爭建物坐落基地之土地應有部分 1565/100000（下稱系爭土地）為伊與林裕欽公同共有，林裕欽將系爭建物單獨移轉予被上訴人，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，應屬無效。

且林裕欽出售系爭建物前未依土地法第104條第1項、第2項規定，通知伊行使優先承買權，其買賣及所有權移轉行為對伊均不生效力。

爰依民法第113條規定，先位之訴求為確認被上訴人與林裕欽間就系爭建物之買賣關係不存在，並依民法第74條規定，備位之訴求為撤銷被上訴人與林裕欽間就系爭建物之買賣契約及系爭移轉登記。

且均依同法第767條第1項、第179條規定，求為被上訴人應塗銷系爭建物移轉登記，回復登記為林裕欽名義，並騰空返還系爭建物，暨給付新臺幣（下同）27萬元本息與自101年4月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付3萬元不當得利之判決。

被上訴人則以：伊與林裕欽簽訂之移轉協議及買賣契約均為真正，非通謀虛偽意思表示。

雙方約定林裕欽出售系爭建物並移轉登記為伊所有，伊協助處理抵押權塗銷事宜，並代林裕欽支付照護費用至其死亡為止，作為給付買賣價金之方式。

本件買賣並無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用，且系爭土地原所有人林鴻和於95年 7月間死亡，上訴人與林裕欽未辦理繼承登記，上訴人非該土地之權利人，自無優先承買權。

伊為系爭建物之所有人，使用系爭建物尚無不當得利可言等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人與林裕欽分別於100年2月1日、3月14日簽訂移轉協議及買賣契約，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人，該移轉協議及買賣契約上林裕欽之簽名與林裕欽在金融機構留存之變更帳戶事項申請書、印鑑卡、存單、存摺、印鑑掛失止付、更換印鑑暨更換戶名申請書、房屋租賃契約書、聲請調解書、印鑑變更申請書、委任書、民事起訴狀、委任狀及民事追加訴之聲明狀上之林裕欽親簽筆跡筆劃特徵相同，有法務部調查局之鑑定書可憑，足認移轉協議及買賣契約為林裕欽親自簽名訂約。

又查林裕欽固曾經診斷罹患思覺失調症（精神分裂症）而住院治療，惟未經禁治產或監護宣告，且生前獨居生活數十年，復於99年6月20 日與訴外人葉宜真簽訂房屋租賃契約，並在租賃契約手寫加註其要求房租存入之銀行帳戶、房屋裝潢不得扣抵房租、房租應於每月10日給付不得積欠及同意5年內房租不調漲等事項，亦於100年3 月31日親自前往臺北市中山區調解委員會與上訴人因繼承登記及抵押權塗銷登記進行調解，足見林裕欽並非無意識或精神錯亂而不能辨識其意思表示之效果，其所為移轉協議及買賣契約之意思表示自非無效。

移轉協議約定之買賣價金之給付方式，係由被上訴人按月為林裕欽支付生活照養與醫療費用，並非一次總額給付，尚不能僅憑林裕欽在郵局或銀行之帳務往來或存款餘額情形，推認林裕欽與被上訴人為通謀虛偽簽訂上開契約。

系爭建物與其坐落基地，於公寓大廈管理條例84年 6月28日施行前已分屬林裕欽及其父林鴻和所有，於移轉協議、買賣契約簽訂並辦理移轉登記時，系爭土地業於83年12月20日設定抵押權予訴外人花旗（台灣）商業銀行股份有限公司，系爭建物亦於84年 8月23日設定抵押權予上訴人，依民法物權編施行法第8條之5第2項規定，系爭土地與建物即不受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，而得分別移轉。

被上訴人與林裕欽簽訂移轉協議、買賣契約並辦理系爭移轉登記，應無違反上開規定。

末查移轉協議約定被上訴人按月支付林裕欽 8萬元之照護費用至林裕欽死亡為止，林裕欽應將系爭建物移轉登記予被上訴人，並待林鴻和之遺產分割後再移轉系爭土地予被上訴人，係由被上訴人支付對價，林裕欽負移轉系爭建物及土地所有權之義務，核屬買賣契約之性質。

且約明移轉之標的包含系爭土地及建物，並非土地與建物分別出賣，自無違反土地法第104條規定之意旨。

再查參以宏邦不動產估價師事務所就系爭建物估價結果，系爭房地之價值顯逾 500萬元。

被上訴人為房屋買賣仲介從業人員，顯知悉系爭建物及系爭土地價值甚高，其明知林裕欽精神狀況不佳，判斷能力低弱，復困於罹患重病、高額醫療照護費用之壓力，向林裕欽提議以每月為其支付 8萬元照護費之條件買受系爭建物及系爭土地，林裕欽於訂約後未及 6個月即死亡，堪認被上訴人係乘林裕欽急迫、無經驗，使其為財產之處分，依當時情形確屬顯失公平。

惟移轉協議、買賣契約依序於100年2月1日、同年3月14日簽訂，上訴人迄至101年4月26日始在第一審為訴之追加，依民法第74條規定請求撤銷上開法律行為，已逾同條第2項規定之1年除斥期間。

上訴人依民法第113條規定，先位請求確認被上訴人與林裕欽間就系爭建物之買賣關係不存在，並依民法第74條規定，備位請求撤銷被上訴人與林裕欽間就系爭建物之買賣契約及系爭移轉登記，及依同法第767條第1項、第179條規定，請求被上訴人塗銷系爭建物移轉登記，騰空返還系爭建物及給付因無權占有系爭建物之不當得利，均乏依據，不應准許等詞，因而廢棄第一審所為上訴人一部勝訴（即以移轉違反民法第799條第5項等規定而無效為由，判准塗銷登記、返還建物及給付不當得利部分）之判決，駁回上訴人該部分之訴，及維持第一審所為上訴人一部敗訴（即請求確認系爭建物買賣關係不存在部分）之判決，駁回其上訴，暨駁回上訴人在第一審其餘備位之訴。

查民法第799條第5項規定專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，及公寓大廈管理條例第4條第2項規定專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，係指專有部分與其所屬共用部分及其基地之權利不得分別移轉或設定負擔與不同之人。

本件移轉協議約明林裕欽移轉之標的包含系爭土地及系爭建物，乃原審合法認定之事實，林裕欽並非將系爭建物及系爭土地之權利移轉與不同人，自無違反前開規定。

原審認定林裕欽所為移轉協議未違反上開規定，而為上訴人不利之論斷，理由雖有未盡，結論尚無不合。

又原審認移轉協議及買賣契約為林裕欽簽訂，且其並非無意識或精神錯亂而不能辨識其意思表示之效果，所為移轉協議及買賣契約之意思表示應屬有效，且林裕欽係出售系爭建物及系爭土地予被上訴人，未違反土地法第104條規定之意旨，另上訴人依民法第74條規定請求撤銷被上訴人與林裕欽間就系爭建物之買賣契約及系爭移轉登記行為，已逾同條第2項規定之1年除斥期間，而為上訴人不利之判決，於法亦無不合。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 光 釗
法官 楊 絮 雲
法官 高 金 枝
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 1 月 8 日