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最高法院民事判決 106年度台上字第1646號
上 訴 人 蔡 建 國（王錦全之承當訴訟人）
訴訟代理人 洪 大 明律師
被 上訴 人 吳 淑 美
吳 淑 雅
吳 淑 卿
陳 光 信
陳 光 亮
陳 光 裕
王陳美霞
陳 美 苓
陳 美 雲
陳 美 貴
共 同
訴訟代理人 林 淑 娟律師
被 上訴 人 張 寳 彩
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年12月16日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第371號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人承當訴訟前之原上訴人王錦全主張：伊於民國102 年10月30日買受分割後新竹市○○○○段00地號土地（下稱系爭土地）所有權全部，其上由訴外人吳金傳所建未辦保存登記，門牌為新竹市○○路000號（整編前為同路268號）房屋（下稱系爭房屋），無權占用系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號73⑴部分，面積60平方公尺，現由被上訴人吳淑美居住使用。
縱認被上訴人張寳彩、吳淑雅、吳淑卿、陳光信、陳光亮、陳光裕、王陳美霞、陳美苓、陳美雲、陳美貴等10人（下稱張寳彩等10人，吳淑雅以下9人，下稱吳淑雅等9人）為系爭房屋之事實上處分權人，且與系爭土地間有基地租賃關係存在，惟系爭房屋已逾使用年限，達不堪使用程度，其租賃關係應已消滅等情。
爰依民法第767條規定，求為命吳淑美應自系爭房屋遷出；
張寳彩等10人應將系爭房屋拆除，將占用之土地返還予伊之判決。
吳淑雅等 9人及吳淑美則以：系爭土地為吳春家族及吳蔡市家族共有，經共有人同意後，吳春興建系爭房屋、吳蔡市○○○○○○○○○路000號房屋（下稱266號房屋）。
系爭房屋於24年間大地震後，由吳春長子吳金傳修建，吳春死亡後，由訴外人吳金傳、吳達鎔及被上訴人吳淑卿、訴外人吳陳錦共有。
嗣73地號土地分割，系爭房屋橫跨分割後同小段73地號及73之4地號2筆土地。
系爭房屋共有人與分割後73地號土地共有人有部分相同，堪認分割後73地號土地共有人同意系爭房屋繼續使用該土地。
王錦全嗣後取得系爭土地所有權全部及系爭房屋之應有部分，再將系爭房屋應有部分售予他人，輾轉由張寳彩取得，則在系爭房屋得使用期限內，推定有土地租賃關係存在。
吳淑美經共有人同意居住於系爭房屋，自屬有權占有。
上訴人請求吳淑美自系爭房屋遷出，張寳彩等10人拆屋還地，均無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：訴外人即修建系爭房屋之葉萬居所出具之證明書雖記載 「重建」2字，惟綜合證人即吳春繼承人吳達鎔之子吳堃渠之證詞及系爭房屋稅籍之納稅義務人現為張寳彩（權利範圍28500/100000）、陳吳錦（權利範圍28600/100000）、吳淑卿（權利範圍28600/100000）、吳淑雅（權利範圍14300/100000）等 4人，其中陳吳錦為吳春之女，吳淑卿為吳春之孫女代位其父親吳達銘繼承，張寳彩則係輾轉自王錦全取得房屋應有部分，而王錦全又係向吳春之子吳達鎔之繼承人吳堃培等 3人購得。
暨吳金傳之繼承人協議分割遺產時，吳淑雅僅繼承系爭房屋權利範圍 1000分之142等情以觀，堪認地震後吳金傳僅修建房屋後方倒塌部分，而非全部重建。
系爭房屋為吳春所建，其死亡後由繼承人吳金傳、吳達鎔、陳吳錦、吳淑卿等 4人繼承。
吳金傳死亡後，由吳淑雅繼承；
吳達鎔死亡後由其繼承人繼承，嗣後出售予王錦全，再由張寳彩輾轉取得；
陳吳錦部分由陳光信、陳光亮、陳光裕、王陳美霞、陳美雲、陳美貴、陳美苓等人繼承，張寳彩等10人均為系爭房屋之共有人。
又分割前73地號土地為吳春、吳蔡市二人共有，吳春、吳蔡市家族分別興建系爭房屋、 266號房屋，各自使用系爭土地，核與土地登記謄本等相符，參諸系爭房屋長期坐落於系爭土地，未經其他共有人請求拆屋還地，應認吳春興建時，已得土地共有人之同意。
再者，分割前73地號土地於80年6月24日分割後，73之4地號土地由吳金傳單獨取得所有權，分割後73地號土地則由訴外人吳堃渠等人共有，斯時系爭房屋之部分共有人與分割後73地號土地之部分共有人相同，分割後亦未見土地共有人主張房屋共有人為無權占有，堪認分割後土地共有人同意其等繼續使用土地。
再者，王錦全於 102年9月7日，因買賣取得系爭土地所有權全部，同時亦買得其上系爭房屋（事實上處分權）之權利範圍100000分之28500 ，斯時系爭土地所有人與房屋之部分共有人相同，屬「土地及房屋同屬一人所有」。
王錦全嗣於同年10月31日將其房屋之權利範圍出賣與訴外人鄭寬堯，鄭寬堯於同年12月 4日再將之贈與張寳彩。
基於房屋既得使用權保護原則，調和土地與建物之利用關係，符合社會正義等考量，類推適用民法第425條之1第1項規定，推定王錦全默許房屋買受人鄭寬堯及其受贈人張寳彩繼續使用系爭土地，並在房屋得使用期限內，有土地租賃關係存在。
系爭房屋目前由吳淑美居住、經營商號使用，此經一審法院勘驗現場屬實，並有照片可參，系爭房屋自屬堪用，尚未至頹敗程度，張寳彩仍有土地租賃關係存在，屬有權占有。
系爭房屋為張寳彩等10人所共有，張寳彩之應有部分無法與其他共有人之應有部分切割。
吳淑美經吳淑雅之同意居住於系爭房屋內，其他共有人亦未表示反對意思。
從而，王錦全依民法第767條規定，請求張寳彩等10人拆屋還地，吳淑美自系爭房屋遷出，洵屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
系爭土地於80年 6月24日為共有物分割後，土地之共有人有無依其舉動或其他情事，足以間接推知有默示同意系爭房屋之共有人繼續使用系爭土地﹖原審未遑詳為審酌，遽以土地共有人未表示意見或請求拆屋還地，即謂其等同意房屋共有人繼續使用土地，未免速斷。
其次，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1項所明定。
其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。
至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。
倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許。
查系爭房屋為24年間大地震前由吳春所興建，王錦全於 102年10月31日將其房屋之權利範圍出賣予訴外人鄭寬堯，鄭寬堯於同年12月 4日再將之贈與張寳彩，系爭土地與系爭房屋間推定成立基地租賃關係，為原審認定之事實。
果爾，系爭磚造房屋（見一審卷㈡第130至131頁）屋齡至少80年以上，目前是否仍堪使用，已非無疑。
上訴人主張：系爭房屋於70幾年間歷經多次修建，檢視現場照片，屋頂搭蓋鐵皮，且以帆布包住，已經不堪使用，本件租賃關係業已消滅，不因被上訴人之事後修繕而得回復等語（見原審卷第214頁） ，攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法，原審就此竟恝置不論，悉未調查審認，徒以房屋目前由吳淑美居住、經營商號使用，即謂其非不堪使用，進而為不利於上訴人之認定，不免速斷。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝
法官 吳 光 釗
法官 楊 絮 雲
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
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