最高法院民事-TPSV,106,台上,203,20170504

最高法院民事判決 一○六年度台上字第二○三號
上 訴 人 黃耕一
黃河汕
黃浩洋
黃奕深
黃奕鈞
共 同
訴訟代理人 呂思家律師
被 上訴 人 黃 葉
邱慶瑜
上列當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國一○四年八月十二日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一三六九號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地之同小段二一四至二二一建號共八戶建物為四層樓房雙拼集合住宅（下稱系爭公寓），伊為十二地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各三六○○○分之四一三二。

被上訴人黃葉於民國一○二年六月四日，將其所有二一四建號建物（下稱系爭建物）及系爭土地應有部分三六○○○分之六三○出售轉讓予被上訴人邱慶瑜。

系爭建物占用系爭土地之比例應為八分之一，被上訴人之應有部分僅三六○○○分之六三○，顯逾越得使用收益系爭土地之權利範圍，為無權占用系爭土地，而受有利益，致伊受有損害。

爰依民法第一百七十九條規定，求為命黃葉給付上訴人各新台幣（下同）三十九萬三千六百二十元本息、邱慶瑜給付上訴人各八萬二千九百八十二元本息及邱慶瑜自一○三年二月二十一日起至一○三年九月二十四日止，按月給付上訴人各一萬零九百九十五元之判決。

被上訴人則以：系爭公寓於五十八年六月二十三日建築完成，於六十年八月十八日所有權第一次登記時，毋庸記明建物對基地之應有部分比例；

且於民法第七百九十九條第四項及物權編施行法第八條之五施行前，實務上多由賣方（建商）決定分配比例，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記，自無類推適用修正後之民法第七百九十九條第四項規定之餘地。

系爭土地共有人於六十年間就系爭土地作為系爭公寓基地之管理方式，並無反對之表示，顯有默示同意系爭公寓使用系爭土地之分管協議存在，上訴人取得系爭土地應有部分後已可知系爭土地係作為系爭公寓之基地使用，即應受該分管契約之拘束。

系爭土地及建物之登記亦經依法公告，被上訴人基於買賣取得系爭建物，而就系爭土地使用收益，應無不當得利可言。

況上訴人之被繼承人黃江海於系爭公寓興建時，為系爭土地之地主，應知本件區分建物之所有權人於辦理第一次所有權保存登記有無及取得若干基地應有部分，上訴人竟於該登記相關文件罹於保存期限銷毀後，始行使其權利，有違誠信原則，而有權利失效原則之適用等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭公寓坐落系爭土地及同小段十三地號土地，為八戶建物之四層樓房雙拼集合住宅，上訴人為系爭土地之共有人，應有部分各三六○○○分之四一三二。

黃葉將系爭建物及系爭土地應有部分三六○○○分之六三○出售轉讓予邱慶瑜。

系爭建物係於民法第七百九十九條第四項規定修正增訂前之六十年八月十八日辦妥建物所有權第一次登記，當時對於區分所有建物應配賦若干基地應有部分，法無明文規定，故系爭建物於申辦所有權第一次登記，毋庸記明建物對基地之應有部分比例。

且依內政部函文所示，實務上多由賣方（建商）依主建物面積比例、總建物（含附屬建築物及公設）比例或銷售價格比例，決定基地之分配比例，登記機關亦依當事人申請辦理登記。

且於民法第七百九十九條第四項修正施行後，九十八年一月二十三日民法物權編施行法增訂第八條之五第三項亦僅規定於基地出賣時，區分所有建築物專有部分之所有人得行使優先承買權，而非強制基地之所有權人必須出售基地應有部分，或區分所有建築物專有部分之所有人必須向基地所有權人購買基地應有部分，自非謂無基地應有部分或應有部分不足者，對基地之使用即屬無法律上之原因。

況民法第七百九十九條第四項但書規定「另有約定者，從其約定。」

足見修法後，仍基於當事人私法自治原則決定區分所有建物應分擔之基地應有部分，登記機關仍悉依當事人之申請據以辦理登記，並無區分所有建物配賦之基地應有部分，應以「區分所有建物專有部分之比例」計算之強行規定，上訴人主張應類推適用修正後之民法第七百九十九條第四項規定，即非允當。

台北市大安地政事務所雖函覆系爭公寓所有權第一次登記之相關資料已經銷毀，惟依建築當時適用之建築法第十一條規定，建築聲請書應載明起造人之土地權利並附具證明文件，衡諸經驗法則，其起造人應已取得使用土地之證明文件，堪認本件全體土地、建物之共有人對於建物登記坐落基地並無異議，建物之所有權人使用坐落基地即非無法律上之原因。

況系爭建物另尚坐落同小段十三地號土地，上訴人就該土地亦無所有權，自難謂系爭建物無權使用上訴人之應有部分而有不當得利之情形。

另查上訴人之被繼承人黃江海係系爭公寓興建時之原地主，應知區分所有建物之所有權人於辦理第一次所有權保存登記時，取得基地應有部分之比例若干。

上訴人為黃江海之繼承人，竟延至該登記相關文件已罹於保存期限銷毀後，始起訴行使權利，縱認系爭建物所有權人就基地之應有部分配賦確有不足，惟其未即時行使權利之事實，足使被上訴人正當信賴其已不欲行使其權利，依據一般社會通念，堪認上訴人本件權利之行使有違誠實信用原則，而有權利失效原則之適用。

其依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還不當得利，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第八百十八條定有明文。

次按以無權占有為原因請求者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

查系爭公寓坐落系爭土地及同小段十三地號土地，為八戶建物之四層樓房雙拼集合住宅，上訴人為系爭土地之共有人，應有部分各三六○○○分之四一三二，黃葉將系爭建物及系爭土地應有部分三六○○○分之六三○出售轉讓予邱慶瑜，為原審認定之事實。

果爾，參以建築改良物登記簿所載該八戶建物之面積均為八九．五六平方公尺之情（見一審卷二二至四二頁）。

上訴人主張系爭建物占用系爭土地之比例為八分之一，被上訴人占有使用收益系爭土地之情形已逾其就系爭土地應有部分之比例等語，似非無據。

倘是，依上說明，被上訴人就其使用系爭土地八分之一比例之合法權源即應負舉證責任。

再按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。

查系爭建物所有權第一次登記當時之建築法（三十三年九月二十一日修正公布）第十一條固規定「建築聲請書應載明左列事項：……三、起造人之土地權利並附具證明文件……」，但當時之土地登記規則

（三十五年十月二日發布）第二條雖規定「土地登記，謂土地及其改良物之所有權與他項權利之登記」，惟就建物所有權第一次登記事項，未為規定，而第二十六條規定「聲請登記，應提出……二、證明登記原因文件，三、土地所有權狀或土地他項權利證明書……」，第三十二條規定「證明登記原因文件或土地權利書狀不能提出時，應取具鄉鎮保長或四鄰或店鋪之保證書」。

系爭建物雖經辦理所有權第一次登記完畢，然其「起造」時，所記載之土地權利及所附具之證明文件是否必為地主使用同意書？或於「登記」時，有提供地主使用同意書之證明登記原因文件？且揆諸地主提供土地同意書建屋時，嗣完成之區分所有建物權屬尚有未明之常情，地主所提供之使用同意書或其他證明登記原因文件是否僅同意於系爭土地上建屋，而不及於建屋完成後，應有部分不足之共有人仍有權逾其應有部分使用收益該土地之表示？在在均非無疑。

觀被上訴人提出系爭建物之前手楊丙申與地主黃江海（即上訴人之被繼承人）、黃坤炎、黃則錂之房地買賣契約第一條載明「預售不動產標示：……地號二筆（即系爭土地及同小段十三地號土地）上建四樓公寓式……壹樓房屋，……土地係分割後面積之持分之四分之一產權」（見原審卷五九頁），如屬非虛，似約定系爭建物占用基地之應有部分為四分之一。

惟被上訴人僅有系爭土地應有部分三六○○○分之六三○，就同小段十三地號土地並無所有權，則系爭建物嗣未依前開買賣契約約定取得基地所有權應有部分之實情如何？其逾約定應有部分占有系爭土地之權利是否存在？非無進一步研求之必要。

原審未遑詳查究明，徒以建築聲請書應載明起造人之土地權利並附具證明文件，遽認全體土地、建物之共有人對於建物登記坐落基地並無異議，被上訴人逾其應有部分占有使用系爭土地，非無法律上原因，並以上訴人之被繼承人黃江海於系爭建物起造時，為系爭土地共有人之一，逕謂上訴人為本件請求有違誠信原則，而為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 一○六 年 五 月 四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 光 釗
法官 周 舒 雁
法官 高 金 枝
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 五 月 十七 日