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最高法院民事判決 106年度台上字第1140號
上 訴 人 陳文輝
訴訟代理人 陳貽男律師
鄧敏雄律師
上 訴 人 張耀麟
上 列 二人
共 同
訴訟代理人 李殷財律師
郭睦萱律師
林永頌律師
陳怡君律師
上 訴 人 劉 異（桂來興之承受訴訟人）
住台北市○○區○○路00號○樓
訴訟代理人 鄧敏雄律師
李殷財律師
林永頌律師
陳怡君律師
上 訴 人 洪于千 住台北市○○區○○街00巷00號○樓
林麗花 住同上巷28號3樓
上 列 二人
共 同
訴訟代理人 李殷財律師
上 訴 人 吳文哲 住新北市○○區○○路00號○樓
訴訟代理人 陳貽男律師
鄧敏雄律師
被 上訴 人 林陳海 住新北市○○區○○路0段0號○樓
訴訟代理人 王東山律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105 年8月23日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第58號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊為坐落台北市○○區○○段0○段○000地號（重測前台北市○○區○○段○000地號土地，嗣分割出第374-1、374-2、374-3、374-4 地號，下稱系爭土地）土地之共有人，應有部分20分之19。
系爭土地之原所有權人為訴外人林建成（民國70年7月15日死亡），林建成於66年5月13日與訴外人柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書），柏美公司則以林建成等人為起造人，於68年間興建完成中泰花園房屋，因主管機關否准使用執照之申請，房屋無法為保存登記，致不能將林建成依系爭合建契約所約定應分得之房屋交付移轉予林建成，系爭合建契約約定相互移轉房地之目的已無法達成。
嗣伊輾轉取得系爭土地所有權，柏美公司於98年6月26 日與伊之登記名義人曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華（下稱曾淑瓊等5人）簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定曾淑瓊等5人經柏美公同意繼受林建成與柏美公司就系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確認解除系爭合建契約，是上訴人各自占有如第一審判決附表一及附圖所示之房屋（下稱系爭房屋），縱係其或其前手向柏美公司購買，仍屬無權占有系爭土地等情，依民法第767條第1項、第821條但書、第179條之規定，求為命上訴人各將系爭房屋拆除，將土地騰空返還予被上訴人及其他共有人；
及各給付被上訴人如原判決附表所載金額之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：伊依系爭合建契約、系爭土地使用權同意書、及依占有連鎖、債權物權化之法理，有權占有系爭土地。
伊購買系爭房屋後自69年起即居住迄今，被上訴人應明知或可得而知上開情事，其以顯低於市價之對價購買系爭土地，自屬惡意取得系爭土地，其行使權利顯已違反誠實信用原則，並有權利濫用情事，況本件得適用或類推適用民法第425條之1第1項、第876條之規定等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其該部分之上訴，係以：柏美公司於66年以預售房屋方式，將中泰花園房屋以翁猜名義與上訴人或其前手簽訂制式之不動產預定買賣契約書，迄未辦理所有權移轉登記，上訴人就系爭房屋僅有事實上處分權，系爭合建契約之當事人為地主林建成與柏美公司等情，為兩造所不爭執，並有系爭合建契約在卷足憑。
上訴人既非系爭合建契約當事人，其執系爭合建契約之約定，以原地主有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務，抗辯其亦有使用系爭土地之權利，自非有據。
曾淑瓊等5 人（即被上訴人及訴外人周哲宇原先購買系爭土地之登記名義人，嗣已移轉登記予被上訴人及周哲宇）於98年6 月26日與柏美公司簽訂系爭和解書，第1條約定：甲方（柏美公司）同意乙方（曾淑瓊等5 人）為甲方與林建成就上揭土地合建契約法律關係之繼受人。
依合建契約第16條之約定，甲方未能於六百個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，雙方確認合建契約視為解除等語。
是曾淑瓊等5 人既經柏美公司同意繼受系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確認系爭合建契約視為解除，合意解除系爭合建契約，柏美公司已無從依系爭合建契約約定主張有合法之占有權源，遑論其後手即向柏美公司購買系爭房屋之上訴人。
上訴人抗辯：依系爭合建契約，占有連鎖、債權物權化之法理，伊得對抗被上訴人，係屬有權占有等語，即無可採。
上訴人不能證明被上訴人取得系爭土地出於惡意或與前手通謀虛偽意思表示。
系爭房屋迄今無法取得使用執照之原因包括合建糾紛、承造人及監造人未會章申請、申請部分使用執照、部分起造人死亡、建築物先行使用、違規使用及違章建築等情事，尚難認係地主及柏美公司以不正當之方法所致。
上訴人未舉證證明被上訴人有何就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起上訴人正當信任，以為其不欲行使權利情事，自難遽認有權利失效原則之適用。
依系爭土地使用同意書之記載，尚難認林建成同意起造人永久無償使用系爭土地。
系爭土地與系爭房屋原非屬同一人所有，自無民法第425條之1及第876條規定之適用。
又依系爭預定買賣契約書第1條、第2條第1、2 項約定，足證買受人於簽訂預定買賣契約書時，即已知悉所購買之標的僅有房屋，不包括其基地，對於將來可能面臨拆屋之風險，難認毫無所悉。
上訴人取得系爭房屋之對價並未包括使用土地之權利。
審酌系爭房屋與系爭土地之價值相距甚遠，被上訴人在系爭土地鄰近區域尚有其他土地，得一併完整開發利用，難遽認被上訴人請求拆屋還地，有違誠信原則。
中泰花園房屋興建完成時原有164 戶，除上訴人外其餘各戶均與被上訴人達成協議。
被上訴人請求拆除系爭房屋，難謂係以損害上訴人為主要目的，亦難認其所得利益極小，無從認其權利之行使係屬權利濫用。
故被上訴人依民法第767條第1項請求上訴人將系爭房屋拆除，返還占用之系爭土地予伊，為有理由，應予准許。
系爭土地被上訴人應有部分為19/20，被上訴人依民法第179條請求上訴人分別給付無權占用系爭土地之不當得利，如原判決附表所示之金額，亦有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審係認被上訴人及周哲宇購買系爭土地，以曾淑瓊等5 人為登記名義人，曾淑瓊等5人於98年6月26日與柏美公司簽訂系爭和解書，柏美公司同意曾淑瓊等5 人繼受系爭合建契約之法律關係，柏美公司並與曾淑瓊等5人合意解除系爭合建契約；
曾淑瓊等5人已將系爭土地移轉登記予被上訴人及周哲宇。
似認曾淑瓊等 5人僅為出名人，被上訴人及周哲宇始為系爭土地之真正權利人及系爭合建契約真正之繼受人。
果爾，被上訴人自應受系爭合建契約所定地主應提供土地使用權同意書義務之拘束。
又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。
倘被上訴人為系爭土地之真正權利人及系爭合建契約真正之繼受人，應受系爭合建契約之拘束，有提供系爭土地之土地使用權同書之義務，則其與柏美公司以合意解除系爭合建契約之方式，免除自己應負之義務，進而請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，能否謂其行使權利與誠信原則無違，即滋疑義。
原審遽以前揭理由，為不利於上訴人之判決，尚有可議。
上訴論旨，指摘原判決上開於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 錦 美
法官 鄭 純 惠
法官 陳 駿 璧
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 3 月 2 日
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