最高法院民事-TPSV,107,台上,1199,20180830,1

最高法院民事判決 107年度台上字第1199號
上 訴 人 信義房屋仲介股份有限公司

法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 詹德柱律師
被 上訴 人 韓若璽
訴訟代理人 呂康德律師
被 上訴 人 吳炳樺

上列當事人間請求返還房地等事件，上訴人對於中華民國105年5月31日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第811號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件上訴人主張：被上訴人吳炳樺、韓若璽於民國101年11 月間均任職於伊唭哩岸分店為房屋仲介經紀人員，訴外人蔡文育於同年月10日因有購屋需求，委託吳炳樺代尋房屋，吳炳樺建議出售蔡文育母女共有坐落台北市○○街000巷00號9樓房地（下稱系爭房地）以增加購屋資金，詎吳炳樺竟刻意隱匿最近成交行情，提出較低成交價格資料，建議蔡文育以新臺幣（下同）2000萬元為底價出售系爭房地，蔡文育信賴吳炳樺提供之成交行情為真實，陷於錯誤而於當日簽署「信義房屋買賣仲介專任委託書」（下稱系爭委託書），以2500萬元價額（底價2000萬元）委託銷售。

韓若璽明知或可得而知吳炳樺交付蔡文育之成交行情內容不實，旋於翌日與蔡文育母女簽署買賣契約（下稱系爭契約），以1998萬元買受系爭房地。

嗣蔡文育母女知遭吳炳樺詐騙，於102年11月5日撤銷前開出售系爭房地之意思表示，則韓若璽取得系爭房地所有權即無法律上之原因，蔡文育母女自得依民法第179條規定，請求韓若璽將系爭房地返還及移轉登記。

如認蔡文育母女不得請求韓若璽移轉及返還系爭房地，則吳炳樺與韓若璽對蔡文育母女應負共同侵權行為損害賠償責任。

蔡文育母女已將其對被上訴人之債權讓與伊等情，先位之訴依不當得利及債權讓與之法律關係，求為命韓若璽將系爭房地返還及移轉登記予伊，備位之訴依侵權行為及債權讓與之法律關係，求為命吳炳樺與韓若璽連帶給付600萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。

吳炳樺未於期日到場，亦未提出書狀為主張或陳述；

韓若璽則以：吳炳樺是否故意隱匿或有其他原因，致未能提供近期與系爭房地相似條件之成交紀錄，伊不得而知，伊未與吳炳樺共同詐欺蔡文育母女，蔡文育母女不得撤銷出售系爭房地之意思表示，伊無不當得利及侵權行為可言等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就先位之訴所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，係以：蔡文育因有購屋需求，於101年11月10 日委託任職於上訴人唭哩岸分店之房屋仲介經紀人員吳炳樺代尋房屋，因吳炳樺帶看之房屋售價過高，吳炳樺乃建議蔡文育出售系爭房地以籌足資金，蔡文育對系爭房地擬出售之價格並無概念，吳炳樺表示以2000萬元之價格應可順利出售，蔡文育認以此價格出售已可獲利數百萬元，故簽署系爭委託書以2500萬元（底價為2000萬元）委託銷售系爭房地，足見蔡文育係因個人因素考量，而接受吳炳樺之建議以上開價格委託銷售，要難認吳炳樺有施行詐術，致蔡文育陷於錯誤之情事。

吳炳樺與蔡文育簽署系爭委託書後，即依公司規定於當日將系爭房地之銷售相關資訊，以公開方式通知分店全體同事，韓若璽因有購屋需求，表示有意購買，吳炳樺即於翌日通知蔡文育前往協商議價，吳炳樺及訴外人即唭哩岸分店店長洪明吉向蔡文育告知韓若璽為其同事且已知悉底價，嗣蔡文育、韓若璽合意以1998萬元買賣系爭房地，並簽署系爭契約。

則倘蔡文育認韓若璽之出價過低，非不得拒絕出售，或自行詢價以確定系爭房地之市場行情，尚難僅因系爭房地之出售價格低於行情，即謂吳炳樺對蔡文育施行詐術，且韓若璽明知或可得而知上情，蔡文育母女尚不得依民法第92條規定，撤銷其出售系爭房地之意思表示。

系爭房地所在大樓曾於101年4月、同年10月間經上訴人仲介完成2筆交易，平均每坪單價為60 萬元，然蔡文育自陳其事前原無出售系爭房地計畫，當日僅係囑請吳炳樺初步估價，則吳炳樺於未及準備之情況下，非無漏未提出上開交易資料之可能；

況蔡文育為職司法律之人，智識經驗要非淺薄，於出售系爭房地時，本得透過其他方式自行詢價以確定系爭房地之成交行情，上訴人不能證明吳炳樺係刻意隱匿前開2 筆交易資料，難認吳炳樺有詐欺蔡文育之意圖。

韓若璽因吳炳樺依公司規定為內部公告，而得知蔡文育委託出售系爭房地之底價，且蔡文育已知悉韓若璽為吳炳樺之同事，仍願與之簽約，自不得僅因韓若璽任職於上訴人公司，即認其應受嚴格限制及負更高之注意義務，難謂韓若璽有何利用吳炳樺詐騙及知悉底價資料而壟斷議價權之情事。

蔡文育母女既不得依民法第92條規定，撤銷其所為出售系爭房地之意思表示，韓若璽本於系爭契約取得系爭房地所有權，為有法律上之原因，要無不當得利之情事，上訴人即無從自蔡文育母女受讓對韓若璽之不當得利返還請求權，其請求韓若璽將系爭房地返還及移轉登記，即屬無據。

又吳炳樺並未詐欺蔡文育母女，韓若璽亦無明知或可得而知該詐欺情事可言，此外，上訴人不能證明吳炳樺、韓若璽有何共同不法侵害蔡文育母女權利之情事，蔡文育母女不得請求吳炳樺、韓若璽負共同侵權行為損害賠償責任，上訴人亦無從自蔡文育母女受讓該債權，而得請求吳炳樺、韓若璽連帶給付600 萬元本息。

上訴人上開請求均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。

查吳炳樺原任職於上訴人唭哩岸分店擔任房屋仲介經紀人員，為原審所認定，又系爭委託書第5條第2項約定：「乙方（上訴人）應提供其於本標的物附近三個月的成交行情，供甲方（即蔡文育母女）訂定售價之參考，惟該期間乙方無成交紀錄，不在此限。

乙方如有隱匿不實之行為，應負損害賠償責任」，而吳炳樺於該委託書承辦人員欄簽名（見第一審卷第13頁反面、14頁），則吳炳樺應知悉其有提供系爭房屋附近3 個月內成交行情供蔡文育參考之義務。

而證人蔡文育在第一審證稱：簽訂系爭委託書當天，吳炳樺交付伊2頁成交行情，其中僅1筆是台北市華齡街公寓，屋齡已20多年，且沒有電梯，其他均非位於台北市華齡街，且距離很遠；

吳炳樺另交付其自信義房屋列印之系爭房地同棟大樓2 筆交易資料，成交日期是100年3月及7 月，伊有問吳炳樺為何沒有系爭房地同棟大樓或附近大樓之近期成交資料，吳炳樺說近期沒有成交資料，伊相信吳炳樺所言不假，所以簽署系爭委託書。

其後，伊到上訴人之劍潭店看房子，該店仲介周小姐告知其於同一天為同棟大樓出售一戶，每坪單價比伊售價高近20萬元，伊當天聯絡上訴人之客服專線，過了大約1 週，客服承辦人與上訴人之法務經理告知經內部調查結果，確實有很高的質疑，已將吳炳樺、韓若璽停職，另提供其他4 筆近期成交行情資料，而吳炳樺均未提出這些成交行情資料等語，並提出上開成交行情資料佐證（見第一審卷第144至146、153至157頁）。

而依上開資料所示，系爭房地同棟大樓之房地，於101年4月、同年10月之成交平均單價每坪依序為59.55 萬元、62萬元，系爭房地於同年11月之售價每坪僅49.92 萬元，則倘蔡文育簽訂系爭委託書時，上開101年4月、同年10月之成交行情資料已可經由上訴人之查詢系統查知，上訴人主張吳炳樺刻意隱匿該成交行情而提出較低成交價格資料，致蔡文育陷於錯誤而以顯低於市價之價格委託銷售系爭房地，是否全無可採？即滋疑義。

原審未遑細究，遽謂吳炳樺係於未及準備之情況下，漏未提出上開交易資料，並未詐欺蔡文育云云，自有可議。

又韓若璽為吳炳樺之同事，其於第一審陳稱：吳炳樺報告系爭房地委託出售之當日，伊即利用上訴人之內部網站查詢相關成交資料，並向其他分店人員詢價等語（見第一審卷第139 頁），倘當時上訴人之內部網站已有上述101年4月、同年10月之成交資料，則能否謂韓若璽就吳炳樺未提供上開近期成交資料致蔡文育誤以低價委託銷售之情，非明知或可得而知？乃原審未詳予推求，遽為不利上訴人之認定，未免速斷。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 蘇 芹 英
法官 陳 駿 璧
法官 彭 昭 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 9 月 10 日