最高法院民事-TPSV,107,台上,2143,20191106,1

最高法院民事判決 107年度台上字第2143號
上 訴 人 王立信

訴訟代理人 黃健弘律師
林國泰律師
游成淵律師
被 上訴 人 王立行

訴訟代理人 龍毓梅律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105 年11月25日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（105年度上字第43 號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。

理 由本件被上訴人主張：兩造父親王英俊於民國84年3月20 日，與訴外人謝金和簽訂房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定王英俊將坐落花蓮市○○段000地號土地（下稱原697地號土地）及其上平房（下稱舊有房地），出售予謝金和，由謝金和出資興建透天住宅，興建完成後，將其中1 棟透天住宅歸王英俊取得。

王英俊並將原697地號土地所有權移轉登記予謝金和。

嗣謝金和於 84年7月27日，先將由原697地號土地分割出來之花蓮縣○○段00000地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予伊；

另於85年5月6日，依約將興建完成之花蓮縣○○段0000 ○號建物（下稱系爭建物）以第一次登記為原因，登記為王英俊及上訴人共有，於98年7月23 日王英俊再將其就系爭建物之應有部分移轉登記予上訴人。

詎上訴人自取得系爭建物所有權後，未曾給付伊任何租金，伊自得請求其給付自起訴時（104年7月22日）回溯5 年之租金計新臺幣（下同）229萬6,020元等情。

爰依民法第425條之1、第179條規定，求為命上訴人如數給付，並自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾此部分之請求，業受敗訴判決確定，未繫屬於本院，不予論述）。

上訴人則以：王英俊將系爭土地及系爭建物之所有權分別登記在被上訴人及伊名下，僅係「借名登記」，實際之使用、收益、管理、處分等權利仍為王英俊掌控。

王英俊並於84年9月20 日在系爭土地上，設定權利人為伊，債務人為被上訴人，債權額為1,000 萬元之抵押權（下稱系爭抵押權），用以防止被上訴人擅自處分系爭土地。

且系爭土地原為謝金和所有，系爭建物則係謝金和委由巨和營造有限公司（下稱巨和公司）興建，其原始所有權人應為巨和公司，與民法第425條之1所定「同屬一人所有」之情形不符。

縱認被上訴人得請求伊給付租金，其請求之金額亦屬過高。

另系爭建物1樓部分出租予第三人，2至5 樓部分則由被上訴人使用，伊亦得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利計32萬1,445元，持以之與被上訴人請求之租金為抵銷等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改命上訴人給付 229萬6,020 元本息，係以：觀諸系爭買賣契約文義及本旨，足認系爭建物係由謝金和出資興建，並以該建物及其基地（即系爭土地）所有權之移轉，作為謝金和向王英俊購買舊有房地之價金。

縱系爭建物之起造人登記為王英俊及上訴人，其原始所有權人仍為謝金和。

依上訴人所提證物，尚不足推論王英俊將系爭土地及系爭建物登記為兩造所有，係基於借名登記契約。

系爭建物於84年7月1日開工興建，雖於同月27日謝金和將系爭土地移轉登記為被上訴人所有時，系爭建物尚未完工，但其開工建造之基礎工程，為系爭建物之一部分且密不可分，此時開工建造基礎工程之所有權仍歸謝金和所有。

謝金和更於84年6 月間出具系爭土地之使用權同意書，供興建系爭建物，可見於84年7月1日至27日間，系爭土地及斯時尚未完工成為可獨立交易之系爭建物，同屬謝金和一人所有；

只不過謝金和將其依約所負之移轉系爭土地所有權義務，較早履行，與民法第425條之1規定之土地與房屋同屬一人之情況類似。

其次，依系爭買賣契約內容、王英俊本人即為契約當事人，及擔任系爭建物起造名義人為王英俊及上訴人等情觀之，堪認被上訴人於84年7月27 日受讓系爭土地時，已默許系爭建物無論完工前、後，均能繼續使用系爭土地。

基於民法第425條之1規定之同一法理，應認系爭土地之受讓人與系爭建物之受讓人間，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。

被上訴人自得依民法第425條之1規定，請求上訴人給付系爭建物使用系爭土地之租金。

並審酌土地法第97條、第105條規定、廉誠不動產估價師事務所估算租金報告、系爭土地地價稅、系爭建物坐落地點、使用情形、實際出租價格各情，認上訴人系爭建物使用系爭土地之租金以每月3萬8,267元為適當。

又被上訴人常年居住於美國，1 年平均回臺灣1次，僅與兩造母親共同使用系爭建物3樓其中1 間房間，此乃兩造基於兄妹關係，經上訴人同意無償使用，非屬無法律上原因，上訴人不得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自亦無從為抵銷。

從而，被上訴人請求上訴人給付5 年租金即229萬6,020元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

惟因房屋性質上不能與土地分離而存在，為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，乃增訂民法第425條之1，推定讓與後房屋所有人與土地所有人間有租賃關係，以杜爭議，並期明確。

故於適用該條規定時，除土地及其土地上之房屋均已成為不動產所有權客體及同屬一人所有外，尚須以該房屋具有相當之價值為必要。

原審既認定系爭建物係謝金和於84年7月1日開工興建，並於同月27日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，且斯時系爭建物尚未完工成為可獨立交易之客體。

則於謝金和同時為建築中系爭建物與土地所有人之20餘日期間，該建物倘尚不具建物之相當價值，能否認與民法第425條之1規定之情況類似，而得類推適用，即待澄清。

次按土地與其上房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，應衡量當事人間之關係、繼受、使用等情形，並斟酌讓與當時讓與人與受讓人之意思，分別認定。

查謝金和於84年6 月間出具系爭土地之使用權同意書，供興建起造人登記為王英俊、潘淑芬（嗣變更為王英俊、上訴人）之系爭建物，並以系爭建物及其基地（即系爭土地）所有權之移轉，作為其向王英俊購買舊有房地之價金。

被上訴人於84年7月27 日受讓系爭土地時，已默許系爭建物無論完工前、後，均能繼續使用系爭土地等情，為原審認定之事實。

果爾，系爭建物基於上開使用權同意書，使用系爭土地，係源於無償之使用借貸關係，則被上訴人受讓系爭土地時，是否繼受該使用借貸關係？系爭土地所有權，依約原應移轉予王英俊自己，王英俊雖將之指定移轉予被上訴人，能否謂其有與被上訴人成立繼續使用系爭土地，但須支付相當代價之租賃關係之意思？即有再事研求之必要。

上訴人辯稱：王英俊於84年9月20 日在系爭土地上，設定系爭抵押權，係為防止被上訴人擅自處分系爭土地。

王英俊將系爭建物及系爭土地所有權分別登記於兩造名下，係為增加任一方單獨處分、出售不動產之困難度，並無使系爭建物之受讓人，支付使用系爭土地代價之意思等語（見原審卷一44頁），是否全然無據。

攸關被上訴人能否請求上訴人給付系爭建物使用系爭土地租金之判斷，自屬重要之防禦方法，非無進一步研求之必要。

原審未予詳查審認，並衡量上開各情，及斟酌讓與當時讓與人與受讓人之意思，且於判決理由項下說明其取捨意見，逕以基於民法第425條之1規定之同一法理，推定兩造在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，據為不利上訴人之判決，自有可議，且有判決不備理由之違誤。

上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，即有理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨
法官 鍾 任 賜
法官 張 競 文
法官 陳 靜 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 11 月 18 日