最高法院民事-TPSV,107,台上,430,20180328,1

最高法院民事判決 107年度台上字第430號
上 訴 人 御翔建設有限公司
法定代理人 陳德添
訴訟代理人 陳建勛律師
被 上訴 人 黃 浩
黃文政
黃清江
黃騰輝
黃 強
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年3月23日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第132號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由本件上訴人主張：兩造於民國102年6月19日訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊向被上訴人購買坐落南投縣草屯鎮○○○段00000000000 地號土地【下分稱671、675、676地號土地，合稱系爭土地，不包括被上訴人黃清江所有，306 建號、門牌號碼南投縣草屯鎮○○路 000號建物（下稱系爭建物）暨其基地】，總價新臺幣（下同）3,874萬4,300元，伊已付簽約款 300萬元。

被上訴人應於102年7月20日以前，將系爭建物之基地完成分割，而黃清江表示其建物寬度5.1公尺、深度 22公尺、面積約35坪，因此兩造預扣35坪，約定按建物基地實測面積分割。

詎被上訴人因上述基地實測面積僅33.716坪，拒不完成分割登記，經伊催告履行未果，伊遂於同年 8月23日表示解除買賣契約，被上訴人應返還簽約款，並依約給付同額之違約金等情，爰本於系爭契約第8條第2項及解除契約回復原狀規定，以先位聲明求為命被上訴人給付 600萬元及自訴狀繕本最後送達翌日起算法定遲延利息之判決。

若先位請求無理由，因本件有系爭契約第13條所定情形，被上訴人應無息返還簽約款，且逾時未退還，應加計 100萬元，總計400萬元，爰以備位聲明求為判決命被上訴人給付400萬元本息之判決（上訴人於第一審僅為如上先位聲明之請求，迨於原審始追加備位聲明）。

被上訴人則以：系爭契約第13條第3款約定「扣35坪」，係以黃清江於675、676地號土地之應有部分換算面積為基礎，兩造訂約時，黃清江已將土地所有權狀、建物竣工平面圖及使用執照，交予地政士余春蘭，並無拒絕分割，雙方亦未約定分割期限。

因余春蘭擬以面積33.716坪辦理分割，短少1.488 坪，日後產權不清，伊無法接受；

況分割之面積減少，買賣之面積增加，價金本應提高，上訴人反而要求降低價金，且拒不給付用印款，經催告付款亦未置理，伊不負遲延義務。

倘認上訴人得解除契約，亦應酌減違約金；

另系爭土地應分割約35坪，伊於102年8月14日申請分割、同年月30日完成分割登記，並無系爭契約第13條不能分割之情形等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及上訴人所為追加之訴，無非以：兩造於前揭時日簽訂系爭契約，契約第13條以手寫文字明定：「1. 建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，如不能分割出來，此買賣契約不成立，簽約金，賣方願無息退還簽約金，通知土地不能分割時需10日內退還買方，如逾時賣方需本金退還加 100萬補償買方。

2.黃清江先生願同意買方營建時共用其建號306 建物牆壁無異議。

買方補貼賣方費用。

3.房屋的土地約扣 35坪」，上訴人已給付簽約款300萬元，上訴人於102年 7月25日催告被上訴人於7日內履行土地分割及交付買賣土地移轉登記所需文件及用印義務，否則解除契約，該意思通知於同年月26日到達被上訴人；

上訴人於同年 8月23日為解除契約之意思表示，該意思表示亦已到達被上訴人之事實，為兩造所不爭執。

被上訴人始終表示黃清江店面即系爭建物之權利不賣，兩造始於系爭契約第13條為如上特約，依上訴人所述系爭建物「寬度5.1公尺、深度22公尺」計算結果，其土地面積為33.9405坪，並非 35坪，如以黃清江就675、676地號（下合稱675等地號）土地應有部分計算，其面積約為 35坪，黃清江雖尚有671地號土地為系爭契約之標的，然系爭建物坐落位置與 671地號土地無涉，系爭建物位於675等地號土地之臨路位置，其價值與未臨路之671地號土地顯有差異，被上訴人在與上訴人言明黃清江之店面及基地權利不賣時，乃關注黃清江就 675等地號土地之全部權利，並以黃清江就上開2筆土地之應有部分，計算相當比例之面積 35坪，並載明於契約書，較合乎常理。

系爭契約第13條未就分割期限為約定，且土地分割登記，本非不得於辦理所有權移轉登記時，同時向地政機關提出申請、同時完成，無從徒憑系爭契約第3條用印款付款日期之約定，認定兩造定有完成分割之期限。

另依南投縣草屯地政事務所函附之分割複丈資料觀之，該分割複丈收件日為同年 6月20日，足見被上訴人在締約後，旋交付系爭建物藍圖、所有權狀、使用執照影本等件，以供地政士余春蘭憑辦分割申請，余春蘭申請辦理之分割複丈，僅擬以系爭建物基地面積總計111.87平方公尺，亦即約33.716坪為分割範圍，被上訴人因分割面積與約定不符，始未完成分割，難認有違約情事，且依證人即仲介白秀娥、余春蘭之證詞，兩造於同年 7月20日之會面磋商，非以產權移轉之文件用印、期款之支付為關注重點，實係著重如何解決土地分割之爭議，不能徒憑被上訴人當日有無用印，遽認是否違約。

而依系爭契約第3條約定，被上訴人應於同年7月20日上訴人給付用印款 1,000萬元之同時，負有所有權移轉登記文件用印義務，惟當日兩造因就分割爭議、應否調降價金認知歧異，上訴人並未提出用印款 1,000萬元、備妥文件供被上訴人用印，上訴人僅同意被上訴人分割土地約 33.71坪，且無端要求重訂契約、調降價金，被上訴人自無從辦理，則上訴人催告被上訴人履行分割、交付移轉登記所需文件、用印，暨以被上訴人違約為由，解除系爭契約，於法無據，其先位本於系爭契約第8條第2項及解除契約回復原狀規定，請求返還價金 300萬元及給付同額違約金本息，自無可採。

被上訴人已就 675等地號之黃清江應有部分於同年 8月30日完成分割登記，所分割面積總計116.37平方公尺，與系爭契約第13條所定「約35坪」相符，無不能依約定為分割情事，則上訴人備位依系爭契約第13條約定，請求被上訴人返還簽約金並賠償違約金100萬元，合計400萬元之本息，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在？又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。

又解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由（本院39年台上字第1053號、83年台上字第2118號判例參照）。

系爭契約（一審卷23頁以下）第1條不動產標示，記載為買賣標的即671、675、676地號土地之地目、面積、被上訴人就系爭土地個別之應有部分等項，其中黃清江之應有部分依序為20分之2、25分之4、20分之2 ，第13條其他約定則明載：「1. 建物306建號（指系爭建物）土地分割，必須完全分割獨立……3.房屋的土地約扣35坪」，而系爭建物非屬買賣標的，為兩造所不爭，被上訴人並未將黃清江就675 等地號土地應有部分自買賣標的中剔除，且在締約後，旋交付系爭建物藍圖、所有權狀、使用執照影本等件，以供地政士余春蘭憑辦分割申請，並於第一審答辯時稱「……買賣標的物不含被告黃清江所有坐落於675地號、676地號其上之306 建號建物暨其坐落基地部分……」（同上卷59頁、60頁、93頁、94頁），被上訴人黃強亦稱「……代書沒有按照建物所有權狀的面積去辦理分割，分割出來的面積不足1 坪多……因為坪數不足所以被告都不同意」（同上卷85頁背面），則原審將系爭契約第13條所訂「房屋的土地約扣35坪」解為係指黃清江就675 等地號土地應有部分面積，而非系爭建物坐落基地之位置、面積，是否符合兩造訂約時真意？非無進一步推求餘地。

而建築基地包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地（建築法第11條規定參照），系爭建物所占之地面及應留設之法定空地究為若干？尚未臻明確，本院自無從為法律上之判斷。

上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 純 惠
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日