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最高法院民事判決 107年度台上字第502號
上 訴 人 盧國智
盧炳宏
盧泰良
盧美慧
盧妍霓
共 同
訴訟代理人 陳魁元律師
被 上訴 人 陳添桂
邱螺蘭
共 同
訴訟代理人 黃正男律師
被 上訴 人 柯欐潔
上三人共同
訴訟代理人 林信宏律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國 106年12月27日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（ 106年度重上更㈠字第16號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○○段000○○0地號（下稱367番之3地號）土地於民國53年6月20日分割出○○○段第000之00地號等土地，第367之12號土地於67年間經土地重測編為同區○○段第000地號土地（下稱系爭土地）。
伊於97年間取得共有系爭土地，被上訴人柯欐潔應有部分二分之一，被上訴人陳添桂、邱螺蘭應有部分各四分之一。
上訴人無正當權源，擅自在系爭土地上如原判決附圖一編號1（下稱編號1）所示面積17.26平方公尺部分，興建門牌號碼高雄市○○區○○○路00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）等情，依民法第767條、第179條、第184條第1項規定，求為命上訴人連帶將系爭房屋拆除，返還編號1土地予伊，連帶給付被上訴人柯欐潔新臺幣（下同）8萬6,036元、陳添桂及邱螺蘭各4萬3,018元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即100年12月24日起算之法定遲延利息，暨自同年10月1日起至還地之日止，按月給付柯欐潔2,200元、陳添桂及邱螺蘭各1,100元元之判決（被上訴人逾此部分之請求，業受敗訴判決確定；
又第一審共同被告劉昇煌等人部分，未繫屬本院，均不予論述）。
上訴人則以：系爭土地及其上系爭房屋原屬保證責任旭建築信用購買利用組合（下稱旭信組合）所有，伊先祖蔡歪因合資取得旭信組合出資證券，共有旭信組合所購土地之權益，復與旭信組合簽訂系爭房屋分期買賣合約，及約定租賃其基地。
蔡歪其後將出資證券及合約名義變更為伊父盧延慶，盧延慶繳清使用費後取得系爭房屋，對於系爭土地受讓人存有租賃關係。
又旭信組合歷經與高雄市建築信用合作社（下稱高市建築合作社）合併，接續更名為保證責任高雄市第四信用合作社、第十信用合作社（下稱十信），72年間十信因法院判決分割取得系爭土地，嗣輾轉由被上訴人購得，伊則繼承系爭房屋所有權及土地租賃，並合意將繼承權益義務全數讓與上訴人盧國智獨自繼承。
退步言，高市建築合作社將系爭土地如原判決附圖二編號57部分出租伊祖母黃碖建屋，收租多年未受異議，應獲其他土地共有人同意，並為不定期租賃關係，被上訴人所有權源自高市建築合作社，應受租約之拘束等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：367番之3地號土地，於53年間分割出367之12 地號等土地，其中367之12 地號土地再於67年間經土地重測改為系爭土地，現為被上訴人共有，為兩造不爭執。
上訴人主張其先祖黃碖曾承租系爭土地，提出地租往來簿摺及房屋稅繳納證明為憑，惟前者標示之土地為○○○367番基地，年度為43年及45年，然31年間即有367番之3地號，若確有承租之事，自應記載367番之3地號為是，故是否承租系爭土地，並非無疑。
且該土地於31年間為旭信組合與訴外人陳啟峰、陳啟川、陳啟琛、陳啟清、陳啟安、陳啟輝、陳啟南等人（下稱陳啟峰等人）共有，地租往來簿摺所出具之名義人僅有旭信組合更名後之高市建築合作社，上訴人亦未能證明陳啟峰等人同意出租系爭土地予黃碖，是縱高市建築合作社與黃碖確有租約，對其他共有人不生效力。
被上訴人自元大國際資產管理股份有限公司（下稱元大公司）受讓系爭土地，亦不受拘束。
上訴人主張與被上訴人間依民法第451條規定具有不定期租賃關係，即無可採。
又查系爭房屋為上訴人公同共有，占有系爭土地如附圖一所示編號1部分，上訴人既無法證明占用權源，被上訴人自得請求拆屋還地。
上訴人係共同侵占土地，被上訴人依侵權行為法則，請求連帶拆屋還地及賠償相當於租金之損害金，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人一再辯稱：鄰居黃進成、王火全、陳砂等人，向高市建築合作社繳納租金之收據均記載 367番土地，惟房屋坐落之基地均與本件相同，不是367地號土地，足證當時都是概括寫367番土地，而未填寫正確地號。
若其有承租另外 367地號土地，幾十年來豈會不使用，反而無權占有系爭土地等語，並提出 367番地坪數累計表及陳砂等多人 367番土地租金入金單等為證（更審前二審卷㈡第138、139、141-165頁、更審卷第94-119、214頁），此與上訴人所提黃碖是否曾承租系爭土地所關頗切，原審恝置未論，自屬疏略。
其次，土地共有人未經其他共有人同意將土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃債權契約，出租人不以對出租之土地全部具有處分權為必要，共有人雖將土地特定部分出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍非無效。
查被上訴人係自元大公司受讓取得系爭土地，為原審認定之事實，而據上訴人所陳系爭土地於72年間因法院判決分割，為十信單獨所有，有土地登記謄本可參（一審卷㈡第 214頁），倘高市建築合作社確有出租情事，則其與十信間有無關連？元大公司受讓系爭土地係輾轉來自何人？是否須承受該租賃關係？攸關上訴人可否對被上訴人主張就系爭土地有租賃關係，原審悉未究明即逕以高市建築合作社之出租行為，對其他共有人不生效力，被上訴人係自元大公司受讓系爭土地，亦不受拘束云云，而為不利上訴人之認定，亦屬速斷。
再者，上訴人於原審一再陳稱：99年間，上訴人盧炳宏、盧泰良、盧美慧、盧妍霓已將系爭房屋及土地之權益及義務讓與上訴人盧國智一人等語，並提出不動產權利義務轉讓同意書為證（更審前二審卷㈠第 4頁背面、10、71頁），原審未遑查明系爭房屋之事實上處分權人為何人？遽命上訴人連帶拆除系爭房屋及給付不當得利，亦有可議。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 蕭 艿 菁
法官 李 文 賢
法官 鄭 雅 萍
法官 陳 玉 完
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
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