最高法院民事-TPSV,108,台上,1032,20190724,1

最高法院民事判決 108年度台上字第1032號
上 訴 人 瑞慶不動產仲介經紀有限公司

法定代理人 董再炎
上 訴 人 劉凱平

共 同
訴訟代理人 廖晏崧律師
被 上訴 人 黃麗安
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年5月23日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1558 號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件被上訴人主張：伊於民國100年3月間購入門牌號碼為新北市○○區○○路000號5樓房屋（下稱系爭房屋）及基地（合稱系爭房地），與配偶即訴外人林義山共同居住，並設址經營采沐室內設計有限公司（下稱采沐公司）。

嗣因離婚，擬出售該房地，於100年12 月中旬偕同上訴人瑞慶不動產仲介經紀有限公司（為住商不動產永和福和加盟店，下稱瑞慶公司）受僱人（經紀營業員）即上訴人劉凱平，查看系爭房屋。

劉凱平聽取伊說明相關資訊（伊夫妻名下僅系爭房地，伊戶籍及采沐公司營業所均設於該屋）後，告以伊符合「自住」條件，不會被課徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅），伊遂於100年12月21 日與瑞慶公司簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託該公司銷售系爭房地。

同年12月31日在瑞慶公司營業所，伊再次向劉凱平確認不會被課徵奢侈稅後，與訴外人林宏政、林台梅（下稱林宏政等 2人）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以價金新臺幣（下同）1, 000萬元出賣系爭房地。

嗣財政部北區國稅局（下稱北區國稅局）以伊持有該房地不符特種貨物及勞務稅條例（下稱奢侈稅條例）第5條免徵奢侈稅之規定，對伊課徵奢侈稅150萬元，及裁處罰鍰37萬5,000 元（共187萬5,000元）。

系爭委託銷售契約第7條第3款約定，受託人之義務包括諮詢服務，瑞慶公司加盟之住商不動產房仲網「賣屋指南」，表明旗下各加盟店及經紀人員於接受賣方委託銷售不動產時，均能提供不動產相關稅費，包括「奢侈稅」之諮詢服務，系爭委託銷售契約之委託事務，自包含接受賣方諮詢奢侈稅。

詎瑞慶公司之履行輔助人劉凱平於執行仲介業務時，提供錯誤訊息，致伊財產減損187萬5,000元，瑞慶公司應依民法第544條、第227條、第213條，及消費者保護法（下稱消保法）第7條第3項規定對伊負賠償責任。

劉凱平未盡善良理人注意義務，應依不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）第26條規定，與瑞慶公司對伊連帶負賠償責任等情，（先位之訴）求為命上訴人連帶給付187萬5,000元，及自104年9月10 日（起訴狀繕本送達翌日）起，加付法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。

上訴人則以：系爭委託銷售契約，未載明瑞慶公司有調查計算或告知被上訴人就系爭房地是否應繳納奢侈稅或代為申報稅額之義務，第7條第3款亦無約定瑞慶公司負有奢侈稅之告知義務。

兩造就系爭房地買賣可能產生之奢侈稅，未另成立委任契約，無被上訴人得依民法第535條、第544條、第567條等規定對伊等請求之餘地，亦無消保法之適用。

劉凱平在被上訴人詢問奢侈稅時，僅告知相關法條規定，強調符合自用條件且將戶籍遷入，即不用課奢侈稅。

被上訴人從未告知劉凱平其在系爭房屋經營采沐公司，被上訴人被依法課徵奢侈稅，亦係被上訴人提供系爭房屋係供自住，非供營業使用之錯誤訊息所致，與劉凱平無關。

且劉凱平就被上訴人被課徵奢侈稅，並無違反義務之債務不履行，尤無故意或過失可言。

被上訴人係因法律規定被課徵奢侈稅，其依經紀業管理條例第26條第2項規定請求損害賠償，仍屬無據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人於100年3月間購買系爭房地，同年7月5日將戶籍遷入（101年6月1日遷出），100年6月28 日將其經營之采沐公司設址於系爭房屋（101年2月間遷出），同年12月21日與瑞慶公司（為住商不動產永和福和加盟店）就系爭房地簽訂系爭委託銷售契約，以劉凱平為經紀營業員，100年12月31 日在瑞慶公司，與林宏政等2人簽訂系爭買賣契約。

北區國稅局於104年間以被上訴人銷售系爭房地未依奢侈稅條例第16條第1項規定報繳奢侈稅，核定補繳奢侈稅150萬元，並依同條例第22條第1項規定罰37萬5,000元等情，為兩造所不爭。

稽諸系爭委託銷售契約第7條第1、3款之約定，瑞慶公司受託處理系爭房地銷售事務，應以善良管理人之注意為之，處理之範圍包括「諮詢服務」。

參以瑞慶公司加盟之住商不動產房仲網「賣屋指南」之記載，可知住商不動產各加盟店及經紀人員於接受賣方委託銷售房地時，均能提供不動產相關稅費包括「奢侈稅之諮詢服務」。

系爭房屋之信箱上曾貼有「采沐公司」之招牌，佐以上訴人不爭執被上訴人於100年12 月中旬偕同劉凱平現場看屋時，多次詢問劉凱平「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件」，及被上訴人、劉凱平、黃馨儀（被上訴人胞妹）等3 人104年6月28日之對話錄音譯文（下稱系爭對話錄音譯文），被上訴人主張劉凱平於現場看屋時察知系爭房屋有公司營業登記，且其於簽立系爭買賣契約前曾告知劉凱平該房屋有公司營業登記，堪予採信。

依被上訴人與劉凱平104年6月21日之對話錄音譯文，及系爭對話錄音譯文，可見瑞慶公司之履行輔助人劉凱平對於奢侈稅、實價申報登錄等房地交易之重要事項及政策，尚不熟悉，卻多次向被上訴人稱「妳放心，我們是專家，聽我們的才對」等語，而未提供被上訴人正確訊息，難認瑞慶公司已盡委託銷售契約受任人之善良管理人注意義務。

依證人黃馨儀之證述，被上訴人係因劉凱平稱免徵奢侈稅始委託瑞慶公司銷售系爭房地，以不須繳納奢侈稅為基礎之1,000 萬元價格出售該房地，並不知應依法申報銷售價格及奢侈稅。

被上訴人經北區國稅局追繳奢侈稅及裁處罰鍰共187萬5,000元，致其出賣系爭房地之實質對價受有同額之減損，可認係瑞慶公司僱用之劉凱平執行仲介業務有過失，及該公司未盡委託銷售契約受託人之注意義務所致，被上訴人並無與有過失。

從而，被上訴人（先位之訴）依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項規定，請求上訴人連帶給付187萬5,000元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

查上訴人於事實審抗辯：系爭委託銷售契約係於100年12月21 日簽立，住商不動產網站上未必有奢侈稅之內容，實際服務內容仍以兩造合意之內容為準（見原審卷第36頁反面）。

原判決未於判決理由項下說明被上訴人104年8月28日提出之住商不動產房仲網頁，於系爭委託銷售契約時是否即已存在，及上訴人上述抗辯不可採之理由，逕依被上訴人提出之住商不動產房仲網頁內容，為上訴人不利之判斷，已有未合。

又按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人必先證明其為真正，始有訴訟法上之形式證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質之證據力之可言。

上訴人於事實審另抗辯：原證10、上證1（104 年6月21日）錄音檔案並非原始檔案，係經被上訴人剪裁擇取有利之片段，斷章曲解上訴人之對話，不得作為證據；

被上訴人應提出原證20信箱照片之原始檔案，釐清該照片之拍攝日期，並確認委託銷售期間信箱上是否有采沐公司之標誌，於被上訴人提出前，否認該照片形式之真正云云（見原審卷第50頁、第231 頁及反面、第232 頁反面），並聲請訊問證人胡任甫、林宏政及林台梅，以證明被上訴人出售系爭房屋時完全是住家格局，且信箱處未有采沐公司之貼紙等情（見原審卷第49頁），攸關被上訴人於系爭買賣契約前是否確告知瑞慶公司之經紀營業員劉凱平系爭房屋是否有公司設址，及劉凱平於現場看屋時是否得察知系爭房屋有公司營業，自屬重要之防禦方法，原審未說明其取捨意見，遽為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違法。

上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 7 月 24 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 林 金 吾
法官 周 玫 芳
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 8 月 2 日