最高法院民事-TPSV,108,台上,116,20190308,1

最高法院民事判決 108年度台上字第116號
上 訴 人 蔡雪芬
鍾雨倢
林郁秀
陳正哲
丁秋雙
共 同
訴訟代理人 吳 麒律師
上 訴 人 大馨建設股份有限公司

法定代理人 林雅萍
訴訟代理人 江如蓉律師
鄧輝鼎律師
黃志婷律師
上 列一 人
複 代理 人 林彣鴻律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國107年9月 4日臺灣高等法院第二審判決（105年度消上字第8號），各自提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於未提供封閉式一樓頂蓋型空間價格減損項目命上訴人大馨建設股份有限公司給付及駁回上訴人蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

上訴人蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙之其他上訴駁回。

第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙負擔。

理 由本件上訴人蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙（下合稱蔡雪芬等）主張：㈠對造上訴人大馨建設股份有限公司（下稱大馨公司）明知坐落新北市○○區○○段0 ○段00地號土地上「画世紀」公寓大廈（下稱系爭大廈）1 樓頂蓋型空間（下稱系爭頂蓋型空間）屬開放空間，應常時間開放供公眾通行或休憩，不得任意變更或增設構造物，卻故意隱瞞，於廣告圖說、影片、建物模型及樣品屋顯示該空間係以古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門、深凹長窗、圍牆、柵欄（下合稱圍牆等）區隔內外為封閉式大廳，並標榜「三進式穹頂禮賓大廳」、「三進式層層禮遇」、「最體面私密的會所」、「打造全功能都會渡假會館，各項專業設施如健身房、韻律教室等應有盡有」、「22座拱圈基座暨外牆」等（下合稱系爭廣告），蔡雪芬等信賴該廣告，分別以如原判決附表（下稱附表）一所示價金，向大馨公司購買該大廈房屋（買受時間及門牌號碼各如該附表所示，下合稱系爭房屋）。

蔡雪芬等入住後，臺北縣政府（民國99年12月25日改制為新北市）認圍牆等及其內設置之閱覽室、撞球室、韻律教室等住戶休憩交誼設施（下稱系爭設施）屬違建，於102年6月間拆除圍牆等回復為開放空間，系爭設施亦隨時可能拆除，大馨公司顯未依債之本旨給付，為不完全給付且不能補正，蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙各得請求賠償未提供封閉式1 樓頂蓋型空間所受系爭房地價格減損如附表一欄 (C)所示之損害新臺幣（下同）284萬1,324元、214萬7,036元、231萬1,286元、106萬1,456元、106萬1,456元。

㈡兩造簽訂之房屋預訂買賣契約第3條第1項第1、3款及停車位預定買賣契約（下合稱系爭契約，分稱系爭房屋、停車位契約）第1條第1項約定，地下1至4層全部車道及其他必要空間（車公）歸停車位所有人分擔，大馨公司將之計入系爭房屋共同使用（大公）部分，致給付房屋面積短少，蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙各得請求賠償因此所受如附表一欄 (C)所示之損害136萬0,270元、104萬8,554 元、108萬3,613元、52萬6,571元、52萬6,571元。

㈢大馨公司同意負擔公共設施點交前之管理費，蔡雪芬先行繳付99年1月至100年4月之管理費共10萬3,765元，應予返還。

㈣依系爭契約約定及民法第227條第1項、第226條第1項、第28條、第179條等規定，擇一求為命大馨公司給付蔡雪芬430萬5,359元、鍾雨倢319萬5,590元、林郁秀339萬4,899 元、陳正哲158萬8,027元、丁秋雙158萬8,027元，及均加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予論述）。

大馨公司抗辯：㈠蔡雪芬等於簽訂系爭房屋契約時未取得系爭廣告，該廣告內容非契約之一部，且未提及1 樓大廳為封閉式空間；

蔡雪芬等於締約時明知系爭頂蓋型空間屬開放空間，並同意2 次施工予以封閉，不得請求伊負損害賠償責任，況其價金減少請求權已逾6個月除斥期間。

㈡系爭契約約定之車道以竣工圖為準，扣除竣工圖所載地下 1至4 層停車位、汽車坡道及機電、樓電梯空間外之其他必要空間，屬全體區分所有權人及停車位所有人共有部分，按比例分擔，伊將之計入系爭房屋大公面積，並無給付短少。

㈢伊未同意蔡雪芬所要求負擔公共設施點交前之管理費。

原審判決：㈠關於大馨公司未提供封閉式1樓頂蓋型空間價格減損項目：⑴依大馨公司銷售系爭房屋予蔡雪芬等時所用之系爭廣告內容及系爭房屋契約所附1 樓平面圖標示暨附表八建材設備表所載，該公司應給付之系爭頂蓋型空間係以圍牆等區隔內外專供住戶使用之封閉式大廳，蔡雪芬等信賴該廣告內容而締約，系爭廣告為契約之一部；

惟臺北縣政府核發系爭大廈建造執照，該頂蓋型空間屬開放空間，應常時間開放供公眾通行或休憩，不得任意變更或增設構造物，可認大馨公司明知卻故意隱瞞，並於建造完成取得使用執照後，違法將該開放空間以圍牆等封閉並於其內設置系爭設施。

⑵前開圍牆等業經新北市政府於102年6月間拆除回復為開放空間，系爭設施屬違建亦隨時可能拆除等情，為兩造所不爭執，是大馨公司顯未依債之本旨為給付而有瑕疵存在，且拆除後即屬不能補正，蔡雪芬等自得依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求大馨公司賠償不能交付封閉式大廳及系爭設施所受系爭房地於起訴時價格減損之損害。

⑶第一審囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房地於98年11月1 日為封閉式空間時之市價，認蔡雪芬之A1棟13樓為3,551萬6,560元、鍾雨倢之A5棟19樓為2,683萬7,950元、林郁秀之A3棟22樓為2,889萬1,080元、陳正哲與丁秋雙之A5棟14樓為2,653萬6,400元（下稱中華鑑定報告），衡酌系爭房地於蔡雪芬等99年11月18日提起本件訴訟請求賠償時之交易價格應較98年間為高，蔡雪芬等同意以上開鑑定金額作為計算損害額之基準，自屬可取。

⑷依另案原法院104年度消上字第2號事件囑託社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定画世紀之其他房地於96年1、2月減損價額之估價報告書（下稱另案估價報告），認拆除系爭頂蓋型空間構造物之房地價值減損比例為3.81% ，準此，蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙得請求大馨公司賠償不完全給付所受系爭房地交易價格減損之損害金額依序為135萬3,181元、102萬2,526元、110萬0,750元、50萬5,519元、50萬5,519元，及均自102年7月20日起加計法定遲延利息，應予准許；

其請求逾此金額本息部分，不應准許。

爰將第一審所為駁回蔡雪芬等請求給付上開交易價格減損之損害金額部分廢棄，改判命大馨公司如數給付，並駁回蔡雪芬等其餘上訴。

㈡關於蔡雪芬等請求車公計入大公之損害項目：依系爭大廈地下1至4層竣工圖標示，及證人即承辦該大廈登記之地政士劉靜萍之證言，系爭契約約定之「車道」係指竣工圖所載地下1至4層汽車坡道，「其他必要空間」則指扣除地下1至4層汽車停車位、汽車坡道、機電、樓電梯空間及設置於地下1至4層公共設施外之人車通行空間，並於系爭房屋契約約定登記為大公面積，由全體區分所有權人及停車位所有人共同使用並分擔權利範圍，大馨公司依約將之計入系爭房屋大公面積，並無不完全給付之情事。

蔡雪芬、鍾雨倢、林郁秀、陳正哲、丁秋雙分別請求大馨公司給付136萬0,270元、104萬8,554元、108萬3,613元、52萬6,571元、52萬6,571元及其法定遲延利息，不應准許。

爰將第一審命大馨公司給付此金額本息部分廢棄，改判駁回蔡雪芬等該部分之訴。

㈢關於蔡雪芬請求返還管理費項目：觀諸蔡雪芬所提房屋點交證明書、房屋應收款明細表手寫文字分別記載「大公未點交前，管理費『能』由建商負責」、「大公未點交前，管理費由建商負責」之文義，及均僅蓋用訴外人即大馨公司客服中心A 棟專員曾婉婷之印章，可見曾婉婷僅係表達蔡雪芬之上開要求，難認其有代理大馨公司同意之權限；

況依證人即與曾婉婷共同協助大馨公司交屋事宜之張秋敏證言，益證大馨公司已向蔡雪芬表示不同意承擔大公點交前之管理費，是蔡雪芬請求大馨公司返還其已繳付99年1月至100年4月之管理費共10萬3,765元本息，不應准許。

爰維持第一審所為蔡雪芬此部分敗訴之判決，駁回其上訴。

本院論斷：㈠關於廢棄發回（大馨公司未提供封閉式1 樓頂蓋型空間價格減損，即蔡雪芬等請求附表一欄 (C)所示金額本息）部分：⑴查大馨公司無法依約提供合法封閉式大廳及系爭設施，應依民法第227條第1項及第226條第1項規定賠償蔡雪芬等所受系爭房地於起訴（99年11月18日）時價格減損之損害，為原審確定之事實；

另觀蔡雪芬等於107年8月9 日所具陳述意見狀固記載：系爭大廈因開放空間致系爭房地價值減損，中華鑑定報告認減損比例為14.5% ；

退步言，伊等所提另案委託大一不動產估價師事務所之鑑定報告亦認減損比率為7.76% ，倘若鈞院採納大一不動產出具之減損比率，...99年11月之1樓為密閉空間之價值必高於98年11月 1日，故伊等願以較低之房地價值請求逕依中華鑑定報告有關98年11月之1 樓為密閉空間之價值計算等語（見原審卷㈢第299至304頁）。

依此記載文義，能否遽謂蔡雪芬等同意以中華鑑定報告所鑑定系爭房地於98年11月1 日之市價作為計算損害額之依據？已有可議；

且未見大馨公司對此表示意見，則原審謂蔡雪芬等同意，並逕以未經兩造合意之98年11月1 日之市價計算損害額而命大馨公司給付，於法自有違誤。

⑵原審既認蔡雪芬等請求賠償應以起訴時之市價為準，則系爭大廈因未依約提供封閉式1 樓頂蓋型空間致系爭房地價值之減損，自應以斯時價值計算減損之比例為據，乃原審未為調查，逕引另案之估價報告所認定系爭大廈其他房地於96年1、2月拆除系爭頂蓋型空間構造物之房地價值減損比例3.81% 為計算基準，更有未合。

關此事實，猶待原審調查審認。

蔡雪芬等及大馨公司上訴論旨，各自指摘原判決此對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

㈡關於駁回上訴（蔡雪芬等請求車公計入大公之損害即附表一欄(C)所示金額本息，及蔡雪芬請求返還管理費本息）部分：原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，認大馨公司將車公計入系爭房屋大公面積，及大馨公司未同意蔡雪芬所要求負擔公設點交前之管理費，於法並無不合，而為蔡雪芬等敗訴之判決，經核於法並無違誤。

蔡雪芬等上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件蔡雪芬等之上訴一部為有理由，一部為無理由；

大馨公司之上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 鄭 玉 山
法官 林 恩 山
法官 高 金 枝
法官 吳 青 蓉
法官 陳 駿 璧
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日