最高法院民事-TPSV,108,台上,1329,20190829,1

最高法院民事判決 108年度台上字第1329號
上 訴 人 王 堓
訴訟代理人 王炳梁律師
被上訴 人 王嘉隆

王治中
王俊宏
王俊德
王榮杰
王世傑
王世輝
王雪芳
王世琦

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年5月31日
臺灣高等法院第二審判決（106年度上字第354號），提起上訴，本院判決如下：

主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由
本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地（重測前為臺北縣淡水鎮○○○段000 地號，下稱系爭耕地）之原所有人即訴外人王炳元（民國00年0月0日死亡）、王天錫（00年00月0日死亡）、王天麟（00年0月00日死亡，下合稱王炳元等3人），於66年間與上訴人訂立臺灣省臺北縣淡鎮鄧字第12號私有耕地租約（下稱系爭租約）。
王炳元等3 人相繼死亡後，由伊等分別繼承取得系爭耕地所有權。
詎上訴人竟於系爭耕地興建鐵皮屋（面積31.98 平方公尺，下稱系爭鐵皮屋），經營早餐店，未供耕作使用，有耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1項所定不自任耕作之情事，系爭租約應屬無效等情，依減租條例第16條第2項及民法第767條規定，求為確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應塗銷新北市淡水區公所系爭租約註記，並返還被上訴人系爭耕地之判決。
上訴人則以：王炳元等3 人於87年間同意訴外人即伊子王鏘銘以高架方式搭建系爭鐵皮屋，經營早餐店，每年除收取系爭租約之田租外，另收取租金新臺幣（下同）1萬元及稅金2,650元。
該 3人陸續死亡後，由被上訴人自98年間收取至103 年止。
系爭鐵皮屋架高於系爭耕地地面2 公尺以上，伊於該鐵皮屋下方土地堆置農具、肥料等使用，並無擅自變更系爭耕地用途而不自任耕作。
況王炳元等3 人及被上訴人長達20年未主張伊不自任耕作，反而每年收取早餐店租金及稅金，應認已不欲行使權利而有權利失效情事。
且被上訴人現始提起訴訟，有違誠信原則，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於66年間與王炳元等3人就系爭耕地簽訂系爭租約，該3人陸續死亡後由其等繼承人即被上訴人就該耕地分別辦妥繼承登記，所有權應有部分被上訴人王嘉隆、王治中各為1/6 ，王俊宏、王俊德、王榮杰各為1/9 ，王世傑、王世輝、王雪芳、王世琦各為1/12。
王鏘銘於87年間在系爭耕地上方（以高架方式）搭建系爭鐵皮屋（面積31.98平方公尺），供經營早餐店，於98年至103年每年交付王雪芳、王世琦、王世輝、及王碧文（王炳元之妻）該鐵皮屋之租金1 萬元、稅金2,650元及（系爭耕地）田租2,650元等情，為兩造所不爭。
依上訴人所提王鏘銘98至103 年之「免用統一發票收據」多紙，其上摘要、品名欄雖記載「租金（早餐店）、稅金、田租」，然「銀貨兩訖」欄僅有王世輝、王雪芳、王世琦之簽名及記載「王炳元太太（王碧文）」。
而系爭耕地之所有權人為被上訴人9 人，非由全體收受，收據又未記載代全體共有人收受之意旨，能否推認被上訴人均已知悉並同意王鏘銘於系爭耕地搭建鐵皮屋經營早餐店乙事，尚非無疑。
況依證人即王鏘銘配偶李美惠之證述，尤難謂已得全體共有人同意。
縱認王炳元等3 人及被上訴人全體知悉或同意王鏘銘搭建鐵皮屋，經營早餐店，但承租人雖經出租人承認，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第108條所明定，此項規定於減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反，原定租約無效。
系爭耕地上方既於87年間即經王鏘銘搭建系爭鐵皮屋，經營早餐店，上訴人承租該耕地即非從事耕作之用，違反減租條例第16條第1項關於「承租人應自任耕作」之規定，依同條第2項規定，系爭租約因而無效，無待終止，當然向後失其效力而歸於消滅，且不因王炳元等3 人及被上訴人有無收取租金而有異。
況系爭鐵皮屋下方之土地，雖有栽種蔬菜，堆放農具及肥料，然仍有1/2 鋪設水泥，無從認定係上訴人為便利耕作或以耕作為目的所建造之用，而有不自任耕作情形。
上訴人就系爭耕地之一部分不自任耕作，全部租約即屬無效。
兩造間系爭租約因上訴人於87年間未自任耕作而全部無效，復無另成立租賃關係之合意，被上訴人聲請調解、調處後提起本件訴訟，屬正當權利之行使，難認有違誠信原則或濫用權利可言。
從而，被上訴人依減租條例第16條第2項及民法第767條規定，請求確認系爭租約之耕地租賃關係不存在，及命上訴人塗銷新北市淡水區公所系爭租約註記，並返還系爭耕地，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第108條、減租條例第16條第1、2項規定承租人不得將耕地全部或一部轉租於他人，旨在防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於複雜。
倘係出租人與他人訂約，將耕地之一部出租予他人使用，既非承租人違法轉租，即無從中漁利，加重次承租人負擔；
及使租賃關係複雜之可言，顯與土地法第108條、減租條例第16條第1、2 項所定情形不符，不生原定租約無效之問題。
查系爭耕地之一部分（面積31.98 平方公尺）上方，經王鏘銘於87年間（以高架方式）搭建系爭鐵皮屋，經營早餐店，自98年至103年止每年2、3 月間給付早餐店租金1 萬元、稅金2,650元，及系爭耕地田租2,650元，分別由王雪芳、王世琦、王世輝、王碧文於「免用統一發票收據」上「銀貨兩訖」欄簽收，為原審認定之事實。
稽諸上開收據載有簽收系爭耕地田租，雖僅由部分共有人簽收，惟似未見其他共有人指摘上訴人有未繳田租之情。
參以證人李美惠證稱：伊於87年間因家計困難，與伊夫王鏘銘至王炳元住處，經王炳元同意後搭建系爭鐵皮屋，另由其弟王天麟告知伊等須交付鐵皮屋之租、稅金，其後田租及鐵皮屋之租、稅金以現金交付王天麟，王天麟過世後則交付王天錫等語（見一審卷第263-266 頁），倘若非虛，是否出租人王炳元等3 人推由王炳元負責土地管理及收取租稅金之事務，王炳元死亡後，由其繼承人接續之？已待究明。
系爭鐵皮屋架設在新北市淡水區學府路邊（照片見一審卷第58頁反面-59 頁），王俊德、王雪芳、王世琦均居住於學府路上，出入即可觀知其存在，王雪芳、王世琦又簽收鐵皮屋之租、稅金，能否謂被上訴人不知悉或未同意王鏘銘在系爭耕地上方搭建鐵皮屋經營早餐店？亦滋疑義。
倘王炳元等3 人及被上訴人同意王鏘銘以高架方式搭建系爭鐵皮屋，經營早餐店，並另收取租、稅金，是否不能認其等將系爭耕地一部分出租與王鏘銘，而成立一個租賃關係？均應予釐清。
上訴人據此迭於事實審抗辯：王炳元等3 人及被上訴人與王鏘銘間另有民法一般租賃之法律關係，伊並無不自任耕作之情（見一審卷第272 頁，原審卷第78頁），是否毫無足取？非無詳予推求之餘地。
原審未詳為調查審認，遽為不利於上訴人之判決，已屬速斷。
次查系爭耕地之現況係田畦整齊，土壤翻鬆，上訴人種有蔬菜，並插扦幼苗（見一審卷第58頁反面-59頁）。
系爭鐵皮屋之下方土地，約1/2堆放農具及肥料，1/2 鋪有水泥（照片見一審卷第117- 119頁），為原審所認定。
然依證人李美惠證稱：鐵皮屋支柱的角坐落之水池塊係伊等鋪設，若沒有鋪設，該支柱無法支撐等語（見一審卷第267 頁）。
果爾，倘若王炳元等3 人及被上訴人與王鏘銘間另成立一個租賃關係，同意架設鐵皮屋，則鐵皮屋之支柱以水泥固定是否不在同意之範圍？仍待究明。
況系爭耕地面積618 平方公尺（登記謄本見一審卷第13頁），上訴人在耕地上大部分面積耕作，僅在堆放農具及肥料前方約16平方公尺之小部分土地有水泥，能否認不具有便利耕作進出之用途？自有釐清之必要。
上訴人一再抗辯伊未擅自變更系爭耕地之用途（見一審卷第272、283頁，原審卷第79頁），是否不可採？未據原審詳查細究，即逕為上訴人不利之判決，尤嫌疏略。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 29 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 滕 允 潔
法官 李 瑜 娟
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 9 月 5 日