最高法院民事-TPSV,109,台上,109,20200813,1

最高法院民事判決 109年度台上字第109號
上 訴 人 田元堂
訴訟代理人 張雯峰律師
奚淑芳律師
王 漢律師
被 上訴 人 陳詣勛
陳永瑞
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年5月29日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（106年度上字第145號），提起一部上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件上訴人主張：伊為經營餐廳，於民國101年12月8日與被上訴人訂立租賃契約書（下稱系爭契約），向被上訴人承租坐落嘉義市○路○段00000000000地號土地（下合稱系爭土地）及其上同段00000建號門牌號碼同市○○○路000號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），暨坐落同段000地號土地（下稱000地號土地）上未辦保存登記之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），另無償借用同段000-00地號土地（下稱000-00地號土地）作為停車場使用，租賃期間自 102年3月1日起至103年2月28日止，租金每月新臺幣（下同）3萬5,000元，一年一租，被上訴人不得拒絕伊續租，亦不得調漲租金，如被上訴人不出租時同意賠償伊裝潢整修設備之損失。

伊承租後進行餐廳裝潢整修，一次交付全年租金即每張面額3萬5,000元支票共12張予被上訴人。

系爭契約租期屆滿後，伊仍繼續使用，並依同上方式交付 2年之租金予被上訴人。

被上訴人於 104年12月31日以存證信函通知伊洽商另訂新約，伊始知系爭鐵皮屋坐落基地為被上訴人向訴外人財政部國有財產署（下稱國產署）承租，被上訴人提出新約排除系爭鐵皮屋為租賃物，變相調漲租金，伊已於105年2月間通知被上訴人按系爭契約條件續租，並提存租金 7萬元，詎被上訴人通知伊不續租及應於同年4月底以前返還租賃物，致伊受有裝潢整修設備損失計207萬1,580元，被上訴人應各賠償半數等情，爰依系爭契約第3條約定及不完全給付法律關係，求為命被上訴人各給付伊103萬5,790元，及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（上訴人逾上開聲明之請求，經原審判決駁回後，未提起第三審上訴，不予贅述）。

被上訴人則以：上訴人欲向伊承租系爭房地作為餐廳使用，預定租期 5年，因伊承租之000地號土地須於105年間申請續租換約，屆期能否續租未定，兩造乃僅就系爭房地部分簽訂系爭契約，言明一年一租，若上訴人續租，則伊不調漲租金及000-00地號土地無償借予使用，系爭鐵皮屋併由上訴人使用不計算租金。

上訴人訂立系爭契約時即知悉系爭鐵皮屋存在，系爭鐵皮屋未拆除，系爭契約縱於同年 2月底因租期屆滿而消滅，伊於同年3、4月間仍與上訴人商議按系爭契約條件出租，上訴人繼續餐廳營業，於 4月底自行遷出並將裝潢設備等物品拆除及遷移，未受有損害，且上訴人製作裝潢費用明細等文件非屬真正，亦與系爭契約無關等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭房地為被上訴人共有，應有部分各2分之1，系爭房屋面積 68.43平方公尺（約20坪），毗鄰系爭土地之 000地號土地為國產署所有，被上訴人承租該土地後興建系爭鐵皮屋面積約40坪，被上訴人將系爭房屋與系爭鐵皮屋打通，合計占地面積約60坪。

兩造於101年12月8日簽立系爭契約時，將地籍圖謄本、系爭房屋建物登記謄本作為契約附件，約定如上租期，上訴人預先簽發租期 1年之各月（發票日為當月 1日）租金支票共12紙，一次交付被上訴人收執之事實，為兩造所不爭。

系爭契約第1條約定租賃範圍，房屋標示為系爭房屋，註記「包含所有未保存或增建部分建物全部出租」；

土地標示為系爭土地，000-00地號土地無償供上訴人作為停車場使用，參酌系爭鐵皮屋未辦保存登記，上訴人承租目的係為經營餐廳，需相當面積始符經營目的、經濟效益，被上訴人將該鐵皮屋與系爭房屋打通結合使用，系爭鐵皮屋面積為系爭房屋面積之 2倍，以全部使用面積核算每月每坪租金約 583元，符合當地租金行情，有償使用系爭鐵皮屋，符合租屋經營餐廳之一般商業交易習慣，佐以證人即簽訂系爭契約之代書吳麗娟證詞，可認系爭鐵皮屋屬系爭契約約定之租賃範圍。

系爭契約租期屆滿後，上訴人仍使用上開租賃物，簽發1年之各月租金支票於103年3月1日前一次交付被上訴人收執，並已兌付支票，顯見被上訴人自同日起即未為反對之意思表示，依民法第451條規定，系爭契約更新為不定期限租賃。

又被上訴人於 104年12月31日以存證信函通知上訴人於函到 1個月內洽商另訂新約，上訴人於105年1月21日以律師函請求被上訴人依系爭契約條件續約，復以同年 2月22日存證信函檢附同年3月1日起算 1年之各月租金支票通知被上訴人續租，該函因招領逾期而遭退回，被上訴人未收取該支票。

被上訴人以同年 2月25日存證信函檢附房屋租賃契約書（下稱新租約）通知上訴人洽商訂約，依新租約第1條、第3條、第21條約定，提出系爭鐵皮屋變更為使用借貸關係之要約，乃因被上訴人承租 480地號土地於 105年間申請續租換約結果未定，以備未能承租時得隨時收回系爭鐵皮屋予以拆除並歸還 000地號土地，無使系爭鐵皮屋未合於約定使用收益狀態，而致上訴人不能達租賃目的。

況國產署已同意被上訴人繼續租用 000地號土地，上訴人得繼續使用系爭鐵皮屋，不妨害其使用收益，難認有不完全給付情事。

被上訴人提出該新要約，亦非故意不為給付，主觀上無拒絕出租之意思。

上訴人於簽訂系爭契約時已知悉系爭鐵皮屋為違章建築，可能因違反建築法規等遭被勒令停止使用或強制拆除，如經拆除而致上訴人無法使用時，不得以被上訴人提供系爭鐵皮屋為違章建築事由請求債務不履行之損害賠償，不因被上訴人提出上開要約而異。

上訴人將105年3、4月份租金共7萬元向臺灣嘉義地方法院提存所辦理提存（105年度存字第118號）予被上訴人，於同年 4月底自行遷出返還租賃物予被上訴人，被上訴人迄今未出租他人或供自己營業使用，被上訴人無不出租及調漲租金之情，自無庸賠償裝潢整修設備之損失。

從而，上訴人依系爭契約第3條約定及不完全給付法律關係，請求被上訴人各給付103萬5,790元本息，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。

故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。

又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。

而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋。

次按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令或有悖於經驗法則、論理法則與證據法則，即不許任意指摘其為不當，援為上訴第三審之理由。

原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定系爭契約租期屆滿後，上訴人仍為租賃物之使用收益，被上訴人於103年3月1日起即未為反對之意思表示，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續系爭契約，兩造依系爭契約原來租賃條件繼續租賃。

被上訴人於105年2月25日雖提出新租約之要約，既未經上訴人承諾，兩造間未變更系爭契約之租賃條件，被上訴人未合法終止租賃契約，仍提供租賃物由上訴人營業至同年 4月間，無收回該租賃房屋不出租之情形，尚無違反系爭契約第3條之約定或為不完全給付可言，上訴人不得據以請求被上訴人賠償裝潢整修設備之損失。

原審為上訴人敗訴之判決，雖非全然以此為理由，惟結論並無不同，仍應予以維持。

又被上訴人以同年 3月28日存證信函（原審卷2第201頁以下）通知上訴人，兩造未簽訂新租約，租賃關係於同年 2月底租期屆滿而終止，上訴人應返還租賃物等語。

惟非屬土地法第100條各款規定之情形，難認被上訴人合法終止租賃契約，兩造間租賃關係仍存續，仍無被上訴人違約不出租之情，原審對此雖漏未論述，但不影響判決之結果。

上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。

依民事訴訟法第481條、第449條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 張 恩 賜
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日