最高法院民事-TPSV,109,台上,1559,20200805,1

最高法院民事判決 109年度台上字第1559號
上 訴 人 王續樺
鍾艾蓁
鍾昀達
共 同
訴訟代理人 陳文元律師
被 上訴 人 方建能
訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師
上列當事人間請求給付房屋價款事件，上訴人對於中華民國 108年1月30日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107年度上字第91號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件上訴人主張：伊等被繼承人鍾德輝（民國95年10月27日歿）前於83年3月間，向訴外人黃慶芳、黃陳麗香（下稱黃慶芳等2人）承租坐落臺南市○○區○○段000000000000 地號土地（下稱系爭土地），並在其上興建門牌臺南市○○○路0段00巷00弄0號、同段7 號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）。

嗣黃慶芳有意出賣系爭土地，通知鍾德輝優先承買，鍾德輝覓得被上訴人之父方景南願以新臺幣（下同）7,530 萬元購買，乃於取得黃慶芳等2 人簽章之土地買賣契約書後，將其土地買受人地位及系爭建物，以500 萬元讓與被上訴人。

雙方再於94年10月19日另簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭建物買賣私契），改議定該建物價金為354萬5,600元，鍾德輝並於同年11月11日，將其前於94年9 月29日申辦第一次登記之系爭建物，以買賣為原因，移轉登記與被上訴人，惟被上訴人遲未給付該建物價金。

伊等於鍾德輝死亡後，繼承其權利，經定期催告被上訴人給付價金，未獲置理，業以第一審民事準備書狀㈢繕本之送達，向被上訴人為解除系爭建物買賣契約之意思表示等情，依繼承及民法第259條第1款規定，以先位聲明，請求被上訴人將系爭建物移轉登記與伊等所有。

倘認伊等解除契約為無理由，另依繼承及買賣之法律關係，以備位聲明，求為命被上訴人給付價金354萬5,600元，及自94年10月29日起加付法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：鍾德輝前向黃慶芳（等2 人）承租系爭土地，興建系爭建物，租期屆滿前，黃慶芳欲收回土地出賣，鍾德輝恐該建物遭拆除，乃仲介媒合伊於94年9月8 日簽約，以總價7,530萬元，向黃慶芳（等2 人）買受系爭土地（下稱系爭土地買賣私契），鍾德輝則以承租系爭土地10年為負擔條件，將系爭建物贈與伊（及伊父方景南），雙方並簽署讓渡協議書。

惟鍾德輝為辦理該建物移轉登記，另與伊簽訂系爭建物買賣私契，實為（履行）附負擔之贈與。

伊並依該讓渡協議書約定，與鍾德輝簽訂租期為94年12月1日至104年11月30日之租約（下稱94年租約），將系爭建物出租與鍾德輝。

詎鍾德輝死亡後，其繼承人上訴人王續樺將承租權移轉與訴外人「床的世界」，兩造始於96年2 月底合意終止該建物租約。

伊與鍾德輝就系爭建物既無買賣關係存在，上訴人主張解除買賣契約請求移轉返還該建物所有權，或依買賣契約請求給付價金，均屬無據等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：被上訴人於94年9月8日委由其父方景南向黃慶芳等2人買受系爭土地，約定買賣價金為7,530萬元，同日簽訂系爭土地買賣私契，94年10月28日辦妥土地移轉登記，為兩造所不爭。

至鍾德輝與被上訴人於94年10月19日簽訂之系爭建物買賣私契，約定由被上訴人以價金354萬5,600元向鍾德輝購買系爭建物，該建物已於同年11月11日移轉登記與被上訴人；

及被上訴人、方景南先於94年12月1 日與鍾德輝簽署94年租約，約定月租25萬元、租期自94年12月1日至104年11月30日；

被上訴人又於95年1月1日與鍾德輝就系爭建物簽訂租賃契約（下稱95年租約），約定租期自95年1月1日至104年12月31日，月租10萬元及押租金355萬元，鍾德輝不繼續承租時，押租金應無息退回，嗣鍾德輝於95年10月27日死亡，上訴人為其繼承人等各情，雖亦為兩造所不爭。

然上訴人對於系爭建物買賣及租賃之商議過程，於第一審及原審之主張不同。

且黃慶芳等2 人與被上訴人簽訂系爭土地買賣私契之同日，由方景南簽交鍾德輝金額500 萬元之支票（下稱系爭支票），作為該土地買賣之定金，鍾德輝並在註記「茲收到訂金NT500 萬，把下列土地買賣契約移轉，並無條件把坐落於臺南市○○段000000000000 地號之建物轉出予方景南」之文字下方簽名之事實，業經第一審法院整理協議列為兩造不爭執事項，屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認。

依上開註記文義，再佐以系爭土地買賣私契第3條亦約定於訂約日交付之500萬元為定金，並為價金之一部。

及兩造不爭執系爭支票經鍾德輝提示兌現後，鍾德輝另簽交同額支票與黃慶芳，於105年9月14日在鍾德輝華南銀行帳戶兌領。

暨證人陳碧祥（南寶樹脂公司法務襄理）、林千莊（南寶樹脂公司法務人員）之證述，不足以推論該500 萬元係土地買受人權利及系爭建物移轉之對價等情，上訴人撤銷前揭500 萬元係作為土地買賣定金之自認，不能准許。

依土地租賃契約所載，鍾德輝與黃慶芳等2人就系爭土地之租約至95年4月30日屆期。

兩造亦不爭執鍾德輝承租土地興建系爭建物係用以經營「世華傢飾」家具行，再參以黃慶芳等2人曾於94年8月27日寄發催告（鍾德輝）行使優先承買權之存證信函，堪認該2 人於前揭租期屆至前已與第三買主談妥土地買賣。

鍾德輝縱有優先承買權，因無相當資力或無意購入，惟恐系爭土地出賣他人無法續租，須拆屋還地，乃利用其優先承買權人地位，積極覓妥同意其繼續承租土地之買主，符合情理。

系爭土地買賣價金逾7 千萬元，倘非鍾德輝承諾願將系爭建物無條件讓與方景南、被上訴人，使土地與建物同屬一人，衡情方景南、被上訴人無以高於原買主之出價（7,420 萬元）買受土地，又須得與鍾德輝簽訂長達10年租約之理。

上訴人於第一審不否認曾與方景南、被上訴人簽署讓渡協議書，而該協議書載明鍾德輝同意將系爭建物無條件讓與方景南、被上訴人，再將建物租予鍾德輝，期間至104 年12月31日為止，作為鍾德輝贈與系爭建物之附帶條件，核與鍾德輝於系爭支票所簽認前揭註記內容一致。

兩造亦不爭執鍾德輝已於94年12月1 日與被上訴人簽訂租期至104 年11月30日之94年租約，及交付金額各為25萬元之租金支票12紙，迄鍾德輝95年10月27日死亡前，已按期兌付275 萬元。

再參酌鍾德輝在方景南、被上訴人始終未依系爭建物買賣私契支付價金之情形下，仍辦理該建物所有權第一次登記，並將之移轉登記與被上訴人等情，足認被上訴人抗辯其就系爭建物與鍾德輝約定附有訂立10年租約之附負擔贈與，非無憑據。

被上訴人與鍾德輝雖於95年1月1日另簽訂95年租約，約定押租金為355 萬元，於鍾德輝不繼續承租時應由被上訴人返還。

然依財政部臺灣省南區國稅局（下稱國稅局）95年9 月26日函，可知該局曾函請鍾德輝查告94年間出賣系爭建物與被上訴人之總價款及付款資料，以供核課稅捐。

則被上訴人辯以鍾德輝因受國稅局要求提出買賣價金資料，乃要求伊協助作成押租金為355 萬元之95年租約等語，亦非無稽。

審酌鍾德輝倘與被上訴人真意成立95年租約，將月租降為10萬元，本無需繼續繳納每月25萬元租金至鍾德輝95年10月死亡為止。

縱被上訴人無法返還支票，亦無不於系爭建物買賣私契載明以溢收之租金抵扣買賣價金，或於95年租約記載將已付每月25萬元扣抵其後每月10萬元租金之理。

況如上訴人主張鍾德輝與被上訴人先成立系爭建物買賣私契，再成立95年租約，約定以買賣價金抵付押租金為真，因買賣價金已轉為押租金性質，自不得謂被上訴人未給付買賣價金。

至其得否依95年租約之約定請求返還押租金，與本件依系爭建物買賣契約請求給付價金，本屬兩事。

上訴人主張雙方係約定以租約終止為買賣價金給付之停止條件，被上訴人有給付系爭建物買賣價金之義務云云，並非有據。

系爭建物係鍾德輝起造並取得使用執照，則雙方約定由鍾德輝申請建物所有權第一次登記，再辦理所有權移轉，無違常情。

依陳碧祥證述，系爭建物訂立私契與公契，係本於地政士辦理所有權移轉登記之一貫作法，無從推認雙方就該建物有買賣真意。

從而，上訴人依契約解除回復原狀之法律關係，以先位聲明，請求被上訴人移轉（返還）登記系爭建物；

另依買賣法律關係，以備位聲明，請求被上訴人給付價金354萬5,600元本息，均屬不能准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻防方法及舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認事及解釋並不違背法令及經驗、論理或證據法則，即不許任意指摘其採證、認定或解釋不當，以為上訴第三審理由。

原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，認定被上訴人與鍾德輝就系爭建物簽定買賣契約前，即約定以被上訴人出租該建物與鍾德輝10年，作為將該建物贈與之負擔，且於系爭建物買賣私契簽署後，仍依原協議內容移轉建物、簽訂租約及繳納租金，該建物買賣私契關於買賣之約定，非當事人之真意，因以上開理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。

而原審既認當事人就系爭建物買賣私契，無買賣之真意，則被上訴人應否依95年租約之約定返還押租金，即無民法第320條規定適用之餘地。

上訴論旨，係就原審採證、認事及解釋契約之職權行使，暨與判決結果無關之論述，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。

依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 5 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 魏 大 喨
法官 滕 允 潔
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 8 月 10 日