最高法院民事-TPSV,110,台上,421,20210318,1

最高法院民事判決 110年度台上字第421號
上 訴 人 蘇 晏
訴訟代理人 薛欽峰律師
劉又禎律師
被 上訴 人 東門保福德祠
法定代理人 廖建福
訴訟代理人 陳俊傑律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109 年3月17日臺灣高等法院第二審判決（107 年度重上字第803號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由

一、本件被上訴人主張：坐落新竹市○○段○○段 000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有。

遭上訴人以有事實上處分權之鋼鐵造房屋（門牌號碼：新竹市○○街00號，下稱27號房屋）在該址經營銀樓，無權占用系爭土地如臺灣新竹地方法院106年度重訴字第216號第一審判決附圖所示編號（Ａ）部分面積38平方公尺、編號（Ｂ）部分面積3 平方公尺土地（下稱系爭基地），致伊受有無法使用土地之損害。

爰依民法第767條第1項及不當得利之法律關係，求為命上訴人將系爭基地之地上物拆除，返還系爭土地；

並給付新臺幣（下同）146 萬0,731元及自民國106年10月21日起加計法定遲延利息，暨自同年10月21日起至返還土地之日止，按月給付2萬4,336元之判決（未繫屬於本院者，不另贅述）。

二、上訴人則以：系爭土地係日據時期祭祀公業東門保福德祠所有，其土地登記簿謄本係國民政府誤載，被上訴人非系爭土地所有權人，無權訴請拆屋還地。

且27號房屋當初係經被上訴人同意使用系爭土地興建，並以支付被上訴人之地價稅、房屋稅、水、電、修繕等一切開銷為對價租金，兩造間就系爭基地有不定期租賃關係存在。

而27號房屋雖曾於41年間裝修，但並未至不堪使用或滅失。

況且自27號房屋裝修後，伊多年以來仍繼續使用系爭基地並繳納相關之對價租金至 105年，亦應依民法第451條規定視為以不定期限繼續租約，伊並非無權占有等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。係以：系爭土地於日據時期以「祭祀公業東門保福德祠」為名義登記，惟其性質上實為神明會，嗣於35年間即以被上訴人名義辦理土地總登記，其同一性並未變更，且經地方政府審查及公告期滿無人異議而登記，被上訴人自為系爭土地所有權人。

又27號房屋原為訴外人鄭炎基經被上訴人同意，於系爭基地興建而所有，並以支付被上訴人之一切開銷為對價，於鄭炎基死亡後由其子鄭奕馨繼承，嗣鄭奕馨將27號房屋讓與上訴人先祖蘇春喜，蘇春喜死亡後，即由上訴人繼承，均持續負擔被上訴人之一切開銷，則上訴人之27號房屋使用系爭基地，性質上應屬有償之租賃關係。

惟依27號房屋之建築改良物情形填報表所示，該房屋原為煉瓦磚造結構店舖，而依現場勘驗結果，目前該房屋為2 層樓建物，屋頂為鐵皮，僅殘存一面磚造牆面，其餘三面為鐵造架支撐，外以木板裝潢包覆，足認27號房屋已經滅失，其基地租賃關係因而消滅，則上訴人對於27號房屋坐落之系爭基地即屬無權占用，被上訴人自得依民法第767條第1項前段規定請求上訴人拆屋還地。

且上訴人無權占用系爭基地，受有相當於租金之利益，自應返還，上訴人抗辯迄今仍支付被上訴人一切開銷，存有對價關係，並無不當得利，尚非可採。

又審酌27號房屋之建築時間及系爭土地位處新竹市中心、商業活動熱絡等情，認上訴人無法律上原因而使用系爭土地所受利益應以系爭土地申報地價之年息9%計算為適當。

則被上訴人請求上訴人給付起訴前5年之不當得利146萬0,731元本息，並自106年10月21日起至返還土地之日止，按月給付2萬4,336元，亦屬有據等詞，為其判斷之基礎。

四、按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。

又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。

五、本件27號房屋自興建時起，歷次取得房屋之人包括上訴人在內，均以負擔被上訴人寺廟之一切開銷，為使用系爭基地之對價，與被上訴人間存在有償之租賃關係。

而現有之27號房屋除一面磚造牆面外，其餘均與原始構造不同，其原有房屋已滅失等情，為原審認定之事實。

果爾，觀諸上訴人主張其在27號房屋於41年間裝修擴建後仍繼續負擔被上訴人之一切開銷多年，被上訴人似無爭執（見一審卷㈡第192 頁、原審卷第259 頁言詞辯論筆錄）。

倘被上訴人於原租地興建之房屋滅失或不堪使用而改建時，未表示反對，且一如往例由上訴人等改建後房屋處分權人繼續支付其寺廟之開銷，參酌民法第451條規定之立法精神，是否應以改建後房屋以不堪使用為期限而新成立租賃關係？非無斟酌研求之餘地。

本件上訴人於事實審一再抗辯27號房屋縱有裝修，被上訴人亦未曾表示反對而仍由伊繼續支付租金對價而使用系爭基地，應已默示同意更新租賃契約等語（見一審卷㈡223頁，原審卷535頁），攸關上訴人之27號房屋是否有權占用系爭基地，自屬重要防禦方法。

乃原審恝置不理，未予調查釐清，並說明心證所由得，逕以27號房屋之原始構造與現狀不同，足認已滅失，基地租賃關係因而消滅，遽為不利於上訴人之判決，自有理由不備之違法，且難昭折服。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 3 月 18 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 林 恩 山
法官 滕 允 潔
法官 吳 青 蓉
法官 吳 美 蒼
法官 黃 麟 倫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 3 月 25 日