最高法院民事-TPSV,111,台上,1155,20220907,1

最高法院民事判決 111年度台上字第1155號
上 訴 人 徐儷玲
徐秀珠
徐秀英
鄭旭宏
鄭卉妤
共 同
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代理 人 張理樂律師
被 上訴 人 馮鈺琦
訴訟代理人 黃君介律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國110年12月28日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（109年度重上字第59號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。

理 由

一、本件被上訴人主張：上訴人徐儷玲兼任其他上訴人之代理人，於民國107年12月4日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），出售坐落臺南市新營區○○段 000、000-0、000、000、000、000地號土地、同段000地號土地（應有部分7/42）所有權及同段000地號土地（下稱000號土地，與上開土地合稱系爭土地）使用權予伊，約定總價新臺幣（下同）8,600萬元，分4期給付。

伊已依約於同年月14日、18日交付第一期簽約款、第二期用印款各 860萬元，詎上訴人未於伊給付第二期款時，備齊印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料及 000號土地之使用權同意書（下合稱過戶文件），交付兩造特約地政士即訴外人林宜慶憑以辦理移轉登記等作業。

經伊定期催告後，上訴人竟於108年1月30日將過戶文件交付仲介人員即訴外人胡光澤、地政士即訴外人李潔米（下合稱胡光澤 2人）轉交地政士即訴外人詹素雲，顯未依約履行，徐儷玲復要求胡光澤 2人出具承諾書（下稱系爭承諾書），限制承辦地政士須俟伊匯入上訴人徐秀珠、鄭卉妤（下稱徐秀珠 2人）第一、二、三期款時始得持過戶文件辦理登記等作業，已背離系爭契約第2條第2項約定。

伊依系爭契約第9條第1項約定，以 108年2月2日存證信函（下稱系爭解約函）為解除契約意思表示，業於同年月11日送達而合法解除，上訴人應返還伊已付價金 1,720萬元，並給付懲罰性違約金 430萬元等情，爰依系爭契約第9條第3項、第7條第3項前段約定，求為命上訴人連帶給付 2,150萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開聲明之請求，經原審判決駁回後，未據聲明不服，不予贅述）。

二、上訴人則以：伊於108年1月22日、30日先後寄交系爭土地所有權狀、印鑑證明正本、身分證影本各 5份與仲介人員轉交詹素雲，係按仲介公司指示交付過戶文件，系爭承諾書係由胡光澤 2人出具，不生變更系爭契約內容之效果，並無違約情事，被上訴人不得解除系爭契約，且被上訴人主張之違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。

三、原審就被上訴人上述聲明，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造透過住商不動產（即訴外人住商實業股份有限公司，下稱住商總部）加盟店即訴外人高行不動產經紀有限公司（下稱仲介公司）簽訂系爭契約，約定由被上訴人向上訴人買受系爭土地所有權及使用權，總價款8,600萬元，分4期給付，前3期各給付860萬元，尾款給付6,020 萬元。

上訴人徐儷玲、鄭旭宏、徐秀英（下合稱徐儷玲 3人）另與被上訴人及訴外人臺灣土地銀行股份有限公司簽立信託契約書，約定除徐秀珠 2人之款項232萬1,133元不存入信託專戶外，徐儷玲 3人之款項應依各期進度遞次存入信託專戶。

被上訴人於 107年12月14日、同年月18日分別將第一期簽約款、第二期用印款各 860萬元存入信託專戶。

上訴人未依系爭契約第2條第2項、第3條第1項約定，於 107年12月18日備齊過戶文件交付兩造特約地政士林宜慶，經被上訴人以108年1月28日存證信函（下稱系爭催告函）催告上訴人於同年2月1日前交付，上訴人於同年 1月30日始將過戶文件交付胡光澤 2人轉交詹素雲。

系爭契約關於特約地政士林宜慶之約定，涉及過戶文件之保管、交付及辦理土地移轉等事宜，屬重要事項，不得以上訴人單方意思變更，亦不因胡光澤曾告知被上訴人更換地政士為詹素雲，遽認被上訴人已同意變更，被上訴人於系爭催告函將詹素雲列為「後辦地政士」，難認與上訴人合意變更特約地政士為詹素雲。

上訴人未依約交付過戶文件，被上訴人依系爭契約第9條第1項約定，以系爭解約函解除契約，自屬有據。

系爭契約經被上訴人合法解除，上訴人依系爭契約第9條第3項之約定，應返還已收價金 1,720萬元，並按上開價金支付懲罰性違約金。

惟該約定違約金過高，審酌上訴人怠於返還價金，致被上訴人無法使用期間之利息損失及耗費成本等一切情狀，應減為該價金之1/4即430萬元。

又依系爭契約第7條第3項約定，上訴人就上開給付負連帶返還責任。

從而，被上訴人依系爭契約第9條第3項、第7條第3項前段之約定，請求上訴人連帶給付2,150萬元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

四、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1項、第2項定有明文。

查系爭契約之出賣人為上訴人，被上訴人於系爭催告函、系爭解約函所列收件人均為徐儷玲 1人，似見被上訴人定期催告及解除系爭契約，均僅向徐儷玲為之，依上說明，是否生催告及解除契約之效力？不無疑義。

原審未究明徐儷玲有無代理上訴人受催告及解除契約意思表示之權限，復未說明認定被上訴人所為催告及解除契約之效力及於其他上訴人之依據，逕認被上訴人合法解除系爭契約，已有可議。

次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。

查系爭契約第3條約定：「買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作業，經甲、乙雙方同意完全委由住商總部合作之特約地政士（代書）林宜慶代為辦理。

特約地政士……得使第三人代為處理，惟仍應承擔本款事務之全部責任。

乙方應依約交付……等產權移轉所需文件予特約地政士（代書）。

……」（一審補字卷第27頁）。

觀其文義，兩造委由住商總部合作之特約地政士林宜慶辦理土地所有權移轉登記、貸款等作業，惟其得使第三人代為處理，並不禁止複委任，似係著重由「住商總部合作之特約地政士」處理事務，不以由林宜慶本人收受文件、親自辦理為必要。

查證人即仲介公司店長黃昭仁證述：因為賣方打電話至住商總部要求更換地政士，經住商總部指定詹素雲，仲介公司居中協調，有通知買方更換情事，買方未表示意見等語（一審卷第194 頁）；

副店長胡光澤證述：收到上訴人寄交之土地所有權狀後即轉交詹素雲事務所員工簽收等語（一審卷第 199頁）；

被上訴人於系爭催告函內，肯認上訴人於108年1月25日交付土地所有權狀，無上訴人應於所定期限前將其他過戶文件交付林宜慶之旨，甚且記載特此告知特約地政士事務所後辦地政士詹素雲。

則似此情形，被上訴人有無默示同意改由詹素雲辦理土地所有權移轉登記、貸款等作業？倘兩造無變更地政士之合意，詹素雲是否係基於林宜慶之授權而代理收受過戶文件？自滋疑問。

凡此與上訴人於被上訴人催告所定期限前將過戶文件交付詹素雲有無違約情事？被上訴人得否依系爭契約第9條第3項解除契約請求返還價金及懲罰性違約金？所關頗切，有待釐清。

原審未詳予審究上開約定真意，遽為上訴人不利之判決，不免速斷。

上訴論旨，指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄，非無理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 黃 明 發
法官 林 金 吾
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 9 月 20 日