最高法院民事-TPSV,112,台上,2340,20240328,1

最高法院民事判決
112年度台上字第2340號
上 訴 人 鍾榮焜
鄧勢華
共 同
訴訟代理人 林祺祥律師
被 上訴 人 黃秀文
黃羿達
共 同
訴訟代理人 吳欣叡律師
王伊忱律師
羅韵宣律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國112年6月28日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（112年度上更一字第4號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由

一、本件被上訴人主張：門牌號碼○○市○○區○○路0段000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）及坐落基地同區○○段000地號土地應有部分八五三分之二二三（下稱系爭土地）原為上訴人鍾榮焜所有，伊經由法院拍賣程序取得系爭建物之事實上處分權，依民法第425條之1第1項及土地法第104條第1項規定，就系爭土地存有法定租賃關係及優先購買權。

鍾榮焜於民國104年10月30日將系爭土地以新臺幣（下同）300萬元出賣予上訴人鄧勢華，並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定於104年11月2日、同年11月13日分2期依序給付價金16萬元、24萬元，尾款由鄧勢華負責向抵押權人清償，同年11月1日辦理移轉登記。

鍾榮焜未經通知伊，逕於同年11月6日將系爭土地移轉登記予鄧勢華（下稱系爭移轉登記），自不得對抗伊，伊已合法行使優先購買權，惟鍾榮焜拒絕與伊成立買賣契約。

縱認伊無法行使優先購買權，然鍾榮焜違反通知義務，致伊受有持續支付系爭土地租金之損害，伊亦得請求賠償損害等情。

爰先位依土地法第104條規定，求為確認伊對系爭土地有優先購買權存在；

鄧勢華塗銷系爭移轉登記；

鍾榮焜就系爭土地按系爭買賣契約之同一條件與伊訂立買賣契約，並於伊給付40萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。

備位依民法給付不能及第184條規定，擇一求為命鍾榮焜給付伊2人各19萬2,495元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年11月6日起至系爭土地租賃關係終止日止，按月給付各3,857元之判決（未繫屬本院者，不予贅述)。

二、上訴人則以：被上訴人拍得系爭建物後，未與鍾榮焜就租金達成意思表示合致，鍾榮焜嗣將系爭土地出賣予鄧勢華，並完成系爭移轉登記，被上訴人始經法院判決就系爭土地成立法定租賃關係，不能認其對系爭土地有優先購買權。

被上訴人並非租地建屋，無土地法第104條第1項之適用等語，資為抗辯。

三、原審以：系爭土地及坐落其上之系爭建物原為鍾榮焜所有，被上訴人黃秀文於104年8月19日經法院強制執行程序拍定系爭建物，被上訴人現為事實上處分權人。

鍾榮焜於同年10月30日將系爭土地出賣予鄧勢華，並於同年11月6日為系爭移轉登記，為兩造所不爭執。

按民法第425條之1第1項前段規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，自應予類推適用，是應推定被上訴人在系爭建物得使用期限內，與鍾榮焜就系爭土地存有法定租賃關係。

鍾榮焜將系爭土地出賣予鄧勢華時，依土地法第104條第1項前段、第2項後段規定，被上訴人有優先購買權，且其已合法行使優先購買權，鍾榮焜未經通知被上訴人，逕為系爭移轉登記，不得對抗被上訴人，被上訴人自得請求鄧勢華塗銷系爭移轉登記，及鍾榮焜按系爭買賣契約之同一條件與其訂立買賣契約。

又觀諸系爭買賣契約，總價金為300萬元，約定由鍾榮焜先於104年11月1日辦理系爭土地移轉登記予鄧勢華，鄧勢華則於同年11月2日、11月13日分2期給付鍾榮焜共計40萬元，尾款直接向抵押權人清償，則被上訴人亦得請求於其給付40萬元予鍾榮焜之同時，鍾榮焜應為系爭土地移轉登記。

從而，被上訴人先位依土地法第104條規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在；

鄧勢華將系爭移轉登記予以塗銷；

鍾榮焜就系爭土地按系爭買賣契約之同一條件，與其訂立買賣契約，並於其給付40萬元之同時，為系爭土地移轉登記，為有理由，應予准許。

被上訴人先位之訴有理由，其備位之訴即毋庸予以審酌，為其心證之所由得，並說明兩造攻防暨舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由。

因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明。

四、按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。

依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限。

原審本於採證、認事之職權行使，合法認定：系爭土地及坐落其上之系爭建物原為鍾榮焜所有，被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭建物之事實上處分權，類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定其與鍾榮焜間就系爭土地存有法定租賃關係，鍾榮焜將系爭土地出賣予鄧勢華，依土地法第104條第1項規定，被上訴人有優先購買權，鍾榮焜未經通知被上訴人，逕為系爭移轉登記，自不得對抗被上訴人，被上訴人已合法行使優先購買權，得請求鄧勢華塗銷系爭移轉登記，鍾榮焜依系爭買賣契約之同一條件與其訂立買賣契約，並於其給付40萬元之同時，為系爭土地移轉登記。

因以上揭理由，為不利上訴人之判決，經核於法並無違誤。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

末查，上訴人援引36年司法院院解字第3763號解釋、本院83年度第11次民事庭會議決議、53年台抗字第570號判例、111年度台抗字第112號裁定、103年度台上字第1481號判決、109年度台上字第2855號判決、84年度台上字第2110號判決、109年度台上字第1277號判決意旨，係就不同事實為審認，要與本件有間，尚難比附援引，附此敘明。

五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 28 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 張 競 文
法官 王 本 源
法官 王 怡 雯
法官 賴 惠 慈
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 宜 玲
中 華 民 國 113 年 4 月 16 日