最高法院民事-TPSV,113,台上,527,20240822,1

113年度台上字第527號

上訴人謝嘉玲

訴訟代理人張進豐律師

魯忠軒律師

徐盈竹律師

被 上訴 人徐瑞琴 

訴訟代理人吳存富律師

郭光煌律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年12月19日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第566號），提起上訴，本院判決如下：

原判決關於駁回上訴人對於第一審命其給付漏水修繕費用新臺幣一百二十三萬一千九百七十元本息之上訴，及命其再給付漏水修繕費用新臺幣二十九萬四千四百元本息，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

其他上訴駁回。

第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。

一、本件被上訴人主張：伊於民國108年5月19日向上訴人購買門牌號碼○○市○○區○○路68之305號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），約定價金新臺幣（下同）1,326萬元（下稱系爭契約），上訴人並在系爭契約之不動產標的物現況說明書（下稱系爭說明書）勾選系爭房屋無滲漏水情形。然系爭房屋有多處漏水及壁癌等瑕疵（下稱系爭瑕疵），伊通知上訴人修繕瑕疵未果，乃以起訴狀繕本送達通知減少價金。伊因系爭瑕疵支出修繕費用131萬1,505元，系爭房屋並因此減損交易價值96萬6,403元，上訴人無繼續保有該減少價金之法律上原因，應依民法第179條規定返還不當得利，及依民法第227條準用給付不能、給付遲延規定賠償損害，伊得擇一請求給付等情。爰求為命上訴人給付227萬7,908元，及自109年6月10日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、上訴人則以：伊已於108年8月26日將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，並將該屋鑰匙留在該屋內，危險負擔於是日移轉，被上訴人可隨時入內檢查，其遲至109年1月13日始為瑕疵通知，應視為承認所受領之物。系爭房屋因老舊而致防水功能失效，被上訴人應依系爭契約成立時之房屋現況受領該屋，不能強令伊將該屋修繕為全新之物；且系爭瑕疵經修繕後，即無繼續漏水問題，自無污名化價值減損可言。又被上訴人未依系爭契約特別約定事項第30條所定期限給付第3、4期價金，遲至108年12月24日始付清尾款，遲延141日，伊對被上訴人有逾期違約金債權37萬3,932元，自得以該債權為抵銷等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為命上訴人給付198萬9,779元本息之判決，駁回其上訴，並廢棄第一審駁回被上訴人請求上訴人再給付50萬2,994元本息之判決，改判命上訴人為給付，理由如下：

㈠上訴人於108年5月19日以1,326萬元價格將系爭房地出售予被上訴人，嗣於同年8月26日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，兩造直至同年12月24日始簽立房地產點交書，由上訴人將系爭房屋點交予被上訴人。系爭房屋固為84年9月15日建築完成，然上訴人既於簽約時在系爭說明書勾選系爭房屋無滲漏水，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證，不因系爭契約及附件內無「保證無滲漏水」等文字記載而有異。被上訴人自109年1月12日起陸續發現系爭房屋有系爭瑕疵，隨即自同年月19日起至同年5月7日止多次以LINE訊息通知上訴人，並未怠於檢查瑕疵。第一審法院囑託新北市建築師公會鑑定結果，鑑定人江星仁建築師於會勘時未發現系爭房屋有新修工程，可知系爭瑕疵係因系爭房屋防水層年久失修所致。參以上訴人於109年4月2日以LINE訊息回覆被上訴人之內容，應認上訴人交付系爭房屋時即有系爭瑕疵，與其依系爭說明書所擔保系爭房屋無滲漏水之瑕疵不符，自欠缺其以系爭契約保證之品質。被上訴人已於同年5月寄發存證信函通知上訴人出面解決未獲置理，自得依民法第360條規定請求上訴人賠償其所受損害。

㈡依新北市建築師公會按第一審法院於109年8月13日第1次囑託函（下稱第1次囑託函）、109年10月20日第2次囑託函（下稱第2次囑託函）、111年2月11日補充鑑定函之囑託鑑定事項進行鑑定而出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）及111年7月19日新北市建師鑑字第302號函（下稱0719函），並鑑定人江星仁所出具111年2月8日說明書暨於原審之陳述，足見系爭房屋有系爭瑕疵，可以施作滲入型防水漆、牆壁防水處理、塗布塞水路、內外牆漏水修復等方式修復，其各項費用及有修復必要之理由，如原判決附表（下稱附表）甲（即系爭鑑定報告附件㈧〔下稱附件㈧〕之1修復費用表部分）編號1至17、附表乙（即附件㈧之2修復費用表部分）編號1至6及附表丙（即0719函編號3、5、6所示工項部分）編號1至4、7至8、11所示。又附表甲編號1至17、附表乙編號1至6所示工項之修繕較複雜，施工現場須專業人員監工，爰編列專業人員監工費各如附表甲編號18、附表乙編號7，及如附表工程之管理費及利潤約10%。是以上述直接工程費及專業人員監工費用加總結果，分別計算管理費及利潤，再據上開總金額計算營業稅，總計系爭瑕疵合理修繕費用合計152萬6,370元（即附表甲、乙、丙所示工項及金額；第一審法院判命上訴人給付其中123萬1,970元，原審判命上訴人給付其餘29萬4,400元）。

㈢依系爭鑑定報告所載，系爭房屋於修復漏水後，因該屋隱蔽處太多，有無法完全修復之風險且不確定性高，可能再發生漏水問題，研判於修復滲漏水後交易價值仍有減損。且國泰不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書表示：系爭房屋於修繕滲漏水後有再發生漏水風險且不確定性高，一般使用者普遍具有主觀嫌惡性，綜合考量系爭房屋因系爭瑕疵有顯著之污名效果，經修復滲漏水後仍有市場交易性貶值。又不動產交易實務，房屋不能脫離土地而使用，出售房屋時通常一併出售土地，上訴人既同時出售系爭房地予被上訴人，在計算系爭房屋因系爭瑕疵所生污名化價值減損金額時，應一併將基地交易價格納入計算較合理，污名化價值減損比率即以無瑕疵正常房地總價格扣除漏水修復後正常房地總價格之所得，除以無瑕疵正常房地總價格之比例，再乘以系爭房地總價格1,326萬元，計算系爭房屋之污名化價值減損為96萬6,403元。

㈣兩造於108年5月間成立系爭契約後，於同年8月2日及22日先後簽署協議書、第2次協議書，約定就被上訴人自備款不足且貸款未能補足部分，應於同年12月31日前付清。被上訴人已於該約定期限屆至前付款完畢，則上訴人抗辯被上訴人給付價金遲延，對其負有違約金債務，而得為抵銷云云，自屬無據。

㈤從而，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人給付249萬2,773元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月10日起加付法定遲延利息，為有理由，應予准許。

四、本院之判斷：

㈠關於廢棄發回（即被上訴人請求上訴人賠償漏水修繕費用）部分：

⒈按除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第388條定有明文。查被上訴人就系爭瑕疵之修繕費用部分，係請求上訴人給付131萬1,505元本息（見一審卷㈡第163至167頁、第197頁，原審卷㈡第43至44頁），乃原審竟認被上訴人就該部分得請求上訴人給付152萬6,370元本息，就超逾131萬1,505元本息部分，自有就未受請求之事項為裁判之違法。

⒉查依系爭鑑定報告第8至11頁所載：依第1次囑託函鑑定結果，系爭瑕疵之施工工法、項目及費用詳如附件㈧之1（即附表甲），此修復費用包含第2次囑託函之鑑定部分；而依第2次囑託函鑑定結果，就兩造有爭議部分，其施工工法、項目及費用詳如附件㈧之2（即附表乙）。則附表甲所示修繕項目及費用似包含附表乙所示修繕項目及費用在內，果爾，原審認被上訴人就附表甲、附表乙所示修繕費用均得請求上訴人賠償，就附表乙部分即有重複命為給付之違誤。

⒊被上訴人於第一審表明「……漏水鑑定報告中業載明就棟距空間之漏水修繕費用為147,200元（漏水鑑定報告第10-11頁），則就此部分原告（被上訴人）願不向被告（上訴人）請求……」（見一審卷㈡第166頁），上開項目是否包含於附表甲或附表乙之中，攸關被上訴人所得請求上訴人賠償系爭瑕疵修補費用之認定，亦應予以釐清。原審就此恝置不論，遽謂被上訴人得請求上訴人賠償附表甲、乙、丙所示費用總合152萬6,370元，並有疏略。

⒋上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

㈡關於駁回上訴（即被上訴人請求上訴人賠償系爭房屋交易價值減損96萬6,403元本息）部分：

　原審本於調查證據之結果及全辯論意旨，認定系爭房屋因存有系爭瑕疵，雖經修復，仍有市場交易性貶值，致減損價額96萬6,403元，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人如數賠償，為有理由，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。

五、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　22　　日

最高法院民事第五庭

　　　　審判長法官彭昭芬

法官蘇芹英

法官邱璿如

法官許紋華

法官許秀芬

本件正本證明與原本無異

書　記　官　郭麗蘭

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　27　　日