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最高法院民事判決 八十六年度台上字第七四八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 高忠勇律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十六日台灣高
等法院第二審判決（八十四年度上字第七五○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年五月十日向伊買受坐落宜蘭縣員山鄉○○段一七一之三號土地所有權全部及同段一七五號土地所有權應有部分八分之三，依兩造所訂不動產買賣契約（以下稱買賣契約）第二、四條約定，上訴人應於上開土地上建物拆除時給付第三期款新台幣（下同）一百八十萬元，且於伊移轉所有權登記及點交土地後十日內給付尾款九十萬元。
伊早於八十二年六月八日完成移轉所有權登記暨點交系爭土地於上訴人，地上物伊亦於八十三年六月完成拆除。
詎上訴人仍遲不交付價金二百七十萬元。
上訴人就第三、四期價金已分別遲延四月及一年四月，依買賣契約第五條之約定，應付違約金共六十六萬六千元，包括第三、四期價金，上訴人共積欠伊三百三十六萬六千元等情。
求為命上訴人如數給付及加算法定遲延利息之判決。
上訴人則以：本件買賣標的之二筆土地，被訴外人陳成發、江朝雄、江錫森占用一部分建屋；
被上訴人呂游芬占用一部分種植麻竹。
被上訴人依約應於八十二年六月十日前拆除上開地上物，惟被上訴人置之不理。
伊因急於使用系爭土地，為免損害繼續擴大，不得不與各該訴外人洽商，代被上訴人拆除訴外人之房屋予以修繕並除去麻竹，迨一年後之八十三年六月始占有系爭土地，被上訴人顯已違約，應負賠償責任。
又八十三年一月十一日伊應被上訴人之央求先付第三期部分價金九十五萬元，是伊未付之價金為一百七十五萬元，而非二百七十萬元。
又因被上訴人違約，依買賣契約第五條後段約定，應賠償伊所付同額價金之損害金即違約金七百二十五萬元。
而伊代被上訴人為拆除訴外人陳成發、江朝雄、江錫森之房屋，給付拆除、修繕及建材等費用共二十一萬一千六百六十四元；
給付江朝雄、江錫森搬遷補償費共三十二萬元；
除去地上麻竹給付三萬六千元，以上共計五十六萬七千六百六十四元，依買賣契約第三條及附記㈡之約定應由被上訴人負擔。
上開違約金與代墊款部分為伊得請求被上訴人給付之款項，與被上訴人請求之一百七十五萬元抵銷後，被上訴人已無價金可得請求。
被上訴人違約應付違約金七百二十五萬元，此部分伊暫先請求四百十萬元，與上述拆除等墊付費用五十六萬七千六百六十四元，合計四百六十六萬七千六百六十四元，與一百七十五萬元抵銷後，被上訴人尚應給付伊二百九十一萬二千一百零九元云云。
資為抗辯。
並於第一審提起反訴，求為命被上訴人給付二百九十一萬二千一百零九元本息之判決（上訴人對於第一審所為其全部敗訴之判決，提起第二審上訴，就反訴部分減縮聲明請求九十一萬二千一百零九元本息。
原審將第一審就本訴部分命上訴人之給付超過一百五十萬二千三百三十六元本息部分，為被上訴人敗訴之判決，未據其聲明不服）。
原審以：被上訴人就其主張之事實，業據提出買賣契約書、土地登記簿謄本為證，堪認真實。
查本件買賣標的之宜蘭縣員山鄉○○段一七一之三及一七五號土地二筆，其中一七一之三號土地緊鄰同段一七一之二號土地，一七五號土地鄰接一七六號土地。
上開四筆土地上，經訴外人江朝雄、江錫森於一七一之二號土地上興建房屋占用系爭一七一之三號土地一部分；
呂游芬於一七一之二土地上種植麻竹亦占用一七一之三號土地一部分；
陳成發於一七一之三、一七五、一七六號土地上建有房屋等情，為兩造所不爭執。
是兩造買賣標的之一七一之三、一七五號土地分別經訴外人江朝雄、江錫森、陳成發興建房屋；
呂游芬種植麻竹所占用。
則被上訴人依買賣契約應拆除之地上物究係包括全部即江朝雄、江錫森在一七一之三號土地上之房屋；
呂游芬在一七一之三號土地上之麻竹及陳成發在一七一之三及一七五土地上之房屋抑僅限於陳成發在一七一之三號土地上之房屋，為本件爭執所在。
按買賣契約第三條約定：「本預定買賣之不動產乙方（指被上訴人）保證來歷清白，絕無糾葛，如經預告登記或第三人主張權利等情事或地上物之搬遷補償，或有設定他項權利或供為任何債權之擔保在前或出租他人，應由乙方點交產權移轉證件前無條件負責理清一切，如因此致甲方（指上訴人）之權益受損害者，乙方應負一切損害賠償責任。」
又於騎縫處附註：「附記：㈠本約第二條所約定之第三期款，賣方應於本約簽立之日起，三十日內負擔拆除本買賣標的上之建物，始得受領。
㈡本約賣方出售標的建地被陳成發占建二筆分別係一七一之三、一七五號，賣方應如期「掇」促撤除。
如係買方被占建之拆除所需費用，由甲方負擔外，其餘悉歸乙方負擔……」，並經證人即買賣契約代書吳坤發證稱，原買賣契約第五條之附記㈡之本意為一七一之三、一七五號土地上之建物（被陳成發占用）由賣方自己負責拆除，若其他土地（除一七一之三、一七五號土地之外）上之建物（若有被他人占用）由買方負責拆除。
當時係雙方要求伊如此書寫。
除一七一之三、一七五號土地外之土地係指毗鄰一七一之三及一七五號土地，但其地號伊不清楚云云，可見上開附記，即無實益。
準此，被上訴人之義務，仍應依契約第五條之約定，即被上訴人應負責拆除一七一之三及一七五號土地上江朝雄、江錫森之房屋；
呂游芬之麻竹及陳成發之房屋。
茲因被上訴人遲未拆除一七一之三號土地上江朝雄、江錫森之房屋；
呂游芬之麻竹，致上訴人自行拆除上開房屋及麻竹之費用計二十四萬七千六百六十四元，自應由被上訴人負擔。
又訴外人江朝雄、江錫森、呂游芬占用一七一之三號土地上興建房屋或種植麻竹，原屬無權占有，所有人得本於所有權之作用行使物上請求權，此部分江朝雄、江錫森並無何權利可得主張，核與買賣契約第五條所謂第三人主張權利等情不符，則上訴人自願任意給付搬遷補償費於江朝雄、江錫森三十二萬元，應由上訴人自行負擔，則上訴人即不得向被上訴人請求該三十二萬元。
又上訴人辯稱已給付被上訴人第三期款項中之九十五萬元，有買賣契約書後載：「八十三年一月十一日九十五萬元正」可稽。
再查上訴人指摘被上訴人違約，請求給付違約金，所依據之買賣契約第五條係約定：「甲方無法如期交款則甲方應按所約定金額加付每日千分之一違約金給乙方作為補償……但如乙方違約或給付不能或不為完全之給付或不交付辦理產權登記所需各項證件或違反本契約任何條款之一時，除應將所收價款如數即時退還與甲方外，並應同時賠償所收價款同額之損害金」。
惟查被上訴人未依約拆除系爭土地上全部之建物及麻竹，其主觀上認契約之附記係將未拆除之建物及麻竹之拆除歸責於上訴人，則被上訴人於主觀上無違約之故意可言。
上訴人提起反訴，請求被上訴人給付違約金九十一萬二千一百零九元本息為無理由。
綜上所述，上訴人尚積欠被上訴人一百七十五萬元，被上訴人應返還上訴人拆除江朝雄等房屋及麻竹之費用二十四萬七千六百六十四元，經上訴人主張抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人一百五十萬二千三百三十六元。
被上訴人本於買賣關係，請求上訴人給付一百五十萬二千三百三十六元本息為屬正當。
上訴人提起反訴請求被上訴人給付九十一萬二千一百零九元本息，為非有據。
爰將第一審判決關於命上訴人給付被上訴人一百五十萬二千三百三十六元本息暨駁回上訴人反訴之請求部分予以維持，駁回上訴人該部分之上訴。
按民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，得心證之理由，應記明於判決，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌之辯論意旨及調查證據之結果，其內容如何，不記明於判決，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。
本件原審就上訴人主張給付訴外人江朝雄、江錫森之搬遷補償費三十二萬元部分，認上訴人之抵銷為非有理，無非以江朝雄、江錫森占用系爭一七一之三號土地興建房屋，原屬無權占有，此部分江朝雄、江錫森並無何權利可得主張，與買賣契約第五條所謂第三人主張權利等情不符，則上訴人自願給付該搬遷補償費於江朝雄、江錫森應由上訴人自行負擔，被上訴人毋庸負擔此項費用，上訴人即不得向被上訴人請求三十二萬元云云，為論據。
然買賣契約第五條約定有關「第三人主張權利」之詳細內容究為如何，未見原審於判決理由項下予以記載，即逕行認定此部分上訴人之抵銷主張，為非有據，進而為上訴人敗訴之判決，自屬判決不備理由。
按上訴人可得主張抵銷之金額究竟若干，有欠明確，原審就本訴部分遽為上訴人不利之判決，尚嫌率斷。
又反訴部分：按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條第一項定有明文。
苟當事人間有此約定，則債務人不履行債務時，即應支付違約金。
本件原審一方面認定被上訴人未依契約約定拆除系爭土地上之建物及麻竹，然又謂被上訴人於主觀上無違約之故意，而為駁回上訴人反訴之請求，亦屬可議。
上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 三十一 日
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