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最高法院民事判決 八十六年度台上字第七五四號
上 訴 人 甲○○○
訴訟代理人 盧 春 律師
被上 訴 人 乙 ○ ○
訴訟代理人 丁俊文律師
右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年八月二十八日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第一一二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人為給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人甲○○○及其夫王效輿於民國六十四年間，將所有臺北市士林區○○路八十巷二十四號房屋，及庭院圍牆內之土地即坐落士林區○○段○○段第二九六、二九九號（重測前為永福段莊子頂小段第一二二之八、一二三之一號）土地，出售於第一審共同被告吳鳳嬌，再由吳鳳嬌於六十九年間，全部轉售於伊；
惟因上訴人漏未辦理其中第二九九號土地所有權移轉登記於吳鳳嬌，致吳鳳嬌未能移轉登記於伊。
爰基於買賣及代位之法律關係，求為命上訴人將上開第二九九號土地，向臺北市士林地政事務所申請變更地目為「建」後，移轉登記於吳鳳嬌，再由吳鳳嬌移轉登記於伊之判決（吳鳳嬌對於原審所為其敗訴判決，未聲明不服）。
上訴人則以：系爭第二九九號土地並非臺北市○○區○○路八十巷二十四號房屋之建築基地或法定空地，伊亦未將之出售吳鳳嬌。
況該第二九九號土地之地目為「田」，而吳鳳嬌並無自耕能力，縱伊出售於吳鳳嬌，亦因違反土地法第三十條之規定而無效；
吳鳳嬌既無所有權移轉登記請求權，被上訴人自亦無從代位行使其權利等語。
資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：系爭土地之地目為「田」、面積八七平方公尺，重測前為永福段莊子頂小段第一二三之一號；
而重測前第一二三之一號土地，則係五十九年間由第一二三號土地分割而來。
上訴人之夫王效輿於五十八年間，申請建造「慶德花園別墅Ｇ棟」；
依王效輿出具之「營造執照申請書」，其記載建築地址為「士林區○○段莊子頂小段第一二三地號」。
建造完成後，房屋之門牌編為臺北市○○區○○路八十巷二十四號，並以王效輿之名義辦理所有權第一次登記，而系爭第二九九號土地，則以買賣為原因，於六十三年十月二十八日登記為上訴人所有，有兩造不爭之營造執照申請書、土地及建築改良物登記簿謄本、建築物使用執照、土地登記卷影本可稽。
經查，系爭第二九九號土地，係位於王效輿申請建造上開二十四號房屋建築基地之法定空地範圍內，業據臺北市政府工務局建築管理處八十二年四月十四日（八四）北市工建（照）字第四四二九八號及八十四年六月二十八日（八四）北市工建（照）字第九一四九二號函答覆在卷，堪認系爭第二九九號土地，確屬二十四號房屋之法定空地無訛。
而系爭二十四號房屋係「陽明山慶德花園別墅」之一，該別墅各戶四週均築有圍牆；
又依向臺北市政府工務局建築管理處調借之建物竣工照片黏貼卡所示，系爭第二九九號土地上建物之大門，在當初即建有正面圍牆；
參照系爭二十四號房屋申請建築之壹層平面圖及剖面索引圖，均在圍牆內繪有車道、車庫及一樓房屋進出大門之階梯。
經履勘現場並囑託臺北市士林地政事務所測量結果，系爭二十四號房屋之車庫，其側面大半之牆壁及車道全部與一樓部分階梯，係坐落於系爭二九九號土地上，亦有勘驗筆錄及土地複丈成果圖足憑。
王效輿於系爭二十四號房屋建造完成後，雖申請變更房屋坐落之基地為第一二二之八號，以憑辦理系爭二十四號房屋所有權第一次登記，旨在符合主要建物之基地為第一二二之八號（即重測後第二九六號），故當時之陽明山管理局核發（60）工使字第四二九號使用執照，將「建築地址」一欄所載之地號「壹貳參號」劃去，另於旁邊更改為「壹貳貳之捌號」，並不影響系爭第二九九號土地仍屬二十四號房屋之法定空地之事實，蓋供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，均為建築法第十一條所指之建築基地。
又上訴人與吳鳳嬌間係按圍牆「四四方方」之現狀買賣，上訴人與其配偶王效輿亦依該「四四方方」現狀將大門之鑰匙及車庫、圍牆點交於買受人吳鳳嬌，嗣再由吳鳳嬌點交於被上訴人，而由被上訴人占有使用，亦據吳鳳嬌於上訴人在另案第一審法院七十六年度訴字第一六四四號訴請被上訴人排除侵害事件中證稱屬實；
上訴人於上開排除侵害事件中，委由其配偶王效輿為訴訟代理人，王效輿亦稱「按現狀」買賣。
而系爭第二九九號及二九六號土地，適構成一「四四方方」之土地，而二十四號房屋之車庫，其側面大半之牆壁及車道全部與一樓部分階梯，係坐落於系爭第二九九號土地上，經勘驗明確，並有地籍圖謄本可稽；
況系爭第二九九號土地係屬二十四號房屋之法定空地，則吳鳳嬌於排除侵害事件中，所稱買受「四四方方」之土地，自包括系爭第二九九號土地，至為明灼。
至於吳鳳嬌於第一審所稱（該二九九地號土地我既沒有買，也不可能賣與被告（即被上訴人）」，事後就此說明謂：「我是買現狀，我亦不知道有部分未登記，實際上買四四方方的土地及房子，並現狀點交。
所謂未買未賣是指未登記而已」、「那時我不知道有此地號，我買時候均在我買的範圍內，上訴人亦有向我說如現狀房子及土地均賣給我」等語。
上訴人辯稱，吳鳳嬌改變其證詞，係受被上訴人威脅所致，但不能就此項事實舉證證明，所辯亦無足取。
至於西側圍牆拓寬部分，王效輿於另案原法院刑事竊佔案件中稱：「圍牆拓寬部分與本案無關是應該給他的」等語。
雖依刑事法院七十八年十一月二十日勘驗現場之勘驗筆錄記載，二十四號房屋西側圍墻為被上訴人購買後新建，但王效輿既稱拓寬之西側圍牆部分與系爭第二九九號土地無關，則上訴人辯稱，因發現出售吳鳳嬌之第二九六號土地面積不足，而拓寬西側圍牆予以補足，自無足採。
吳鳳嬌與被上訴人六十九年一月十八日所訂立之「不動產買賣契約」第一條約定：「乙方（即吳鳳嬌）所有填明於後之不動產，建物：台北市○○路八十巷二十四號、土地：台北市○○區○○段莊子頂小段一二二之八、一二三之一地號兩筆情愿賣與甲方（即被上訴人）所有營業甲方願意承買之」，其特約事項並約定：「本房地買賣係以圍牆為界，牆內現有一二三之一部分土地於乙方向原地主王效輿、甲○○○夫婦購買時未能辦妥過戶登記，該地如俟後為政府徵收，甲方自行以應付價款向政府承購，如為王效輿、甲○○○夫婦或其合法繼承人主張收回土地時，乙方應無條件代為協調處理，原地主要索之費用概由乙方負擔，雙方絕無異議」。
故系爭第二九九號土地應在上訴人與吳鳳嬌之買賣範圍內，吳鳳嬌轉售上訴人時，亦包括之；
吳鳳嬌於排除侵害事件中所稱買賣之土地「四四方方」，與事實相符。
上訴人否認出售系爭第二九九地號土地於吳鳳嬌，並否認吳鳳嬌與被上訴人間有買賣關係存在，亦非可採。
王效輿於五十八年間申請建造系爭二十四號房屋，其營造執照申請書上「建築地址」一欄填載為「士林區○○段莊子頂小段一二三地號」，迭如上述。
經陽明山管理局營造執照審查簽辦單簽註：「農林科：該莊子頂小段一二三號地內現正建築中原來屬水田建築用，本科無意見」。
又臺北市士林地政事務所、臺北市政府工務局建築管理處、台北市政府地政處、「都計處」、臺灣省糧食局臺北管理處，就系爭土地變更地目事宜召開協調會，經會勘現場結果，認為：「系爭土地確為車道及庭園造景，……．民國五十八年時該土地四周既已合法變更為建築使用，現場混凝土車道及庭園造景，且無灌溉排水設施，故系爭土地已不適合作為農業使用……」，有會勘記錄可稽，亦足認系爭第二九九號土地於五十八年間建造房屋時，即非作農地之使用。
王效輿於五十八年間申請在系爭第二九九號之農地上建造庭園別墅，即經農林單位簽註「無意見」，審查核准取得執照，不受農地使用之限制。
則吳鳳嬌於六十四年間買受系爭第二九九號土地，不受土地法第三十條所定應具備自耕能力之限制，其契約尚不得認為無效。
系爭第二九九號土地於五十八年間即屬二十四號房屋之法定空地，臺灣省政府糧食局臺北管理處八十二年九月八日八二糧北一字第五八五五號函，表示：「本處同意將系爭土地地目田辦理變更為建，籍符實際與規定」。
臺北市士林地政事務所於協調會上亦表示：「本案如經農糧機關同意應可為建築用地，並由土地所有權人提出地目變更申請方可變更」。
從而，被上訴人基於買賣之法律關係，代位吳鳳嬌請求上訴人向地政機關申請變更系爭第二九九號土地之地目為「建」後，將所有權移轉登記於吳鳳嬌，再由吳鳳嬌移轉登記於被上訴人，洵屬有據等詞。
為其判斷之基礎。
惟查，吳鳳嬌於原法院七十七年上字第七七八號排除侵害事件中證稱，我買的是八十巷二十四號房屋及土地，土地的面積是以房子所占的為準，土地的面積不包括本案之系爭土地，我於出售乙○○以前，乙○○有申請地政事務所複丈，當時他就已知道系爭土地不屬於二十四號房地的範圍，所以沈先生要我在房子的西側拓寬與二十四號在地政機關登記的面積相等的土地交付。
當時沈先生要求我如果系爭土地地主要要回時，要我幫助他購買系爭土地，何況系爭土地並無漏未登記之情事；
且被上訴人於買賣時亦知道系爭地不是吳鳳嬌的等情，亦據被上訴人供稱在卷。
（見第一審卷二第一五
六、一五七頁）。而原審亦據原法院刑事庭於七十八年十一月二十日現場勘驗筆錄之所載，西側圍牆為被上訴人購後新建者，而認定西側圍牆確有拓寬。
另認定吳鳳嬌與被上訴人六十九年一月十八日所訂立之「不動產買賣契約」，其特約事項並約定：「本房地買賣係以圍牆為界，牆內現有一二三之一部分土地於乙方向原地主王效輿、甲○○○夫婦購買時未能辦妥過戶登記，該地如俟後為政府徵收，甲方自行以應付價款向政府承購，如為王效輿、甲○○○夫婦或其合法繼承人主張收回土地時，乙方應無條件代為協調處理，原地主要索之費用概由乙方負擔，雙方絕無異議」。
由上觀之，果吳鳳嬌確將其所買受之房地原狀出售於被上訴人，則被上訴人所買受者應以當初之圍牆為界，其何能要求吳鳳嬌將房屋西側圍牆拓寬與二十四號在地政機關登記的面積相等的土地交付？且上訴人曾主張，吳鳳嬌與被上訴人之買賣非現狀買賣（見該原審上更㈠卷第一宗第一八一頁背面、一八二頁），自屬重要之防禦方法，原審就此並未表示其取捨之意見，顯有判決不備理由之違法。
又上訴人辯稱，嗣後吳鳳嬌所為與以前不同之證言，係在收受被上訴人所交「如果我們敗訴，就會告你詐欺，並請求民事賠償」之字條之後等語（見原審上更㈠卷第二宗第七八頁），並附有字條影本一紙為證（見原審上更㈠卷第二宗第八五頁）。
原審認定，上訴人辯稱，吳鳳嬌改變其證詞，係受被上訴人威脅所致，但不能就此項事實舉證證明云云，亦與卷存資料不符。
茍吳鳳嬌未將系爭土地出售於被上訴人，則被上訴人得否代位吳鳳嬌向上訴人請求移轉系爭土地，即非無探求之餘地。
原審關此部分，遽為上訴人不利之判決，自欠允洽。
上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分違誤，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 四 月 一 日
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