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最高法院民事判決 八十八年度台上字第一八○五號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 許士宦律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年六月二十三日台灣高等
法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第六○一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人先位之訴及其餘備位之訴，並命被上訴人於上訴人提出對待給付之同時為交付房地，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十三年十二月八日向被上訴人購買其所有坐落台北市○○路○段一五五－二號房屋所有權全部及其坐落基地台北市○○區○○段二小段九二號土地所有權應有部分四分之一，價金新臺幣（下同）三百九十六萬元，伊已付二百萬元，及交付訴外人陳幸芳簽發第四九四九○二號八十四年二月二十八日期面額一百九十六萬元之本票一紙，尾款一百九十六萬元約定被上訴人於八十四年二月二十八日前辦畢所有權移轉登記並交屋時付清。
詎被上訴人拒不辦理所有權移轉登記手續及交屋，經伊定期催告仍不履行，伊已解除買賣契約，被上訴人應負回復原狀義務，返還已付價款，並賠償損害金等情。
先位聲明，求為命被上訴人將陳幸芳所簽發本票返還，如不能返還，應給付一百九十六萬元，又給付四百萬元，其中七十萬元自八十三年十二月八日起，一百三十萬元自八十四年二月十五日起，其餘二百萬元自起訴狀繕本送達翌日起均至清償日各按年息百分之五計算利息之判決；
備位聲明，求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記於伊，並交付系爭房地，暨自八十四年二月二十八日起至移轉並交付系爭房地之日止，按日給付伊三千九百六十元之判決 (第一審判命被上訴人返還本票，及如不能返還時，給付一百九十六萬元，暨命被上訴人給付上訴人二百四十萬元本息，駁回上訴人其餘一百六十萬元本息之訴，上訴人就其敗訴部分未聲明不服) 。
被上訴人則以：上訴人除依約已付價金二百萬元及交付本票為憑外，八十四年一月二十三日公證時，並未給付第三期款一百九十六萬元，迄同年二月二十八日付款期限屆至，上訴人仍未依約付清該尾款，致伊無法完成所有權移轉登記手續，伊已無移轉系爭房地之所有權及交付房屋之義務等語。資為抗辯。
原審以：上訴人主張，向被上訴人買受系爭房地，已付款二百萬元，及交付陳幸芳簽發一百九十六萬元之本票，被上訴人未於八十四年二月二十八日將系爭房地所有權移轉登記，及交付房屋於伊，伊於八十四年二月二十八日、四月二十九日、七月二十八日先後定期催告交付及移轉所有權等情，為被上訴人所不爭，並有不動產買賣契約書、公證書、土地及其建物登記簿謄本、存證信函暨其回執可稽，堪信為真實。
查上訴人自認，兩造於交屋日並未見面，係因被上訴人於八十四年一月十四日要調高代書費，伊不同意，被上訴人即表示不辦理過戶，致八十四年二月二十八日無法依約完成交屋之手續，為可歸責於被上訴人，且被上訴人亦未依約先期塗銷抵押權，及依約辦理所有權移轉登記，伊即於八十四年二月二十八日函催被上訴人依約塗銷抵押權及移轉所有權登記，在此之前保留尾款云云，難認上訴人已於交屋日已提出給付之尾款。
至被上訴人前由其訂約時之代理人黃素媛所收受之本票係供履行擔保之用，而非支付尾款。
上訴人既未交付尾款，自不得請求被上訴人交付房屋。
系爭不動產買賣契約書第二條第三款，固約定被上訴人應於八十四年二月二十八日上訴人交付尾款同時交屋，惟並未約定移轉系爭房地所有權履行期限。
又依第五條：「……惟移轉登記手續甲方（上訴人）至遲應於取得乙方（被上訴人）交付證件之日起七日內提出辦理。」
之約定，辦理移轉登記之手續原為上訴人之義務，而上訴人係將此手續委任被上訴人代為辦理，被上訴人則由其妻黃素媛出面接受委任收受代書費辦理登記。
是黃素媛與上訴人已另成立委任關係，黃素媛未能依限辦理，自屬上訴人之遲延，與被上訴人無涉。
再者，上開第二條第三款給付尾款同時交屋之約定，與辦理所有權移轉登記，在契約中係屬不同之義務，茲上訴人因代書費與黃素媛起爭執，復對該受任人刁難，不予配合蓋章，致未依限完成過戶手續，自非可歸責於被上訴人。
且系爭不動產契約書第二條第三款，既有上訴人給付尾款，被上訴人同時交屋之約定，而上訴人亦不再表示保留尾款拒不給付，其三次催告復未為提出對待給付之意思表示，不生催告之效力，其解除契約之意思表示，於法未合，自不生解除契約之效力。
至契約書第七條固記載：「本買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清……」，惟微論上訴人並未給付尾款，已如前述，縱被上訴人於尾款付清前未依約塗銷抵押權，亦僅對上訴人負因此所生損害之賠償責任，上訴人不得執以拒絕給付尾款。
上訴人先位聲明之請求，自非有據，不應准許。
末查系爭不動產買賣總價三百九十六萬元，上訴人已付二百萬元，依約上訴人於八十四年二月二十八日前交付尾款一百九十六萬元，被上訴人同時交屋為兩造所不爭，上訴人又迄未能證明已為尾款之給付，被上訴人執此為同時履行之抗辯，尚非無據。
上訴人備位聲明，請求被上訴人交付系爭房地，固無不合，但應同時提出一百九十六萬元之對待給付。
至所有權移轉登記，依約應由上訴人辦理，而非被上訴人之義務，是上訴人請求被上訴人移轉所有權登記及自八十四年二月二十八日至移轉登記及交付日止按日給付三千九百六十元，自非有據。
因而將第一審所為上訴人先位之訴勝訴部分之判決廢棄，改判駁回此部分之訴；
並命被上訴人於上訴人給付一百九十六萬元之同時，交付系爭房地於上訴人，駁回上訴人其餘備位之訴。
按解釋當事人立約之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失真意。
查卷附系爭不動產買賣契約書第三條明載：乙方（即被上訴人）應於……付款時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人。
日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交付，不得藉詞拖延拒絕或要求任何求償行為。
甲方（上訴人）應於五日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件，送至代書處憑辦，否則若因甲方之故而造成乙方受損害時，乙方一切損失概由甲方負責；
第五條後段亦僅載：移轉登記手續甲方至遲應於取得乙方交付證件之日起七日內提出辦理，逾期如遇提高稅捐或其他損害，除約定期間內各應分擔部分外，悉歸甲方負擔云云，兩者相互對照以觀，似在重申上訴人應於被上訴人交付辦理產權相關證件之日起七日內提出辦理申報契稅、監證、登記等手續，倘如逾期致稅捐提高或其他損害時，應負損害賠償責任。
另第十四條第二款復記載：過戶手續委由乙方（被上訴人）辦理，甲方支付二千元車馬費予乙方（見一審卷一七頁背面至一八頁背面），則當事人立約真意究竟若何﹖是否仍應由上訴人負責辦理完成﹖即有未明。
且依民法第三百四十八條第一項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，及土地登記規則第二十七條：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」等規定意旨，能否遽認被上訴人已因上開第五條後段之約定而免除此項移轉登記系爭房地所有權於上訴人取得之義務，即非無疑。
又原審既認系爭買賣契約，關於被上訴人方面係由其妻黃素媛代理訂約，及一百九十六萬元之本票亦係由黃素媛收受，另參諸系爭買賣契約書第十四條第三款末段亦記載價金支票係由黃素媛代收（見一審卷一八頁背面），則黃素媛嗣依上開第十四條第二款之約定，收受原應由上訴人交付於被上訴人之車馬費二千元，能否謂非代理被上訴人收受，而係上訴人與黃素媛另成立委任關係，尤非無詳為勾稽斟酌之餘地。
再依系爭買賣契約書第七條約定，關於他項權利瑕疵之擔保，被上訴人應於上訴人尾款付清以前除去完竣，既為原審所認定，則上訴人主張，伊已繳付第二期款，被上訴人依約須塗銷抵押權，伊始交付尾款，俾便交屋，乃被上訴人未依約辦理塗銷抵押權登記，伊於八十四年二月二十八日去函表明被上訴人違約請求債務不履行之損害賠償，並保留尾款一百九十六萬元之給付，及伊交付尾款之前提，係被上訴人應塗銷系爭房地抵押權之設定及完成產權移轉登記後，方有義務給付尾款同時點交收受系爭房地云云（見一審卷二五頁、一四八頁、一七三頁、一八○頁、一八一頁），果爾，能否謂上訴人不得執被上訴人未依約塗銷抵押權登記前，拒絕付款，亦有詳為推求之必要。
原審未詳調查審認，遽認上訴人之解除契約，不生效力，就先位之訴部分，為上訴人敗訴之判決，即屬可議；
其就備位之訴所為之判決，亦無可維持。
上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 三十 日
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