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最高法院民事判決 八十八年度台上字第一八七一號
上 訴 人 巨長開發有限公司
法定代理人 鄧 賢 武
訴訟代理人 邱 六 郎律師
被 上訴人 甲○○○
送
右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十五日台灣高等法
院第二審判決（八十七年度上字第五○四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：兩造於民國八十六年七月三十一日簽訂房地產委任代理銷售契約書（下稱系爭委任契約書），被上訴人委由伊以新台幣（下同）一億一千萬元之價格，居間銷售坐落台北市市○段○○段第九○八、九○九地號土地及地上房屋即門牌台北市○○○路一七三、一七五號一、二樓（下稱系爭不動產），期限至八十六年八月八日止。
伊於委任期限內覓得買主鄭文雄，並於八十六年八月十二日訂立不動產買賣契約，詎被上訴人拒絕依委任契約第六條約定給付售價百分之三即三百三十萬元之報酬予伊。
又縱認被上訴人未授權其夫呂瑞郎與伊簽訂系爭委任契約書，被上訴人仍應依民法第一百六十九條規定，負表見代理授權人之責任等情。
爰依居間法律關係，求為命被上訴人給付伊三百三十萬元及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以﹕系爭委任契約書為伊之夫呂瑞郎無權代理伊所簽，伊不承認該契約之效力，且嗣後不動產買賣契約亦未有效成立，伊不負給付報酬之義務等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以﹕上訴人主張兩造於八十六年七月三十一日簽立系爭委任契約書，約定被上訴人委由上訴人以一億一千萬元居間銷售系爭房地，期限自八十六年七月三十一日起至八十六年八月八日止，報酬為房地售價之百分之三之事實，固據其提出系爭委任契約書為證。
惟查系爭委任契約書第二條載明：「雙方同意委任期限自八十六年七月三十一日至八十六年八月八日止，逾期未企劃銷售，本約自動失效，期限內本公司（指上訴人）若收受買方訂金，不論該買賣契約有否簽定，本約自動延長十五天。」
。
本件不動產買賣契約係八十六年八月十二日所訂立，有上訴人提出之不動產買賣契約書影本在卷可稽，且上訴人陳稱訂立買賣契約同時，由買受人鄭文雄簽發面額五百萬元之第○○二五七九號本票一張作為買賣之定金，復有上訴人提出之原證四本票影本一紙可憑，在八十六年八月十二日之前，上訴人未收受鄭文雄任何訂金，亦為上訴人所不爭執。
本件買賣契約之簽訂，係在八十六年八月十二日，已在委任契約書第二條所約定八十六年八月八日委任期限屆止之後，則系爭委任契約自動失效，而上訴人又未於期限內即八十六年八月八日前收受買受人鄭文雄之定金，委任契約亦無自動延長十五天之情事發生。
雖上訴人另主張被上訴人同意延長委任期限至簽訂買賣契約止，然為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證，自無可採。
上訴人既未於委任期限內居間代理銷售系爭不動產，並完成買賣契約之訂立，依前揭委任契約第二條之約定，委任契約已於八十六年八月八日後自動失效，上訴人依該已失效之委任契約第六條請求被上訴人給付百分之三之報酬及法定遲延利息，洵非正當等詞，為其判斷之基礎。
查本件上訴人係本於居間之法律關係，請求給付報酬，其所主張之居間契約係兩造所簽訂之系爭委任契約（一審卷四、五、五八頁），原審因而調查審酌系爭委任契約書第二條之約定，固無訴外裁判可言。
惟上訴人主張，因上訴人之媒介，被上訴人與訴外人鄭文雄於八十六年八月十二日訂立不動產買賣契約，該買賣契約既因其媒介而成立，依民法第五百六十八條第一項規定，上訴人即得請求被上訴人給付約定之報酬云云（一審卷五八頁），乃屬重要攻擊方法。
又系爭委任契約書第五條後段約定「惟甲方（即系爭委任契約之委託人）如於合約期限過後，將本房地出售予乙方（即上訴人）所曾介紹客戶仍應依第六條規定支付乙方服務費」（一審卷證物袋原證二），亦與系爭報酬有關，原審未就上開上訴人重要攻擊方法及契約約定，詳予調查審認，遽為不利於上訴人之判決，未免速斷。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 二十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 許 朝 雄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 九 月 一 日
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