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最高法院民事判決 八十八年度台上字第五三七號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 謝天仁律師
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十七年三月二十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第八○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段六○四地號土地及其上建物即台北市○○路三二一巷二三號一至四樓房屋一棟，原為訴外人陳森正、陳森茂、陳秀雄（下稱陳森正等三人）所共有。
系爭房屋於民國七十一年間經法院查封拍賣，由訴外人盧益村拍定取得，嗣將一、四樓售與訴外人三六九實業有限公司（下稱三六九公司）；
二、三樓售與訴外人黃翁素香，再由伊於七十五年七月十日輾轉買受全部房屋所有權，並有償使用房屋基地，而與原土地所有人陳森正等三人成立租賃關係。
系爭土地於八十一年間由台灣台北地方法院（下稱台北地院）以八十一年度民執正字第三八四○號強制執行事件拍賣，由被上訴人以新台幣（下同）一千二百八十八萬八千八百元拍定，經伊具狀表示願依土地法第一百零四條第一項規定，以同樣條件優先購買，被上訴人竟對之聲明異議，伊自有即受確認判決之法律上利益等情，求為確認伊對上開台北地院強制執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權存在之判決。
被上訴人則以：上訴人對系爭土地並無租賃權存在，就該土地之出賣自無優先購買權等語，資為抗辯。
原審以：系爭房地原係陳森正等三人繼承取得，系爭房屋嗣因台北銀行行使抵押權，經法院查封拍賣，而由盧益村拍定取得。
之後，盧益村將系爭房屋一、四樓售與三六九公司；
二、三樓售與黃翁素香，並輾轉由上訴人取得之事實，有土地及建物登記簿謄本可稽，並為兩造所不爭，自堪信為真實。
按土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該項之適用，最高法院著有五十三年台抗字第五七○號判例。
依此判例意旨，上訴人即無由依土地法第一百零四條第一項後段規定主張優先購買權。
雖同院八十三年八月十六日、八十三年度第十一次民事庭會議決定謂：本院五十三年台抗字第五七○號判例，係指基地與房屋間無租賃關係言，申言之，係指基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。
否則，若已約定、或依客觀情形，足認買方除應支付買房價金外，並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價時，此部分性質屬租賃，此觀四十三年台上字第六三九號、四十八年台上字第一四五七號判例自明，當有土地法第一百零四條第一項規定之適用。
惟此一會議決定應僅適用於基地所有人出賣房屋，買賣雙方依約定或依客觀情形，足認買屋者應支付使用土地之相當對價，且買賣雙方依法律規定或依約定無另成立其他法律關係之情況。
經查本件基地所有人陳森正等三人於受強制執行狀況下首先出賣系爭房屋，而買受人盧益村循法院拍賣程序僅取得系爭房屋所有權，雙方於買賣房屋時自不可能兼就系爭土地有另行成立租賃關係之合意。
至買受人盧益村再將該房屋出售時，已非基地所有人出賣房屋，上訴人輾轉由基地所有人以外之前手購得系爭房屋，因非自基地所有人買受房屋，自無可能依客觀情形，與基地所有人有成立租賃契約之合意，亦無從依民法第四百二十五條推斷基地所有人默許其繼續承租土地。
上訴人雖主張：系爭土地所有人陳森正等三人於七十二年三月十一日與三六九公司及黃翁素香訂有土地租賃契約書，故三六九公司及黃翁素香對系爭土地有租賃關係存在云云，惟被上訴人已否認該契約書為真正，上訴人復未能提出租約原本，或舉證證明該租約為真正，上訴人此一主張要無足取。
又系爭土地所有人陳森正等三人與三六九公司負責人黃培榮於七十二年五月一日出具之房地產借用同意書僅載明願將系爭房地無償提供借與北大幼稚園使用，並未言及三六九公司與陳森正等三人間有租賃關係存在，倘上開租賃契約書係屬真正，又何須由陳森正等三人會同出具房地產借用同意書，益見陳森正等三人與上訴人前手間就系爭土地確無租賃關係存在。
況依上開租約所載，出租之土地面積達三公畝二八平方公尺，約為一百坪，地處台北市○○路繁榮地段，但約定自七十二年三月十一日起至七十七年三月十日止，五年之租金為七十萬元，亦即近一百坪土地之租金，每年僅為十四萬元，且於租期屆滿前，陳森正等三人竟未要求上訴人續訂租約，並任由上訴人使用土地至今，而無任何反對之表示，顯違常理。
更甚者，上訴人自租期屆滿後迄未支付租金，陳森正等三人於八十三年間在台北地院八十三年度訴字第二四六三號請求上訴人給付租金事件中，與上訴人成立訴訟上之和解後，上訴人未履行付租義務，陳森正等三人亦未聲請強制執行，益見上訴人與陳森正等三人間就系爭土地並無租賃關係存在，從而上訴人本於土地法第一百零四條第一項規定，請求確認上訴人對系爭土地有優先購買權存在，即屬無據，不應准許，爰廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴。
經核於法並無不合。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 十八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 三 月 三十一 日
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