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最高法院民事判決 八十八年度台上字第六六五號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十七年四月十三日台灣高等法
院台南分院第二審判決（八十七年度上字第五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
原審以：被上訴人主張第一審共同被告徐山發代理上訴人於民國八十四年二月二十五日與伊簽訂買賣契約，將上訴人所有坐落雲林縣斗六市○○段二五九地號、二五九－二地號、二二九－四七地號三筆土地售與伊，伊已付定金新台幣（下同）一百萬元，並簽發面額一百萬元支票交付徐山發作為支付第一期款之用。
因伊於訂約後不久，發現系爭土地大部分已被政府編為第二高速公路計劃用地，正辦理徵收定期使用，上訴人竟未告知伊上開重大瑕疵，伊乃表示解除契約，業經徐山發同意，惟上訴人僅返還一百萬元之支票，就定金一百萬元部分，屢經催討，均置不理，爰依解除契約之法律關係求為命上訴人返還伊定金一百萬元及自支付命令送達翌日（即八十六年六月二十六日）起至清償日止加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者不予贅列）。
經查被上訴人主張之上揭事實，有土地買賣合約書、支票、郵局存證信函、交通部函、雲林縣政府函可稽，自堪信為真實。
證人即系爭買賣之仲介人李德來證稱：被上訴人於訂約時不知系爭土地為高速公路預定地，係被上訴人去整地時，由鄰地人告知，始悉其事，被上訴人因此去找上訴人表示全部不買，要解除契約。
被上訴人有託伊去向徐山發說應還一百萬元，但徐山發不同意；
劉忠秋證稱：被上訴人訂約當時不知系爭土地為高速公路預定地，後來知道，表示要解除契約，雙方在談解除契約時，被上訴人有要求返還定金及支票，但實際情形如何伊不清楚，也沒聽到上訴人同意無條件解除契約。
被上訴人有要求徐山發返還一百萬元，但徐山發不同意。
之後，上訴人說有拿到一百萬元，所以拿一萬元做仲介費，伊與李德來各拿五千元各等語，足見被上訴人係以系爭土地大部分被編為高速公路預定地，認買賣標的物有重大瑕疵，依法解除契約。
如其行使法定解除權為有理由，即不因上訴人同意解除而成為合意解除。
次查上訴人售與被上訴人之系爭土地，地目為旱或原，依民法第三百五十四條第一項之規定，上訴人負有擔保其物，依民法第三百七十三條危險移轉於被上訴人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。
而系爭土地在交付之前，大部分已被編為高速公路用地，並定期徵收使用，被上訴人自無法利用系爭土地，不惟其通常效用減少，且經濟價值亦降低，則被上訴人憑以對上訴人主張解除契約，洵屬有據。
雖被上訴人於第一審主張兩造同意無條件解除契約或主張系爭買賣契約業經合法撤銷，本院仍應依其主張之事實適用法律，不受其錯誤法律見解之拘束。
末查系爭買賣契約第三條第四款固約定：承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款，應由出賣人沒收，解除契約云云，惟被上訴人係以買賣標的物有瑕疵為由行使法定解除權，並非違約不買，上訴人辯稱係被上訴人違約不買，伊得沒收定金及第一期款，經協議始同意僅沒收定金一百萬元等情，要無足取。
從而被上訴人依解除契約回復原狀之法律關係請求上訴人返還定金一百萬元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許，爰維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴。
按契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一次契約；
而法定解除權之行使為單獨行為，應具備各該法律所規定之要件始得為之。
兩者性質不同，效果亦異，在訴訟上為不同之訴訟標的。
又當事人之聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敍明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵。
查被上訴人在事實審先後主張：雙方同意無條件解除契約；
上訴人同意解除本件買賣契約；
基於解除契約之法律關係為請求；
上訴人返還支票係基於解除契約返還價金之法律關係，故本件買賣契約業經合法撤銷；
由於伊同意無條件解除本件買賣契約，上訴人始先行返還一百萬元之支票；
係因上訴人給付有瑕疵，導致解除契約，並非因伊違約而解除契約，本件無條件解除契約之事實，並無任何違背常情之處各等語（見一審卷十二頁、三五頁、七八頁、八○頁、二審卷三一至三二頁）。
被上訴人究係行使法定解除權請求上訴人回復原狀，抑係主張兩造已合意解除系爭買賣契約，請求上訴人履行合意之內容，其意思尚屬不明。
原法院審判長未就此項訴訟關係，向被上訴人發問或曉諭，令其為必要之陳述，以闡明其真意所在，竟逕依職權認被上訴人係行使法定解除權，而為上訴人敗訴之判決，自有未合。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 三十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 四 月 十四 日
Ｔ
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