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最高法院民事判決 八十九年度台上字第二五四七號
上 訴 人 乙 ○ ○即
丙○○○
被 上訴 人 甲 ○ ○
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十八年九月七日台灣高等法
院台南分院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第二三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行及減縮第一審所命乙○○給付部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十五年八月十五日，向上訴人乙○○（原名為李正榮）、丙○○○二人買受如原判決附表（下稱附表）所示十六筆土地（下稱系爭土地），面積總計一萬六千二百七十三平方公尺（即四千九百二十二點五坪），總價款為新台幣（下同）五千一百六十八萬六千元，伊依約於該日給付定金五百二十萬元予上訴人，且依約定：於同年八月二十五日伊給付第一期款五百萬元之同時，上訴人二人應將產權過戶所需之有關證件交予代書以辦理系爭土地之所有權移轉登記手續，伊屆期欲交付該期款時，上訴人未能提出上開有關證件，經伊委請律師具函催告，限上訴人於七日內提出上開有關證件及受領第一期款，上訴人仍未依約履行，伊乃於同年九月二十五日解除系爭契約。
本件因可歸責於上訴人之事由，致不能履行系爭土地所有權移轉登記義務等情，爰依買賣契約書第九條之約定，求為命乙○○給付伊一千零十八萬九千一百四十八元，丙○○○給付伊二十一萬零八百五十二元及均自八十五年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計付法定遲延利息。
上訴人則以：丙○○○已將其所有如附表編號十六號所示土地所有權狀交予被上訴人，並無違約，不負違約賠償之責；
本件原係訴外人高億仁於八十五年七月九日，與乙○○簽訂買賣契約購買系爭土地，嗣因高億仁無力履約，始再與被上訴人共同向伊購買系爭土地，由被上訴人為承買名義人，足見被上訴人於訂約時即已知悉乙○○就附表編號一號至十五號所示土地，僅有應有部分二分之一權利，兩造間應有若他共有人二分之一應有部分無法取得時，則本件契約將逕行解除之合意至明；
又依系爭買賣契約第九條約定之內容以觀，應屬損害賠償額預定性之違約金性質，縱認伊確有違約情事，被上訴人就系爭土地並未有任何規劃，近年來經濟不景氣，地價滑落，被上訴人未取得系爭土地所有權，反可避免土地降價之損失，系爭契約違約條款約定為定金之兩倍，顯屬過高，應依民法第二百五十二條之規定予以核減等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人請求乙○○、丙○○○分別給付三百四十二萬九千一百四十八元、二十一萬零八百五十二萬元及其利息之訴部分之判決，改判如其聲明，並維持及減縮第一審命乙○○給付六百七十六萬元及自八十五年十一月五日起計付利息之判決，駁回乙○○此部分之上訴，無非以：被上訴人主張於八十五年八月十五日，向上訴人購買系爭土地，總價款為五千一百六十八萬六千元，並已依約於該日給付定金五百二十萬元予上訴人。
依系爭買賣契約第二條記載：「價金議定每一台坪一萬零五百元，價款全部為五千一百六十八萬六千元」，第十條記載：買賣標的物為如附表所示之十六筆土地，並表明十六筆土地共四千九百二十二點五坪全部出賣，而附表所示之十六筆土地，其面積合計為一萬六千二百七十三平方公尺，折合台坪即為四千九百二十二點五坪，另依第二條所定每坪價金一萬零五百元計算系爭十六筆土地全部總價為五千一百六十八萬六千二百五十元，亦與第二條所載總價金為五千一百六十八萬六千元大致相符（差距二百五十元，應係去除尾數不計所致），證人高億仁證稱：「我是仲介人身分，仲介被上訴人向上訴人購買」、「當時是要購買土地之全部」、「（問：仲介時你是否知道李正榮持分二分之一﹖）答：知道，出賣人跟我們說另外一個人也可以賣」等語，被上訴人主張本件兩造所訂買賣契約之標的物，其中附表編號一號至十五號所示之土地，應係所有權全部，非僅乙○○所有之應有部分二分之一，堪信為真實。
又乙○○抗辯兩造間有若他共有人之應有部分二分之一無法取得時，本件契約將逕行解除之合意，為被上訴人甲○○所否認。
且契約之成立，非以出賣人對於標的物有所有權為要件，是兩造於簽訂系爭土地買賣契約之前，高億仁曾於八十五年七月九日與乙○○簽訂買賣契約，購買系爭土地，當時之第一期款為一千萬元，兩造所訂本件買賣契約之第一期價款確減為第一次契約所定之第一期價款之二分之一即五百萬元，固據提出該次買賣契約書為證；
被上訴人並自承訂定系爭買賣契約之時，即已知悉乙○○就附表編號一號至十五號所示之土地僅有應有部分二分之一之權利，亦不足以證明兩造間確有若他共有人之應有部分二分之一無法取得時，本件契約將逕行解除之合意，且兩造間若確有上開合意，衡情豈有未於系爭買賣契約書中將上開合意詳加記載之理；
乙○○之此項抗辯，自非可採。
另依系爭買賣契約之約定，被上訴人於八十五年八月二十五日給付第一期款五百萬元之同時，上訴人應將產權過戶所需之有關證件交予代書以辦理系爭土地全部之所有權移轉登記手續，被上訴人屆期欲交付該期款時，上訴人未能提出上開有關證件，經被上訴人委請律師函請上訴人，限於七日內提出上開有關證件及受領第一期款後，上訴人仍未依約履行，被上訴人乃於同年九月二十五日為解除契約之意思表示等情，有買賣契約書影本、律師函影本及郵件回執影本為證，證人高億仁亦證稱：「（問：後來出賣人有無拿到另外一個共有人之所有權狀﹖）答：沒有，在八十五年八月二十五日被上訴人要去付款找不到人」等語，上訴人對其等並未取得如附表編號一號至十五號所示土地之另一共有人張良銘之所有權狀及相關證件以供辦理所有權移轉登記手續，亦不爭執，足證上訴人確未取得另一共有人張良銘之所有權狀及相關證件以供辦理所有權移轉登記手續，致不能履行本件土地所有權之移轉登記義務，自屬可歸責於上訴人之事由。
又系爭買賣契約書第九條約定：「承買人如違約不買或不履行按約交付價款時，願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約，若出賣人不賣或不履行交付標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人作為違約金」等語，顯已就定金及違約金於契約不履行時，應如何處理做一明確約定，即如出賣人違約致不能履行時，定金部分應加倍返還予買受人，違約金部分則依買受人所繳價金加倍賠償買受人，上開約定經核與民法第二百四十九條第三款、第二百五十條之規定相同，即該約定已包括違約定金及違約金等二部分內容，被上訴人主張系爭契約第九條之約定，祗是將上開法條予以契約明文化，應屬可採。
系爭買賣契約既係因可歸責於上訴人之事由，以致給付不能，被上訴人給付之五百二十萬元，依買賣契約書第二條之約定，復屬定金之性質，則依系爭買賣契約書第九條之約定，上訴人所收受之定金，自應負加倍返還。
系爭五百二十萬元部分屬違約定金之性質，非屬損害賠償總額性違約金，違約定金仍不失為定金之一種，仍應適用定金之規定，不適用民法第二百五十二條有關酌減違約金之規定。
上訴人抗辯系爭買賣契約書第九條之約定，乃損害賠償總額性違約金之性質，被上訴人就系爭土地並未有任何規劃，且近年來經濟不景氣，地價滑落，被上訴人未取得系爭土地所有權，反可避免土地降價之損失，違約條款就損害賠償額預定為定金兩倍，顯屬過高，依民法第二百五十二條之規定自應予以核減，委無足採。
又上開五百二十萬元，係被上訴人支付乙○○、丙○○○二人之定金，參酌本件買賣契約係以面積坪數來計算買賣價金，丙○○○所有之四四－六八號土地，面積為三百三十平方公尺，與全部十六筆土地之總面積一萬六千二百七十三平方公尺比例計算，丙○○○所收受之定金應為十萬五千四百二十六元；
另乙○○部分為五百零九萬四千五百七十四元。
被上訴人依系爭買賣契約書第九條之約定，請求丙○○○應加倍返還之定金為二十一萬零八百五十二元；
另乙○○部分則為一千零十八萬九千一百四十八元，從而，被上訴人請求乙○○除第一審所命給付六百七十六萬元，應再給付伊三百四十二萬九千一百四十八元及請求丙○○○給付二十一萬零八百五十二元，並各自八十五年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按定金乃係以確保契約之履行為目的。
至以定金做為契約不履行之損害賠償者，為違約定金。
違約定金如係損害賠償額之預定，則於當事人交付之定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，即非以確保契約之履行為目的，當事人所交付者已非違約定金，實係價金之一部先付。
經查系爭土地原由高億仁與李正榮於八十五年七月九日簽訂之買賣契約（下稱第一次買賣契約），其買賣價金為五千一百六十八萬六千元，定金為五十萬元，高億仁同日交付訂（定）金二十萬元（見一審卷九二頁），嗣經高億仁仲介由被上訴人購買（上訴人則稱係高億仁與被上訴人共同購買，以被上訴人為購買名義人），兩造八十五年八月十五日所簽立之系爭買賣契約內容，除定金由五十萬元改為五百二十萬元，第一期款由一千萬元改為五百萬元，尾款由二千六百一十八萬六千元改為二千六百四十八萬六千元外，其餘契約內容均與第一次買賣契約相同，證人李坤政並證稱：「本要和另一合夥人賣全部土地，結果看到所有權狀只有二分之一，就付我五百萬元，二十萬元為以前另一位高億仁要來簽約時拿出來的二十萬元」（見原審更㈠卷七六頁），就系爭土地前後兩次買賣契約比較，其總價金同為五千一百六十八萬六千元，關於定金部分，第一次買賣契約僅五十萬元，系爭買賣契約則高達五百二十萬元，相差十倍。
系爭買賣契約約定之定金五百二十萬元，高達總價金百分之十點零六，並高於第一期應付款五百萬元，顯見被上訴人所交付之「定金」過高，與當事人所受損害顯不成比例，已非以確保契約之履行為目的，當事人所交付者已非違約定金，似係價金之一部先付。
果爾，上訴人抗辯：被上訴人就系爭土地並未有任何規劃，契約第九條違約條款約定為定金、價金之兩倍，顯屬過高，應依民法第二百五十二條之規定予以核減云云，即非全無可採，原審未遑推闡明晰，遽以上開情詞，為上訴人不利之判決，自嫌率斷。
又依系爭買賣契約，並未明示上訴人對被上訴人均負全部給付之責任，且該契約書內已載明買賣土地之地號，並約定每坪一萬零五百元之價格，各筆土地均可單獨計算其買賣價金，並單獨移轉所有權，本件買賣應屬可分之債，證人高億仁並證稱：「（問：為何買賣契約書前面只記載李正榮一人，後面出賣人卻又寫明丙○○○﹖）因其中一筆（指系爭四四－六八號）是丙○○○的，所以由她先生代簽。」
等語（見一審卷一○九頁），顯見係為出賣丙○○○名下土地，始增列丙○○○為出賣人，使丙○○○負移轉該筆土地所有權義務，非謂丙○○○應同負全部土地所有權移轉之給付責任。
果係如此，倘丙○○○已交付辦理系爭四四－六八號土地所有權移轉登記所需證件，即難謂丙○○○違約，實情究竟如何﹖原審未遑詳為調查，仔細勾稽，遽認丙○○○違約而為丙○○○不利之判斷，亦有可議，上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分為當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 楊 鼎 章
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十八 日
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