設定要替換的判決書內文
最高法院民事判決 八十九年度台上字第二六一一號
上 訴 人 乙○○○
訴訟代理人 吳 貞 良律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 陳 德 義律師
右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月十五日台
灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈣字第一六四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國六十七年間向被上訴人之生父李訓吉購買坐落桃園縣龜山鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一六、一一八、一二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。
因其中一一○之六、一一六、一一八、一二○、一二四地號五筆土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，李訓吉遂代理被上訴人與伊簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由被上訴人承擔李訓吉出售該五筆土地之債務。
縱認被上訴人未授權李訓吉代為上開債務承擔之意思表示，惟其將土地所有權狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文件交與李訓吉，亦應負表見代理之責任。
又系爭土地雖係農地，然於買賣當時有約定由李訓吉協助伊取得自耕農身分，或由伊指定具自耕能力者承受，或待地目變更為非農地後，再行移轉。
茲一二四地號土地已變更為林業用地，被上訴人應協同伊辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄今仍為農地，伊指定吳金龍為承受人，依買賣、債務承擔及表見代理之法律關係，被上訴人負有將系爭土地所有權分別移轉登記與伊及吳金龍之義務等情，先位聲明：求為命被上訴人將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與伊，將一一○之六、一一六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並移轉所有權登記與吳金龍之判決。
並以倘認買賣契約無效，依不當得利法則，被上訴人應返還價金新台幣（下同）二百三十二萬五千零七十三元，及賠償伊因信賴該買賣契約有效，所受之損害二百萬元等情，備位聲明：求為命被上訴人給付四百三十二萬五千零七十三元，及加付法定遲延利息之判決（第一審判決上訴人敗訴，上訴人上訴第二審，先位聲明關於一一八地號土地部分之請求，原法院前審維持第一審判決，已告確定）。
被上訴人則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非伊所蓋，係屬偽造。
縱屬真正，上訴人既未就伊有交付印章之事實舉證，難認伊應負表見代理之責任。
且該契約書上並無任何有關伊承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自非債務承擔契約。
又系爭土地中之一一○之六、一一六、一二○、一二四地號四筆土地，迄今仍為旱地，而上訴人並無自耕能力，依修正前土地法第三十條第一項規定，買賣契約應屬無效。
又上訴人將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求伊移轉登記與吳金龍，顯見其係欲轉售圖利，為脫法行為。
況該買賣契約業經兩造協議解除，上訴人無權請求移轉登記等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第一百六十七條定有明文。
本件被上訴人並未以意思表示向李訓吉或上訴人表示授權李訓吉出售系爭土地之情事，上訴人亦無法舉證證明被上訴人有授權李訓吉出售系爭土地之情事，是以李訓吉並無出售系爭土地之代理權。
又上訴人援用最高法院四十四年台上字第一四二八號、五十六年台上字第二一五六號判例意旨，主張有表見代理之適用，惟被上訴人並未將印鑑章等交由李訓吉、李亨利；
上訴人對其主張被上訴人將印鑑章等交由李訓吉、李亨利，持與之簽訂土地買賣契約之事實，未能舉證以實其說，自無上揭判例之適用。
且依最高法院七十年台上字第六五七號判例稱由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。
我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛等意旨觀之，縱認被上訴人將印章交與李訓吉，而李訓吉係上訴人之生父，其片面取得上訴人之印鑑章等資料，非無機會，其單純取用印章等資料，亦不足以據此認定被上訴人應負表見代理之授權人責任。
是李訓吉出售系爭土地，既未經被上訴人之授權，且無表見代理之情事，則兩造間系爭買賣契約，難認已成立。
上訴人與李訓吉間縱訂有買賣契約，然兩造間並無債務承擔之約定，被上訴人亦無債務承擔之問題。
退而言之，縱認系爭買賣契約業已成立，惟兩造於七十一年間曾就移轉系爭土地申請撤銷所有權移轉現值申報，且據桃園縣稅捐稽徵處函稱兩造應已檢附原買賣契約書及解除契約協議書備查等情，有該處八十七年十月二十七日八七桃稅財字第八七一三五八三五號函一件可按，且為兩造所不爭。
其買賣之債權及物權契約既已解除，則該買賣關係已消滅，無庸置疑。
上訴人雖主張該撤銷現值申報係兩造間通謀虛偽意思表示之便宜之計，如買賣契約已失效，被上訴人即無在十餘年後之八十二年間還委託其生父要代書許宏遠寄發負擔土地增值稅之承諾書給上訴人云云，然為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證以實其說，自非可採。
至被上訴人在解除契約後，迄未向代書許宏遠取回權狀乙節，乃其怠於行使權利之別一問題，要與本件無涉。
又上訴人備位聲明主張之事實，為被上訴人所否認，且據上訴人提出價金繳清證明書及證人陳廖碧霞、潘洪壁雪之證言，上訴人之價款係交付予訴外人李訓吉，並非被上訴人，又未能舉證證明被上訴人確有收受該買賣價金。
被上訴人並未因上訴人買受系爭土地，而受有任何利益。
被上訴人為李訓吉之子，被李訓爐收養，有戶籍謄本可稽，則其非李訓吉之繼承人，亦無繼承李訓吉不當得利債務之可言。
是上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人返還買賣價金，即有未合。
系爭買賣契約既未成立，被上訴人並非契約之當事人，是上訴人主張被上訴人應賠償其因信賴契約為有效，所受損害二百萬元云云，亦屬無據。
從而，上訴人先位、備位聲明之請求，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按印鑑章乃私人自管自用，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關或親自出具委託書委任他人，方能辦理領取，而土地所有權狀原本係產權之重要證明文件，亦由所有權人親自收執保管，故第三人持有印鑑章等移轉登記所需文件係所有權人交付，乃社會事實之常態，非所有權人交付，為他人所盜用，為社會事實之變態。
因之，主張常態事實者，無須負舉證責任；
主張變態事實者，應負舉證責任。
查本件上訴人提出之土地買賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書上有關被上訴人之印文，與被上訴人印鑑證明申請書及印鑑卡之印文相同，既經內政部刑事警察局鑑定屬實（見原審更一卷一○二頁），則系爭土地買賣所有權移轉契約書上之印文為被上訴人所有。
被上訴人就其抗辯未將印鑑章及前開移轉登記所需文件等交由李訓吉、李亨利－而為他人所盜用之事實，依法應負舉證責任。
乃原審未命被上訴人舉證，反以上訴人未能舉證證明被上訴人將印鑑章等交李訓吉、李亨利，遽為不利於上訴人之認定，自與舉證責任分配之原則有違。
次按出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要，故出賣人將第三人之所有物出賣者，出賣人與買受人之間，其買賣契約並非無效，出賣人應負給付之義務，第三人同意將標的物所有權移轉登記於買受人，與買受人訂立買賣所有權移轉契約，承認該買賣契約，應探求其真意，如在於負擔其義務，對買受人即負有給付之義務。
查上訴人於六十七年間向被上訴人之生父李訓吉買受系爭土地時，並未訂立書面契約，僅有口頭約定，迨七十年間要辦過戶時，被上訴人委由代書許宏遠與上訴人書立土地買賣所有權移轉契約書（即所謂物權契約），有證人陳廖碧霞、潘洪璧雲、許宏遠之證言可稽（見一審卷五○頁反面、六一頁、八九頁）。
則被上訴人同意將系爭土地所有權移轉登記於上訴人，與上訴人簽訂物權契約，其真意為何？是否為負擔出賣人義務之約定？原審未遑詳求，遽以上開理由，為上訴人敗訴之判決，即有可議。
又按不動產買賣，雙方當事人簽訂之買賣債權契約有效成立，其後為辦理所有權移轉登記訂立物權契約，除特別約定外，物權契約解除，債權契約不因而失其效力。
查桃園縣稅捐稽徵處七十一年三月二十四日之簡便行文表上記載：「三、如果買賣不成立，亦請於文到七日內檢具雙方當事人解除買賣協議書及原買賣契約書，向本處申請撤銷所有權移轉現值申報，以憑註銷應納稅款」及同處七十一年四月十三日函記載：「台端等二人（即兩造）移轉坐落本縣龜山鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六地號等四筆土地，申請撤銷現值申報乙案，查無不合，准予辦理」等語（見原審上字卷三九、四○頁、原審更一卷四八至四九頁），則兩造所簽訂系爭土地買賣所有權移轉登記契約（即物權契約），雖經申請撤銷所有權移轉現值申報而解除，但系爭土地買賣債權契約是否合意解除，非無研求之餘地。
且被上訴人收受上開函件後（見一審卷五六頁、原審上字卷三九、四○頁），未否認有負擔系爭土地所有權移轉登記與上訴人之義務，亦未向代書許宏遠取回權狀；
證人許宏遠證稱因欠缺自耕能力證明書未辦成，一直擺在我那裏未進行，直至去（八十二）年有一筆因使用編定變更，才要求辦過戶云云（見原審上字卷八七頁反面），則系爭土地之買賣債權契約是否確已合意解除，原審未詳查審究，且未於判決理由中說明上開有利於上訴人之證詞不採取之意見，遽以上開理由，而為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。
上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
本件先位之訴部分上訴既有理由，備位之訴應併予廢棄發回，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 蘇 達 志
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十八 日
還沒人留言.. 成為第一個留言者