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最高法院民事判決 八十九年度台上字第二六三五號
上 訴 人 甲○○○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
乙 ○ ○
指定共
被上訴人 戊 ○ ○
右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二十四日台灣高等
法院第二審更審判決（八十七年度上更㈡字第四六二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人之被繼承人廖志通於民國七十七年六月三日與伊簽訂租賃契約，不定期承租伊與第一審共同原告魏木水、魏武雄、魏千枝、魏阿金共有之坐落新竹市○○○○段二十張犁小段第一八二之一一地號（重測後為溪橋段五五八號）土地其中臨中華路面積二百坪部分，約定伊若欲收回土地，應於二個月前通知承租人，承租人即應無條件歸還。
嗣伊因原出租之土地，為建造加油站之用而收回，另易以同地號相鄰之土地，但仍沿用原租賃契約，並非另訂新約。
又上開租賃契約，業經其他共有人之承認而對其他共有人發生效力，因此由共有人全體於八十四年五月三十一日通知廖志通終止租約。
嗣廖志通於八十四年六月十五日死亡，上訴人為其繼承人，即應繼承其返還租賃物之義務，詎上訴人仍拒不返還等情，爰本於租賃物返還請求權，求為命上訴人返還第一審判決附圖所示紅色、紫色、橙色部分土地予伊之判決。
上訴人則以：伊之被繼承人廖志通與被上訴人於七十七年六月三日所訂立之租約，已因被上訴人與其他共有人於七十九年間欲在該處興建「大橋加油站」時，經雙方合意終止，由廖志通返還予被上訴人，租賃關係已消滅而不存在。
目前上訴人係使用原訂租約所訂租賃標的（即現大橋加油站址）之北面土地，係由廖志通與被上訴人及其他共有人全體以口頭約定承租，並無訂立書面契約。
前後二契約非但當事人不同、租賃標的不同，且租金之核算方式亦屬相異，原租約既已消滅，自無所謂債之變更，被上訴人執已消滅之原租約，主張終止租約收回租賃物，即屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人返還系爭土地之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人之被繼承人廖志通於七十七年六月三日與被上訴人訂立租賃契約，原使用之土地因已成為「大橋加油站」用地，而改租該加油站北側臨中華路之系爭土地，其租賃條件與原契約相同等情，為上訴人所自認，並經證人陳昌西證述屬實，參諸租賃契約書第一條土地標示之約定，上訴人原承租之土地與現使用之土地除位置不同及實際使用面積不同外，屬於同一地號、同臨中華路、同一收租人、亦支付相同之租金額，益證兩造間所承租之地點，雖有變換並以口頭另訂新約，但租賃契約仍沿用七十七年六月三日之契約，廖志通並未與土地全體共有人另訂書面租約。
上訴人提出之由被上訴人及系爭土地其他共有人寄發與廖志通之新竹十六支郵局第二○六號存證信函，其內容略以：「貴商行承租本人等所有……土地……未……訂定書面租賃契約……請於八十年十二月二十三日……商訂租約事宜……」等語，並未表示系爭土地係由何人所出租，故有需要協商訂立租約事宜，足證廖志通係與被上訴人訂約，並未與全體共有人訂立租約。
是以兩造之租賃契約雖變易其租賃位置，但租賃契約主體未有更改或契約承擔，亦至顯然，上訴人辯稱與被上訴人之舊約終止，與全體共有人另訂口頭租約，委無足取。
又查，被上訴人分別於八十四年五月三十一日、八月九日通知廖志通或上訴人終止租約時，兩造間亦僅存有本件之租賃關係，是兩造間之租賃契約縱因承租土地位置之變換而有所謂更新，但其租賃契約內容不變（因租賃土地地號相同），則被上訴人依租賃契約之約定於二個月前，即八十四年五月三十一日以律師函，通知廖志通終止租約，其所終止之租賃關係，自係指本件更新後之系爭土地租賃契約，被上訴人主張兩造間之租約關係確已終止，上訴人應將系爭土地返還被上訴人，自非無據云云，為其判斷之基礎。
按租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。
是以租賃契約之有效續存，乃以出租人將租賃物繼續的交由承租人使用、收益為前提，若租賃物經契約當事人之同意，而由出租人收回自用，原有之租賃關係是否仍繼續存在，即滋疑義。
查被上訴人基於七十七年六月三日與廖志通簽訂之租賃契約而交付之租賃物土地，已因被上訴人及其他共有人在其上設置「大橋加油站」而收回等情，為原審合法確定之事實，果爾？則上開租賃契約標的之租賃物，如經由租約兩造之合意而由出租人收回，原租賃契約能否繼續有效存在？自有待進一步釐清之必要。
原審遽以先後兩筆租賃物均在「同一地號」土地上，即為同一租賃契約之認定，而為上訴人敗訴之判決，已嫌速斷。
其次，原審先則認定兩造間於七十七年六月三日所定原租約繼續存在，繼則又謂兩造間因租賃物之變更而成立新的租賃契約，其前後論斷亦有相互矛盾之違誤。
再者，上訴人迭次辯稱：被上訴人就上訴人現使用之土地，係與七十七年訂立契約時所指土地不同乙節，被上訴人已於另案台灣新竹地方法院八十四年度訴字第三一九號事件自認，有民事判決可稽，是本件租賃標的已有變更。
廖志通係與系爭土地其他共有人全體即魏木水、魏阿金、魏武雄、魏千枝及被上訴人口頭約定改承租系爭土地，渠等五人於八十年十二月十六日以新竹第十六支郵局存證信函第二○六號，其內容載明「貴商行承租本人等所有坐落新竹市○○○○段……土地，兩造迄未就雙方權利義務訂立書面租賃契約」等語，益足證兩造間前於七十七年所定租約業已合法終止。
是被上訴人本於雙方業已終止之契約而為主張，為無理由云云，並提出判決書及郵局存證信函為證，自屬重要攻擊防禦方法（見第一審卷，第三三、三五、三九頁，更㈡卷，第四二頁），究竟實情如何，攸關被上訴人本件請求有無理由，原審未遑逐一詳加斟酌，遽以上開理由，而為上訴人不利之判決，亦嫌疏略。
本件事實既尚欠明瞭，本院自無從為法律上之判斷。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 陳 碧 玉
法官 劉 延 村
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 四 日
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