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最高法院民事判決 九十三年度台上字第三○三號
上 訴 人 壬 ○ ○
子 ○ ○
癸 ○ ○
庚○○○
甲 ○ ○
乙 ○ ○
丙 ○ ○
辛 ○
丁 ○ ○
己 ○ ○
戊 ○ ○
共 同
訴訟代理人 林 文 淵律師
被 上訴 人 卯○○○
寅 ○ ○
丑 ○ ○
右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年七月二十四日台灣高等法院第二審更審判決︵八十九年度上更㈠字第三七五號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人之被繼承人徐元進︵已於民國八十五年五月七日死亡︶於三十八年六月一日，向被上訴人之被繼承人黃振茂︵已於五十三年三月二十七日死亡︶承租坐落桃園縣觀音鄉○○段一二二九、一二三四、一二一二、一一九三、一一九
二、一二一四、一二一五、一二一六、一二一七、一二三七、一二三六、一二三○、一二三一地號土地︵下稱系爭土地︶耕作，並訂立私有耕地租約，約定租額按耕地等則及正產物全年收穫總量千分之三百七十五計算。
徐元進承租系爭土地後，竟擅自變更用途，未經黃振茂之同意，即於一二二九地號土地內如原判決附圖所示藍色部分，面積○．○○六二公頃及系爭一二三四地號土地內如原判決附圖所示紅色部分，面積○．○一三四公頃建築房屋居住，並於一二三○地號土地內如原判決附圖所示綠色部分，面積○．○三二九公頃及一二三一地號土地內如原判決附圖所示黃色部分，面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類，有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項規定，其原訂租約為無效，徐元進無法律上之原因使用系爭土地而受有利益，致被上訴人受有損害，上訴人應連帶返還相當於租谷之不當利益。
又系爭土地於七十一年間因實施重劃，已由第十等則晉級為第九等則，依「台灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」，系爭土地之年產量稻谷為七千七百九十台斤，每年租谷為七千八百六十八台斤。
徐元進自七十一年一月一日起，至八十二年十二月三十一日止，每年仍依第十等則之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六台斤，計積欠稻谷一萬二千零二十四台斤。
另上訴人自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，僅給付稻谷三千台斤，計積欠稻谷二萬零六百零四台斤。
合計積欠稻谷三萬二千六百二十八台斤，已達兩年之總額，被上訴人已依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，向上訴人終止系爭土地之租約等情。
爰求為命上訴人返還系爭土地，並將地上房屋拆除、池塘回填為土地原狀，及連帶給付稻谷三萬二千六百二十八台斤，並自八十六年一月一日起至返還系爭土地之日為止，按年給付稻谷七千八百六十八台斤之判決︵第一審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴。
原審及原審更審前判決，分別就第一審命將池塘回填為土地原狀，及第一審命連帶給付稻谷超過二萬三千六百一十台斤並按年給付稻谷七千八百六十八台斤部分廢棄，駁回被上訴人此部分在第一審之訴，並駁回上訴人其餘之上訴。
被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴︶。
上訴人則以：系爭土地上之房屋係徐元進於三十八年間承租系爭土地時經黃振茂之同意所建築。
系爭土地因政府獎勵休耕，上訴人業已配合政府休耕，並經核定有案，領有休耕獎助金，系爭土地已無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用，上訴人於系爭一二三○、一二三一地號土地休耕後開闢池塘，難謂係不自任耕作。
又約定租額以正產物稻谷全年收穫總量為計算標準，實為計算租谷之便，尚難據此即謂系爭土地租約係約定以耕作稻谷為主。
上訴人於八十二年十二月三十一日前，每年均按約定租額給付稻谷六千八百六十六台斤，八十三年一月一日起，因被上訴人拒絕上訴人依上開數額給付稻谷，且未前來收取，上訴人僅給付稻谷三千台斤，非上訴人有拒絕給付或遲延給付之情事，被上訴人無權終止系爭租約等語，資為抗辯。
原審就前開返還系爭土地、拆除地上物及連帶給付稻谷二萬三千六百一十台斤並按年給付七千八百六十八台斤部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張上訴人之被繼承人徐元進於三十八年六月一日向被上訴人之被繼承人黃振茂承租系爭土地耕作，並訂立私有耕地租約，徐元進於系爭土地內如前述附圖所示藍色、紅色部分建築房屋居住，綠色、黃色部分開闢池塘養殖魚類等事實，業據其提出戶籍謄本、私有耕地租約為證，且為上訴人所不爭執，並經第一、二審法院勘驗現場暨囑託桃園縣中壢地政事務所派員實施測量鑑定明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，堪信為真實。
查徐元進於系爭一二二九、一二三四地號土地上建築之房屋，係徐元進承租後經黃振茂同意所加建，並無違反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定。
另系爭一二三○地號土地內如原判決附圖所示綠色部分，面積○．○三二九公頃及一二三一地號土地內如原判決附圖所示黃色部分，面積○．○七四六公頃之池塘，依上訴人甲○○陳述，該池塘係其父親徐元進所擴建，由上訴人甲○○、乙○○使用養殖魚類。
惟系爭耕地租約記載，關於租金之約定係以耕地農作物稻谷之產量作為標準，可知雙方係以訂立栽培稻谷之耕地租約為其真意，承租人在應為農作物栽培之耕地上建屋居住並挖池養殖魚類，足認其有不自任耕作之事實。
是兩造間之系爭耕地租約於原承租人徐元進挖池時即已無效，被上訴人為原出租人黃振茂之繼承人，其依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，請求原承租人之繼承人即上訴人返還系爭租約標的之耕地十三筆，自屬有據。
系爭耕地既係充作農作物栽種之用，承租人於返還租賃物時，即應將建有房屋、挖有池塘之耕地回復土地原狀，以保持可供農作物栽培之生產狀態，被上訴人請求拆除系爭房屋、回填池塘以回復土地原狀，自屬有據。
惟系爭池塘業經上訴人於八十七年六月間回填為土地原狀，被上訴人此部分之請求，已欠缺權利保護必要。
系爭耕地租約係於三十八年六月一日訂立，嗣雖僅先後於五十年間、五十六年間及八十年一月一日續訂，惟承租人徐元進於租期屆滿後，仍為租賃耕地之耕作收益，而被上訴人不即表示反對之意思，是無論依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，或耕地租賃依耕地三七五減租條例第五條、第六條之規定，為定期租賃，徐元進與被上訴人間就系爭耕地之租賃關係迄七十九年十二月三十一日仍存續中。
又依耕地三七五減租條例第二條第一項之規定及系爭耕地租約第三條有關租率之約定，雖系爭土地之等則於七十一年間已由第十等則晉級為第九等則，惟於七十九年十二月三十一日原租期屆滿前，被上訴人尚不得請求按第九等則耕地之稻谷收穫總量計算租額。
是徐元進自七十一年一月一日起，至七十九年十二月三十一日止，每年應按第十等則耕地之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六台斤。
自八十年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，每年應按第九等則耕地之稻谷收穫總量給付稻谷七千八百六十八台斤。
被上訴人主張上訴人自八十年一月一日起，至八十二年十二月三十一日止，每年仍依第十等則之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六台斤，自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，僅給付稻谷三千台斤之事實，為上訴人所不爭執。
是上訴人自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，計積欠稻谷二萬三千六百一十台斤，上訴人積欠地租已逾二年之總額。
又系爭耕地租約記載應以承租人之住處為繳納實物地點，被上訴人自應前往收取租谷，而證人徐德洋已到場證述被上訴人卯○○○確實前往上訴人住處欲收取租谷而未收到租谷，足見被上訴人並無受領遲延情事。
被上訴人既未受領遲延，其於八十六年七月二十五日定七日期限催告上訴人給付稻谷仍遭拒絕後，於同年八月二十二日向上訴人表示終止系爭耕地租約，應屬有據，兩造間就系爭土地之租賃關係已因契約合法終止而消滅。
上訴人於系爭耕地租約終止後，仍無權占用系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人亦得依不當得利之法則，請求上訴人返還相當於租金數額之不當利益。
被上訴人請求上訴人返還系爭土地，並將系爭一二二九地號土地內如原判決附圖所示藍色部分，面積○．○○六二公頃、一二三四地號土地內如原判決附圖所示紅色部分，面積○．○一三四公頃之房屋拆除，及連帶給付稻谷二萬三千六百一十台斤，並自八十六年一月一日起，至返還系爭土地之日止，按年給付稻谷七千八百六十八台斤，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原判決理由一方面認系爭耕地租約之承租人，在應為農作物栽培之耕地上建屋居住並挖池養殖魚類，有不自任耕作之情事，系爭租約於原承租人徐元進挖池時，即已無效。
一方面又認徐元進與被上訴人間之系爭耕地租約迄七十九年十二月三十一日仍存續中，上訴人自八十年起至八十五年止，合計積欠被上訴人地租稻谷二萬三千六百一十台斤，已逾二年地租之總額，被上訴人定期催告上訴人給付欠租無效後，已於八十六年八月二十二日終止系爭耕地租約云云，其理由前後顯有矛盾。
究竟系爭耕地租約，係因違反不自任耕作之規定而無效，或因地租積欠達二年之總額而經出租人終止，如因違反不自任耕作而無效，其租約無效之時間在何時，上訴人未付租谷如在租約無效之後，即無可能發生欠租之情事，原審未詳加調查審酌，遽為不利於上訴人之判決，未免速斷。
上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 顏 南 全
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二 日
Ｑ
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