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最高法院民事判決 九十六年度台上字第六二八號
上 訴 人 甲○○
丁○○
乙○○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 何春源律師
視同上訴人 庚○○
被 上訴 人 戊○○
訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十五年二月二十四日台灣高等法院第二審判決（九十四年度重上字第三八三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人於原審係依所有物返還請求權及繼承之法則，請求上訴人拆除坐落台北縣板橋市○○段七五八地號（下稱系爭土地）內如第一審判決附圖斜線所示土地（下稱附圖所示土地）上地上物（下稱系爭地上物），並將附圖所示土地返還被上訴人及其他共有人全體，經核其訴訟標的對於共同訴訟人必須合一確定，是本件雖僅上訴人甲○○、乙○○○、丁○○、丙○○對於原判決聲明不服，惟其上訴行為係有利於同造之其他共同訴訟人，依民事訴訟法第五十六條第一款前段規定，其效力自及於其他共同訴訟人，爰將同造之其他共同訴訟人即第一審共同被告庚○○併列為上訴人。
次按被上訴人主張：伊為系爭土地共有人。
上訴人之被繼承人陳勝亮未經系爭土地全體共有人之同意，擅自占用附圖所示土地面積一百八十五平方公尺部分興建系爭地上物等情，爰依所有物返還請求權及繼承之法則，求為命上訴人拆除系爭地上物並將附圖所示土地返還予伊及其他共有人全體之判決（第一審共同被告己○○上訴部分，本院另以裁定駁回）。
上訴人則以：系爭土地原為林本源株式會社（下稱林本源會社）所有，伊等之父陳勝亮向該會社承租系爭土地興建系爭地上物，嗣林本源會社出售系爭土地並移轉登記與徐石定（已於九十三年一月二十一日死亡）、黃大鼻（已於七十五年七月二十二日死亡）及黃阿霖（以上三人合稱徐石定等三人）共有。
系爭土地移轉為徐石定等三人共有後，均由徐石定管理，陳勝亮亦續向徐石定繳租，伊等繼承此項租賃關係合法占有系爭土地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴判決，駁回上訴人之上訴，無非以：原台北縣板橋市○○段三五地號土地（下稱原三五地號土地），原為林本源會社所有。
陳勝亮於四十年十二月十三日與徐石定就原三五地號內部分土地簽訂私有耕地三七五租約，約定租期自四十年十二月一日起至四十六年十二月三十一日止，已向當時之主管機關台北縣板橋鎮公所辦理租約登記。
嗣林本源會社於四十一年一月七日以買賣為原因將原三五地號土地移轉登記與徐石定等三人共有，徐石定之應有部分為五六九二分之四九五八、黃大鼻及黃阿霖之應有部分各為五六九二分之三六七。
原三五地號土地於四十二年七月十五日分割為三五地號、三五之一地號及三五之二地號，其中三五之一地號土地經政府徵收放領予陳勝亮耕作，三五之二地號土地仍由徐石定等三人各依上開應有部分比例維持共有關係。
三五之二地號土地嗣經重測，地號更改為幸福段七五八地號。
被上訴人分別向黃阿霖、及黃大鼻之繼承人黃文振（已於九十一年十二月十三日死亡）購買彼等之所有權應有部分，並於七十六年一月二十二日辦畢移轉登記，被上訴人因而取得系爭土地應有部分五六九二分之七三四。
陳勝亮生前於如附圖所示土地興建系爭地上物，其死亡後，系爭地上物由上訴人共同繼承，上訴人甲○○嗣將之借予己○○使用等情，為兩造所不爭執。
查被上訴人否認陳勝亮曾向林本源會社承租系爭土地興建系爭地上物，上訴人提出以林本源會社名義出具之領收證書並未載明係向陳勝亮收取系爭土地之租穀，黃阿霖亦結證稱其與黃大鼻土地部分並未出租，上訴人復不能舉證證明陳勝亮確有向林本源會社承租系爭土地事實，所辯陳勝亮曾向林本源會社承租系爭土地云云，應無足取。
次查徐石定與陳勝亮簽立三七五租約，其租賃範圍係原三五地號土地（面積一點四二三甲）內之一點二三九五甲部分，陳勝亮均向徐石定繳租，未曾向黃阿霖及黃大鼻繳納租金，徐石定收受租金後亦未轉交黃阿霖及黃大鼻，黃阿霖及黃大鼻未曾委託其兄黃炎申（偏名阿昌）收受租金，系爭土地之田賦雖由陳勝亮向稽徵機關繳納，惟田賦稅單核發後，係由徐石定之父按稅額十二分之一向黃阿霖、黃大鼻收取，收取後如何繳納則非黃阿霖、黃大鼻所知悉，黃阿霖、黃大鼻亦未曾與徐石定約定分管等情，已經徐石定之次子徐偉仁、黃阿霖證述屬實，自難認黃阿霖、黃大鼻同意出租系爭土地與陳勝亮。
原法院六十九年度上字第二五一三號判決（下稱二五一三號確定判決）雖認定陳勝亮向林本源會社承租系爭土地建屋，嗣再向徐石定承租系爭土地，陳勝亮死亡後，其子甲○○繼續向徐石定繳租，並將系爭土地上地上物交己○○使用，徐石定與上訴人間就系爭土地有租賃關係存在，則徐石定請求己○○拆屋還地為無理由，駁回徐石定之請求確定，然該確定判決並未認定黃阿霖及黃大鼻曾同意徐石定出租系爭土地，亦未認定陳勝亮就系爭土地與土地全體共有人間有租賃關係存在，難據為有利於上訴人之認定。
按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力。
陳勝亮僅與徐石定訂立租佃契約，對系爭土地其他共有人黃阿霖及黃大鼻暨其繼受人即被上訴人自不生效力。
被上訴人依據所有物返還請求權及繼承之法則，請求上訴人將如附圖所示面積一百八十五平方公尺土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體，自應准許等詞，為其判斷之基礎。
查原三五地號土地原為林本源會社所有，系爭土地係自原三五地號土地分割而來，為原審確定之事實。
徐石定於二五一三號確定判決請求拆屋還地事件，請求己○○拆除之房屋門牌號碼為台北縣板橋市○○路一六五巷四四之一號，與系爭地上物相同，似為兩造所不爭執。
上開門牌係由原台北縣板橋鎮○○路八號整編而來（見一審卷㈠一九二頁門牌證明書）。
上訴人一再辯稱其等被繼承人陳勝亮向林本源會社承租原三五地號土地一部，並於其上搭蓋系爭地上物，林本源會社將原三五地號土地售與徐石定等三人後，陳勝亮續向徐石定承租土地云云，已據提出戶籍登記簿（見一審卷㈠一一五頁以下）、林本源會社名義出具之領收證書（見原審卷一一三頁至一一五頁）、徐石定出具之收據（見原審卷一一六頁）為證據方法，上開戶籍登記簿記載陳勝亮於三十七年一月間即已遷入當時台北縣板橋縣鹽館路八號；
領收證書記載陳勝亮於三十九年向林本源會社繳納租穀計三千八百八十五台斤（三十九年早季二千三百三十一台斤、晚季一千五百五十四台斤）、收據記載陳勝亮於四十二年度向徐石定繳納租穀亦為三千八百八十五台斤（第一期二千二百台斤、第二期一千六百八十五台斤），領收證書、收據所載租額核與徐偉仁提出陳勝亮與徐石定向台北縣板橋鎮公所登記之私有耕地租約（見原審卷一三四頁）記載租額相同，陳勝亮於該租約中承租原三五地號面積一點四二三甲中之一點二三九五甲（見該租約記載），其承租土地比例與徐石定嗣自林本源會社受移轉登記之應有部分相當，上訴人上開辯解，似非全無可採。
原審未詳為勾稽調查，僅以上開領收證書未記載係收取系爭土地之租穀，遽為不利上訴人認定，尚嫌速斷。
倘陳勝亮曾向林本源會社承租原三五地號部分土地，該項租約租賃土地範圍是否包括如附圖所示土地？該租約已否終止？攸關被上訴人可否請求陳勝亮之繼承人拆除系爭地上物返還如附圖所示土地。
事實既未臻明確，本院尚無從為法律上判斷，應發回由原審法院調查。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 三 月 二十九 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 四 月 十四 日
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