最高法院民事-TPSV,98,台上,363,20090305

最高法院民事判決 九十八年度台上字第三六三號
上 訴 人 英屬維京群島商世宏不動產有限公司台灣分公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 趙建和律師
被 上訴 人 中租迪和股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 趙培宏律師
邱任晟律師
被 上訴 人 沛華實業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 張訓嘉律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十七年五月二十七日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第九三號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人請求被上訴人沛華實業股份有限公司給付新台幣八十六萬一千七百元本息之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。

其他上訴駁回。

第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。

理 由本件上訴人主張：被上訴人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）於民國九十五年二月間，委任伊仲介銷售其所有坐落台北市○○○路五六號四樓、五樓房地及地下二樓八個停車位（下稱系爭不動產），仲介費以買賣總價金百分之二點五計算。

伊於同年七月二十七日居間介紹被上訴人沛華實業股份有限公司（下稱沛華公司）購買系爭不動產，並約定沛華公司應給付之仲介報酬以買賣總價金百分之零點二五計算。

經伊來回磋商，買賣雙方原已同意房地部分以每坪新台幣（下同）四十一萬八千八百八十八元、車位以每位二百五十萬元計算價金，然因中租迪和公司擅將房地買賣價金提高為每坪四十五萬元致未能成交。

嗣沛華公司於九十五年十月十六日終止與伊間之居間契約後，雖自行與中租迪和公司於同年十一月起進行系爭不動產之交易事宜，於九十六年一月八日簽訂該不動產買賣契約，但其中除房地部分價金每坪四十三萬元外、車位每位仍為二百五十萬元。

足見其雙方係經由伊報告訂約之機會及媒介始能成交，其等為規避仲介費用而終止居間契約，顯然違反誠信原則，即應依原約定給付報酬予伊。

爰依委任、居間法律關係，求為命被上訴人給付報酬（仲介費），依序為中租迪和公司八百六十一萬七千零二元、沛華公司八十六萬一千七百元並均自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。

被上訴人沛華公司則以：伊與上訴人間對於仲介費之計算並未合意，仲介契約即未成立。

縱認已成立，亦因上訴人未取得中租迪和公司之授權，為系爭不動產買賣之仲介，且未提供仲介人應有之服務，業經伊於九十五年十月間終止仲介契約。

伊為覓得較合適之辦公室，於契約終止後之二星期始與中租迪和公司接洽，而以高於原合意之價錢購買，顯非規避仲介費之支付，自無違背誠信原則可言。

上訴人未提供服務，請求伊給付仲介費，為無理由等語，資為抗辯。

被上訴人中租迪和公司係以：伊開放供所有仲介業者均可介紹客戶購買系爭不動產，惟已表明僅於仲介成功時，始簽訂仲介契約、議定仲介服務費用。

系爭不動產買賣契約之簽訂，既非基於上訴人之仲介，伊即無給付仲介費用之義務等語置辯。

原審以：中租迪和公司於九十五年二月間擬出售系爭不動產，而開放供所有仲介公司介紹買主前往看屋。

沛華公司經上訴人仲介知悉該不動產欲出售，並在其帶領下於九十五年七月間參觀系爭不動產，於同年月二十七日簽下同意書，註明「不再另找他人（仲介），視成交條件再議」，復於同年八月十七日向上訴人表示如仲介成交，願意以買賣總價金百分之零點二五支付仲介費。

但於同年月二十一日即以上訴人未按「辦公室承購建議書」內容提供優質服務，且就仲介服務費無法達成協議為由，終止仲介服務契約。

嗣因上訴人於同年月二十三日表示同意上開仲介服務費之計算，沛華公司又於同年九月八日函覆願意於每坪四十萬元以內之單價，委請上訴人與中租迪和公司洽商。

惟於十月十一日再函知上訴人，以其未經被上訴人授權仲介、買賣價金無法談妥、仲介不力而不欲透過上訴人與中租迪和公司協調，並於同年月十六日終止仲介契約後，沛華公司等四人旋於九十六年一月八日以每坪四十三萬元之單價，向中租迪和公司購買系爭面積七百七十五點一坪之不動產等情，為兩造不爭執之事實。

上訴人雖主張因其媒介，被上訴人始成交，應給付報酬云云。

然查中租迪和公司係以特定客戶願意買受時，再簽訂仲介契約、議定仲介費用為條件，開放所有不動產仲介業者為系爭不動產買賣之仲介，業經中租迪和公司協理錢世偉、上訴人員工林美湘證明屬實。

上訴人縱曾居中仲介沛華公司購買系爭不動產，但該買賣雙方就價金並未達成合意，為上訴人所不爭，而上訴人所舉證據又不能證明其與中租迪和公司間就系爭不動產之買賣，有達成給付仲介費用之口頭或書面上合意之契約，即難認中租迪和公司應與上訴人訂立仲介契約，議定、給付仲介費用之條件已成就。

且系爭不動產成交價為每坪四十三萬元，高於上訴人仲介時提出之每坪四十一萬八千八百八十八元之單價，亦難認中租迪和公司於上訴人仲介議價過程中提高買賣價金，即係以不正當行為阻止給付仲介報酬條件之成就，自無違反誠實信用原則可言。

是以，上訴人請求中租迪和公司按買賣總價金百分之二點五計算，給付八百六十一萬七千零二元本息之仲介費，為無理由。

至於沛華公司與上訴人間原固有仲介服務契約存在，惟因該委任、居間契約，並未有仲介服務期間之約定，委任人沛華公司依法自得隨時終止契約。

則沛華公司以上訴人僅帶同其參觀系爭不動產一次後，對於買賣價金始終無法斡旋、達成合意，仲介能力欠佳等由，於九十五年十月十六日終止系爭仲介契約，於法即無不合。

沛華公司係於該仲介契約終止後始與中租迪和公司成立系爭不動產買賣契約，其買賣價金每坪四十三萬元又遠高於上訴人所陳報之四十一萬八千八百八十八元（總價差高達八百六十一萬二千九百十一元），顯見沛華公司殊無為規避給付八十六萬一千七百元仲介服務費，而多付高額買賣價金之理。

難謂其雙方間之買賣行為，係以不正當行為阻止上訴人仲介買賣條件之成就或有違反誠實信用原則之情形。

上訴人請求沛華公司給付八十六萬一千七百元仲介費本息，亦無理由。

因而廢棄第一審所為命沛華公司給付該金額本息之判決，駁回上訴人該部分之訴，並維持第一審就上訴人請求中租迪和公司給付部分之不利於上訴人判決，駁回其上訴。

關於廢棄發回部分（即原審駁回上訴人請求沛華公司給付八十六萬一千七百元本息之訴部分）：查沛華公司經由上訴人之仲介、帶領參觀下而知悉賣方中租迪和公司欲出售系爭不動產，乃與上訴人簽訂仲介同意書，賣方則開放所有仲介業者為系爭不動產買賣之仲介，表明僅於仲介成功時，始訂定仲介契約之條件等情，為原審所認定之事實。

果爾，沛華公司與上訴人訂立仲介契約後，茍如中租迪和公司協理錢世偉所證述：於九十五年十月十六日終止系爭仲介契約前，（沛華公司）曾二次現場查看系爭不動產，並未透過上訴人即直接與出賣人洽談買賣價金，以及賣方曾同意以每坪四十一萬八千八百八十八元出售，於買方同意前再度提高價錢云云（一審卷，二一一頁）。

則上訴人為沛華公司授權得從事系爭不動產買賣仲介之人，該不動產未能以每坪四十一萬八千八百八十八元之單價成交，是否非源於沛華公司與賣方之自行洽談？而可認係上訴人未盡力斡旋所致？參諸沛華公司所自認，於終止系爭仲介契約後之二星期，即自行與賣方商談買賣事宜，進而成立系爭不動產買賣契約以觀（一審卷，三三頁），其以上訴人之仲介能力不足，始終無法斡旋，未能達成價金之合意為由，片面終止系爭仲介契約，能否謂無規避支付仲介費之目的而違誠信原則？非無詳予審究之餘地。

原審未遑詳查，徒以實際買賣價金較賣方原已承諾而後反悔之價金為高（賣方既不同意以每坪四十一萬八千八百八十八元之單價出售，本即無以此為基準計算買賣總價金可言），沛華公司須支付較高於仲介費之價金為由，遽認沛華公司無規避仲介費之必要，進而廢棄第一審所為上訴人此部分勝訴之判決，駁回其對沛華公司之請求，自嫌速斷。

上訴意旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴部分（即原審駁回上訴人請求中租迪和公司給付八百六十一萬七千零二元本息之上訴部分）：原審依其採證、認事、解釋契約之職權行使，認定：中租迪和公司開放所有仲介業者為系爭不動產買賣之仲介，並以仲介成功（即交易成功）為訂立仲介契約、議定仲介費用之條件，上訴人固曾報告訂約機會及居中媒介，然於其與沛華公司間之仲介契約終止前，並未使被上訴人間就系爭不動產買賣價金達成合意，即難認中租迪和公司與上訴人間簽訂仲介契約，議定、給付仲介費用之條件已成就。

上訴人又未能證明該仲介契約確有成立，其請求中租迪和公司給付仲介費，為無理由。

因予維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴。

經核於法並無違誤。

上訴意旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十八 年 三 月 五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 張 宗 權
法官 葉 勝 利
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 三 月 十七 日
K