臺灣臺東地方法院民事-TTDV,102,訴,91,20150507,2

臺灣臺東地方法院民事判決 102年度訴字第91號
原 告 王俊傑
被 告 陳慶樹
訴訟代理人 傅爾洵律師
被 告 陳瑪莉（即陳慶林之繼承人）
陳約旦（即陳慶林之繼承人）
陳 萱（即陳慶林之繼承人）
陳俊源（即陳慶林之繼承人）
陳琳達（即陳慶林之繼承人）
陳沛達（即陳慶林之繼承人）
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達應以繼承陳慶林所得遺產為限，連帶給付原告新臺幣貳佰柒拾玖萬肆仟捌佰陸拾元，及自民國一○二年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達以繼承陳慶林所得遺產範圍內連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、程序事項：原告提起本件訴訟時，原列有陳慶林為被告，陳慶林於民事訴訟程序進行中之民國102年12月27日死亡，應由配偶陳瑪莉，及子女陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達為被告陳慶林之繼承人，此業經被告陳慶林訴訟代理人陳明，並有當事人提出或本院向外交部及戶政機關查詢相關證明文件在卷（卷第83至85頁、103至121頁、125至131頁、第135至138），且上6人均未辦理拋棄繼承，亦經本院向住所地法院查詢無誤，本院依民事訴訟法第178條規定，於103年7月30日裁定被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達6人為承受訴訟人，承受被告陳慶林續行本件訴訟。

（以下關於陳慶林部分，不再以被告稱謂。

）

二、原告主張：①陳慶林委託被告陳慶樹（陳慶林之兄），於102年4月9日，與原告簽訂有不動產銷售專任委託契約書（下稱系爭契約），約定將陳慶林所有臺東縣臺東市○○段○0地號土地（面積5133.87平方公尺，下稱系爭土地）「專任」委託原告銷售，委託銷售期間102年4月9日至102年6月30日止，委託銷售價格總價新臺幣（下同）69,885,000元（即每坪45,000元）。

契約第9條並約定：陳慶林與被告陳慶樹於委託銷售期間內不得自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人，否則視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價格4%服務報酬，並應全額一次給付等內容。

②惟陳慶林與被告陳慶樹卻於102年5月1日，另行將系爭土地委託訴外人公信不動產仲介經紀有限公司（下稱公信仲介）之員工陳國忠銷售，並於102年6月10日自行出租予訴外人梁仲賢，租賃契約於102年6月21日在本院辦理公證。

依兩造上開契約約定，因陳慶林與被告陳慶樹另行委託、出租之行為，視為原告已完成仲介之義務，原告得向被告請求委託銷售價格4%之報酬，即2,795,400元（69,885,000元×4%＝2,795,400元）。

③陳慶林於訴訟中死亡，應由繼承人即被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達於各自繼承遺產範圍內，繼承上開違約金債務。

並聲明：被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達應各以繼承陳慶林所得遺產為限，與被告陳慶樹連帶給付原告2,795,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告部分

（一）被告陳慶樹則以：①系爭契約上關於「陳慶林」之簽名為原告要求被告陳慶樹代行偽簽。

②若原告主張系爭契約有效，因原告受託期間毫無作為，致使標的物所有人不能另作處分，造成損失，以原告主張之標的物價格69,885,000元，及國泰世華銀行信貸利率1.98%至18.36%間，在誠信原則下，原告應賠償被告於委託期間內不能處分標的物之損失12,830,886元（69,885,000元×18.36%＝12,830,886元）。

③雖然標的物另行委託他人出租，但陳慶林與被告陳慶樹是在受託人公信仲介告知「出租」行為與系爭契約所約定之「銷售」是不同情形下，才另行與公信仲介簽訂委託租賃契約，同時口頭與公信仲介約定，若原告覓得買主，以原告優先，且需待兩造系爭契約所約定之專任委託期間結束後，才使契約公證生效。

並聲明：原告之訴駁回。

（二）陳慶林死亡前主張：系爭契約所約定專任委託之標的並未出售，陳慶林僅是將系爭土地，出租予他人，未違反系爭契約第9條之約定。

且一般社會交易常情，委託租賃之服務報酬為「一個月之實際出租租金」，原告不考慮陳慶林僅是出租系爭契約，就依系爭契約請求依出售價額之4%比例，計算違約金，顯然過高，請求法院酌減。

並聲明：原告之訴駁回。

（三）被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達經本院裁定承受訴訟後，經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，未提出任何書狀為何答辯，亦無另提出聲明。

四、下列事項為原告與陳慶林不加爭執，被告陳慶樹於言詞辯論未加以爭執，被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段及第1項前段，視同自認該等事實：

（一）本院卷第6頁就坐落臺東縣臺東市○○段0地號土地之不動產銷售專任委託契約書之形式為真正，其「實際簽署」契約之人為原告與陳慶樹，但契約上記載之當事人為甲方立契約書人：陳慶林，代理人：陳慶樹；

乙方受託人：王俊傑。

（至於陳慶樹是否經陳慶林授與代理權或有代理權效果由法院判斷。

）

（二）本院卷第7、8頁就系爭土地之委託銷售契約書。契約上記載之當事人為委託人：陳慶林；

受託人：公信房屋，負責人：李進發，經紀人：陳國忠，經紀營業員：李文雄。

（三）陳慶林另就系爭土地，與貝里斯商紅錢包事業股份有限公司，成立租賃契約，約定每月租金10萬元，押租金240萬元。

並經本院102年度東院認字第000000000號認證。

五、原告依系爭契約約定內容，主張陳慶林與被告陳慶樹違反契約約定，被告應給付違約金。

關於①被告陳慶樹是否為系爭契約之當事人而應受系爭契約之約定內容拘束，及②陳慶林另將系爭土地委託公信仲介將系爭契約出租予第三人，是否違反系爭契約之約定，而應給付違約金，為本件之爭執，本院之判斷：

（一）被告陳慶樹並非系爭契約之當事人，不受系爭契約約定內容拘束：按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」

為民法第103條第1項關於代理效力之規定，因此，代理人僅依本人授權範圍而以本人名義之代為意思表示，代理人本人並非契約之當事人，不受契約效力拘束。

系爭契約已載明委託人為陳慶林、原告為受託人，被告陳慶樹僅是陳慶林之代理人，已據原告提出系爭契約之契約書原本（不爭執事項第一點）。

復無其他書面文件顯示被告陳慶樹亦具有系爭契約之契約。

且原告亦自陳：被告陳慶樹有在口頭上跟我說陳慶林委託我出售系爭土地，而且有拿出陳慶林系爭土地的所有權狀給我看，所以我才會信任被告陳慶樹等語（卷第72頁），亦顯示原告簽立系爭契約當時，係以陳慶林為契約之對造當事人，被告陳慶樹僅是代理人，並因此以所有權狀等資料確定其代理權限。

因此，本院依兩造提出之證據資料，無法認定被告陳慶樹為系爭契約之當事人，其不受系爭契約之約定內容拘束，原告不得依系爭契約向被告陳慶樹請求違約金。

（二）陳慶林授與被告陳慶樹代理權，與原告成立系爭契約：①系爭契約實際上由被告陳慶樹簽署，並以文字清楚表示被告陳慶樹為陳慶林之代理人（不爭執事項第一點）。

②系爭契約契約書上關於「陳慶林」由被告陳慶樹代為書寫，乃依上揭民法第103條第1項「以本人名義」之規定，用以表彰本人名義而已，被告陳慶樹所述「偽簽」，乃屬誤解。

③關於簽立系爭契約之情狀，原告陳述：當時我有聽到被告陳慶樹跟他弟弟陳慶林在電話中談話，而且被告陳慶樹當時有拿出陳慶林所有的系爭土地所有權狀等語（卷第72頁），與陳慶林表示：當時陳慶林在菲律賓，他的哥哥陳慶樹在之前確實有問過陳慶林土地要不要賣，但陳慶林有同意，可是陳慶林不知道他哥哥去找仲介即原告等內容（卷第51頁），就陳慶林同意出售系爭土地一事，相互合致；

且被告陳慶樹復明確表示：陳慶林知道要銷售系爭契約的事情，但是簽給哪一個仲介，陳慶林不知道，陳慶林有委託我簽土地銷售契約等語（卷第100頁），堪認陳慶林確有就出售系爭土地一事，授與被告陳慶樹代理權，就被告陳慶樹與原告簽立系爭契約一事及契約之約定內容，並已知悉，故代理人即被告陳慶樹以陳慶林名義簽立系爭契約，係屬合法，系爭契約直接對陳慶林發生效力。

（三）原告與陳慶林有效成立系爭契約，陳慶林應受契約約定內容拘束，應遵守系爭契約第9條約定內容：①系爭契約於契約書標題即明示「『專任』委託契約書」，陳慶林以系爭土地總面積5,133.87平方公尺，每坪售價45,000元，委託原告銷售系爭土地；

第2條約定銷售期間自102年4月9日至102年6月30日止，第9條約定「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價格百分之4服務報酬，並應全額一次付予乙方：1、委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者。

2、簽立買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約或委託期間業已達成委託條件，而甲方反悔不賣者。

3、乙方已提供甲方曾經仲介之客戶名單，而甲方於委託期間屆滿後3個月內，逕與該名單之客戶成效者，但經其他不動產仲介公司成交者，不在此限。」

等內容，有卷附契約書為憑（卷第6頁）。

均已清楚詳列專任委託之雙方義務及違反效果。

②契約書亦記載「簽訂前經委託人攜回審閱至少5日以上」等文字，與原告陳述：我還給審閱期間，跟他談過3次，最後才簽約等語（卷第51頁）相符，足認陳慶林經由其代理人即被告陳慶樹，已有充分了解系爭契約約定內容之機會，事實上亦有是否簽約之決定權，故系爭契約於原告與陳慶林雙方間有效成立，陳慶林應遵守系爭契約包含上述第9條在內之各項約定事項。

（四）陳慶林違反系爭契約第9條之約定，應給付違約金：①系爭契約第9條明確規範委託人在委託期間內，不得自行「出售」或「另行委託第三者」，否則均視為受託人已完成仲介義務，應由委託人依委託銷售價格支付服務報酬。

因此，陳慶林依系爭契約之約定，在委託期間內（即102年4月9日至102年6月30日止），不僅不能將系爭土地自行出售，亦不能另行「委託」他人。

②原告在專任委託期間，進行銷售事務，已提出相關銷售資料為憑（卷第21至33頁），惟陳慶林卻於委託期間內之102年5月1日，另行委託公信仲介銷售系爭土地，有「委託銷售契約書」為憑（卷第7頁，不爭執事項第二點），該「委託銷售契約書」記載有委託出售價格，並手寫加註委託出租之條件及價格。

不論陳慶林與公信仲介簽立「委託銷售契約書」之目的係包含出售及出租，或是僅有出租之部分，陳慶林於系爭契約之委託期間內，將系爭土地，另行「委託」其他仲介，均足以認定，則陳慶林違反系爭契約第9條之約定，至為明確（至於陳慶林事後係出售或出租予他人，亦不影響其違約之事實），原告依該約定內容，對陳慶林請求違約金即委託銷售價格之4%，乃屬有據。

③系爭契約係將系爭土地以總面積5,133.87平方公尺、每坪45,000元之價格委託原告出售，換算總價為69,871,500元（5133.87平方公尺約為1,552.7坪，1,552.7坪×每坪45,000元＝69,871,500元），依4%計算服務報酬即違約金為2,794,860元（69,871,500元×4%＝2,794,860元），原告向陳慶林請求違約金，在2,794,860元範圍內，即有所據。

（五）違約金無酌減必要：按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

為民法第252條規定。

系爭契約關於專任委託之約定，受託人受委託仲介銷售標的後，為完成仲介事務，依一般情形，需從事市場調查，廣告企劃、買賣交涉、諮商服務的行為，必須支出相當之勞力時間費用，因此限制委託人於委託期間內不得自行將不動產標的物出售或另行委託其他仲介，以確保受託人之仲介經營成果，此約定係為避免受託人投入之心力付諸流水，除可避免客戶惡意圖免給付仲介費外，亦確保受託人之仲介經營結果，有獲得報酬之合理期待，其違約金之約定，尚屬當事人契約自治之合理範圍；

且該違約金約定，為當事人在契約成立前得加以衡酌，並應於契約成立後加以遵守，爰無酌減違約金之必要。

（六）又「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」

為民法第1148條第2項所明定之法定限定繼承。

而陳慶林業於102年12月27日死亡，被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達為其繼承人，並承受訴訟，已如前述。

是原告主張陳慶林因生前關於系爭契約而應負之違約金責任，為法定限定繼承效力所及，故本院上開准許原告之請求金額，被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達應限定以各自繼承陳慶林所得遺產之範圍內，負連帶給付義務。

六、綜上，被告陳慶樹非系爭契約之當事人；而陳慶林則違反系爭契約約定之義務，應給付原告違約金2,794,860元；

陳慶林於102年7月5日收受起訴狀繕本，有送達證書為憑（卷第13頁），原告得請求翌日起，即自102年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息；

因陳慶林已死亡，由被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達為其繼承人並經本院裁定承受並續行訴訟，應在各自繼承陳慶林所得遺產之範圍內，負連帶給付義務。

從而，原告依系爭契約，請求被告陳瑪莉、陳約旦、陳萱、陳俊源、陳琳達、陳沛達應各以繼承陳慶林所得遺產為限，連帶給付原告2,794,860元及法定利息，於法有據，乃予准許；

逾此部分之請求，爰無理由，乃予駁回。

七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79、85條。

中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 盧怡秀

法 官 朱家寬

法 官 郭玉林
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
書記官 陳憲修