臺灣臺東地方法院民事-TTDV,107,訴,24,20190429,1

臺灣臺東地方法院民事判決 107年度訴字第24號
原 告 梁年春
訴訟代理人 陳冠甫律師
原告參加人 梁江川

被 告 臺東縣太麻里地區農會

法定代理人 許來助
訴訟代理人 張靜律師
被告參加人 行政院農業委員會

法定代理人 陳吉仲
訴訟代理人 邱聰安律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年04月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號土地上、門牌為臺東縣○○○鄉○○村○○路000○0號建物，及其附屬設施、設備，交付予原告及共有人梁江川。

被告應協同原告，將門牌為臺東縣○○○鄉○○村○○路000○0號建物之房屋稅籍納稅義務人，變更為原告及共有人梁江川分別共有，應有部分之比例各為2分之1。

被告應自民國107年01月10日起，至交付第一項之建物及附屬設施、設備之日止，按日給付原告、共有人梁江川違約金新臺幣壹萬元。

訴訟費用，由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：被告參加人在訴訟繫屬中已變更為陳吉仲，併於言詞辯論期日提出委任狀｛見本院卷（下同）第274頁：委任狀｝而聲明承受訴訟，核先敘明。

貳-1、原告主張：

一、梁桂林（即原告、原告參加人之被繼承人）與被告臺東縣太麻里地區農會，就「台東縣太麻里地區農特產品展售中心計畫土地及建物使用」，於民國92年01月10日簽立「土地及建物使用契約書」（下稱系爭92年契約書），由梁桂林提供其所有坐落：臺東縣○○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）予被告使用，併同意被告在該土地上興建產銷設施，期間為13年（92年01月10日起至中華民國105年01月09日止）。

而被告依上開契約，於93年間在系爭土地上蓋有門牌為：臺東縣○○○鄉○○村○○路00000號建物（下稱系爭建物）及相關之設施、設備（下稱系爭附屬物），作為農特產品展售室、活動室之用途。

㈡在梁桂林於102年03月15日死亡後，經梁桂林全體繼承人出具協議切結書（下稱系爭遺產協議），由原告、原告參加人取得：梁桂林對系爭92年契約之權利義務。

嗣原告、原告參加人、被告就系爭92年契約書，續於106年03月01日簽立「土地建物使用契約書（下稱系爭契約書），將系爭92年契約書之使用期限延長為15年（即自92年01月10日至107年01月09日），並在該契約書①第3條「..使用期間期滿後，乙方同意無條件無償移轉該所有設施及設備（含建物主體及附屬物）予甲方（係指原告參加人）及丙方（係指原告），每人各二分之一。」

。

②第07條約定「本契約期滿後，乙方應無條件無償將興建在該土地上所有建物與設施、設備依當時可良善使用之現狀移轉予甲方（係指原告參加人）及丙方（係指原告）」。

③第08條約定：如被告未遵守前揭約定，應賠償違約金每日新臺幣（下同）一萬元整（由原告、原告參加人均分），按日計算直至搬遷完畢日止。

系爭契約書併經鈞院公證處公證在案。

㈢而被告在系爭契約使用期限於107年01月09日屆滿後，並未將系爭建物、系爭附屬物移轉交付予原告、原告參加人。

系爭建物雖未辦理第一次所有權登記，但參酌最高法院74年1317號判決意旨，被告在系爭契約期間屆滿後，應依系爭契約第07條之約定，將系爭建物之事實上處分權移轉予原告、原告參加人，而所謂系爭建物之附屬物（即設備、設施），依系爭契約第11條約定係指：連結或包含於系爭建物外部或內部之設施或設備，而客觀非獨立之物體。

故原告自得請求被告：①將系爭建物及系爭附屬物，交付予原告及原告參加人。

②應協同原告將系爭建物之房屋稅籍納稅義務人，變更登記為原告及原告參加人分別共有、應有部分均為2分之1。

③依系爭契約第08條約定，請求被告，應自107年01月10日起，至交付第①項建物及系爭附屬物之日止，按日給付違約金一萬元整予原告及原告參加人。

二、對被告答辯之陳述：㈠「行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定」（即系爭作業規定）第一點規定「行政院農業委員會為加強主管計畫經費之處理，俾利各計畫執行機關單位有所遵循，特製定本規定。」

，故該規定性質上為行政規則，並「非法律」，並無民法第71條本文之適用。

㈡系爭契約第07條為：原告、原告參加人提供系爭土地予被告無償使用借貸，該期限期滿後被告應將系爭建物、系爭附屬物移轉予原告、原告參加人，此為債權行為、負擔行為之法律關係，並非財產之處分行為，即不在農會法第37條第5款、太麻里地區農會組織章程（下稱被告組織章程）第28條第7款所規定之「財產處分」。

㈢系爭建物自興建完成後，即由被告做為農產品展售之營利行為使用，每日營收在新臺幣（下同）一萬至十萬間，況該約定係在預防被告違約，而經雙方參酌最高法院104年台上895號判決意旨，並衡量一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害等情後始為約定，且送鈞院公證在案。

故系爭契約第08條關於逾期遷讓系爭房屋之違約金約定，並無過高、無酌減必要。

㈣按照系爭契約第08條約定被告：①得在系爭契約屆滿前六個月、②經所有權人同意後，改以有償租賃使用土地或建物，租賃條件由雙方另行以契約協議。

依被告000年月00日東麻區農會字第0000000000號函內載，就被告「第11屆會員代表大會第2次會議」第13議案之審查意見記載：系爭土地地主因展售中產權問題，與被告農會訴訟中，應等經法院最終判決確定後，提交理事會審議之決議，故被告就系爭土地尚未達成租賃契約。

另依照被告之陳述（卷附第268頁筆錄），兩造間就系爭土地之租賃價金、期間之必要之點，均尚未達成合意，故依民法第421條規定及在原告於107年01月17日起訴時，兩造間尚未就系爭土地達成租賃關係。

㈤系爭契約第08條所約定之「所有權人」應係包括土地所有權人、系爭建物所有權人。

故被告應先將系爭建物處分權移轉交付予原告、原告參加人之後，才能再跟原告、原告參加人就系爭建物成立租賃關係。

而被告並未在系爭契約107年01月09日期滿前，與系爭土地、系爭建物所有權人訂立契約。

三、對被告參加人行政院農業委員會（下稱農委會）意見之陳述：㈠原告並未主張：已取得系爭建物之所有權，而係依系爭契約第07條之約定請求被告履約。

㈡原告與原告參加人經梁桂林全體繼承人之系爭遺產協議，而取得系爭契約之權利，而非僅由原告參加人單獨取得。

且原告與原告參加人係依所取得之上開權利，請求被告履約，與系爭土地之所有權僅由原告參加人單獨取得乙節，係屬二事。

㈢原告係依據系爭契約之法律關係，自由決定請求被告履約，自不受原告參加人之拘束。

四、爰依系爭契約第07條、第08條履行契約之法律關係起訴，併聲明求為判決：㈠被告應將系爭建物及系爭附屬物，交付予原告及共有人梁江川。

㈡被告應協同原告，將系爭建物建物之房屋稅籍納稅義務人，變更為原告及共有人梁江川分別共有，應有部分之比例各為2分之1。

㈢被告應自107年01月10日起，至交付系爭建物及系爭附屬物之日止，按日給付原告、共有人梁江川違約金壹萬元｛見本院卷（下同）第255頁至第258*頁：筆錄｝。

貳-2、原告參加人梁江川：未於辯論期日到場，但據其卷附第226頁之陳述意見狀，陳述略以：

一、在梁桂林死亡後，系爭土地所有權由伊單獨繼承。伊默許被告繼續使用系爭土地以經營該農特產品展銷中心。

二、於106年01月03日所簽立之系爭契約，其當事人應為伊與被告。

而原告並非該契約之當事人，僅係該契約利益第三人，無權要求被告交付系爭建物及系爭附屬物、違約金。

三、伊已於107年01月08日以存證信函寄予被告，表示：同意出租系爭土地予被告，租賃細節面談等語。

且亦與被告就系爭土地之每月租金為35,000元乙節有所討論，故伊與被告就系爭土地已達成口頭不定期限之租賃關係（第226頁至第232頁：陳述意見狀）。

參-1、被告則以：

一、原告、原告參加人、被告於106年01月03日所簽立之系爭契約，除將系爭土地之使用期限延長為15年（至107年01月09日）後，其餘條件則均與系爭92年使用契約並無二致。

二、系爭契約第07條所約定：在系爭契約使用期限屆滿後，被告應將系爭建物現狀移轉予原告、原告參加人之約定，其性質為處分行為，依農會法第37條第5款、被告組織章程第28條第7款規定，就被告財產之處分，須經被告會員代表大會多數決之決議，而系爭契約迄未經被告會員代表大會決議通過，則系爭契約規定違反前揭農會法、被告組織章程之強制規定，依民法第71條之規定，系爭契約第07條應屬無效。

㈡而就系爭建物移轉事宜，經被告參加人農委會函覆稱：系爭建物為受農委會補助款所興建，應受「行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定」（下稱系爭作業規定）第31點「..非屬政府機關者，適用第5點所購置之財產，於未達行政院財務標準分類最低使用年限前，未經本會書面同意，不得處分或設定他項權利。」

，而該點規定為強制禁止規定。

故系爭建物尚未達最低使用年限、且未經農委會書面同意前，則系爭契約第07條之內容亦違反此強制禁止規定，依民法第71條本文規定，應屬無效。

據上，原告自不得請求被告履行移轉系爭建物處分權之義務。

三、至於系爭約第08條約定，被告若未於系爭契約107年01月09日契約期滿日前搬遷完畢，應按日賠償違約金每日一萬元至搬遷完畢日止乙節。

惟系爭建物在92年興建時，造價約僅為500餘萬元，至今已經過15年，計算折舊後之現餘殘逾尚不及一年所應付之違約金，故系爭契約關於違約金之約定過高，請求鈞院酌減違約金至一年42萬元（即以每月租金約35,000元之基準計算）之額度。

四、被告與原告參加人對租賃系爭土地並不爭執，僅餘協議租金之問題，後已達成共識：即在系爭契約於107年01月09日屆期後，另訂系爭土地之租賃契約，且溯及自107年01月10日起算，前3年之租金以每個月35,000元，第4年到第20年間，每個月租金為32,000元。

而在上開約定之系爭土地租賃契約於20年後到期後，兩造再協議後續約20年之租賃條件。

惟原告參加人希望就系爭土地之租賃契約期限一次約定為40年。

且上開租賃內容將送被告108年05月06日之理監事會討論。

故原告參加人與被告業已達成繼續租賃系爭土地之協議，則應該得拘束原告依系爭契約第07條之請求，㈡另系爭契約第08條所稱「所有權人」，僅係指系爭土地所有權人，並未包含系爭建物所有權人，因為至目前為止，系爭建物之所有權人仍為被告並非原告，併聲明求為判決：駁回原告之訴（第258頁至第259頁、第368頁：筆錄）。

參-2、被告參加人農委會陳述意見：

一、梁桂林亡故後，由原告參加人單獨繼承系爭土地之所有權，則系爭建物使用系爭土地間之無償使用借貸關係，應僅存在被告與原告參加人間，故原告提起本件訴訟，欠缺權利保護之必要。

二、被告在梁桂林亡故前，並未將系爭建物交付予梁桂林，故原告及原告參加人，並未取得系爭建物之事實上處分權，自無法請求被告遷讓系爭建物，該起訴顯然欠缺權利保護必要。

三、原告參加人（即系爭土地所有權人）已同意，改由被告以有償租賃方式向原告參加人繼續承租系爭土地，以供系爭建物使用（第122頁、第123頁：被告106年10月24日、原告參加人107年01月07日存證信函影本內載），則原告違反原告參加人之真意，請求被告遷讓交還系爭建物，並無理由（第259頁至第260頁：筆錄）。

肆、下列重要事實，經兩造在言詞辯論期日，所確認及辯論後不爭執（第260頁至第267頁：筆錄），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基礎。

一、坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），在梁桂林（即原告之被繼承人）於102年03月05日死亡（第75頁：戶籍查詢資料）前，原為梁桂林所有（第101頁：該土地異動索引）。

二、依卷附第20頁：梁桂林於92年01月10日所出具之系爭「土地使用同意書」（下稱系爭同意書）內載「茲提供本人梁桂林所有土地一筆，坐落台東縣○○○鄉○○段000地號，土地面積共計3,213.97平方公尺，自中華民國92年01月10起至中華民國105年01月09日止願無償提供臺東縣太麻里地區農會興建特產品展售中心使用13年。

恐口無憑，特立此同意書為證。

此致臺東縣太麻里地區農會。

..（經梁桂林蓋章）」。

（系爭土地使用同意書影本）。

三、依卷附第15頁至第19頁：梁桂林與被告（當時之法定代理人為陳萬來）就「台東縣太麻里地區農特產品展售中心計畫」，於92年01月10日簽立「土地及建物使用契約書」（下稱系爭92年契約書），內載之重要約定：「本契約於中華民國92年元月10日，由梁桂林先生（以下簡稱甲方），與台東縣太麻里地區農會（以下簡稱乙方，係指被告）簽定，雙方協議遵守條款內容如後：①第01條：「雙方協議使用土地範圍為：甲方位於台東縣○○○鄉○○段000地號，地號面積3,213.97平方公尺（係指系爭土地）範圍內，扣除簽約前原有建物及設施用地之土地。

」。

②第02條：「雙方協議土地使用期間為：自中華民國92年01月10日起，迄中華民國105年01月09日止，計13年整。」

。

③第03條：「雙方協議由甲方於本契約書約定期間內無償提供該土地，視乙方實際需求『自行興建符合需要之其他產銷設施含農特產產品展售中心（以下簡稱本產銷設施），迄雙方協議使用期間期滿後，乙方同意無條件無償移轉該所有設施及設備（『含建物主體及附屬物』（係指系爭建物）」。

予甲方。

⑦第07條「本土地使用契約期滿後，「乙方無條件無償將興建在該土地上所有地上物以當時現狀移轉予甲方」，『放棄全部所有權、使用權』並應於契約屆滿之日將全部財產列冊點交甲方，如無其他特殊情事發生，應於60日內辦妥所有地上物產權移轉之相關登記手續及繳納相關稅捐後交予甲方完成移交，以終止本契約。」

。

⑧第08條「乙方得於本土地無償使用期滿六個月前，主動自行向甲方要求改以有償方式租賃使用，並保有優先租賃權，惟應於契約期滿60日前「議約完成」；

若乙方於前項期限日止，仍未要求相關租賃事宜，視同放棄租賃權利，甲方即保有不出租之權利，乙方且須於契約屆滿日前搬遷完畢，如「未遵守本約定，乙方同意賠償甲方懲罰性違約金，計每日壹萬元整，直至搬遷完畢日止」；

如乙方於契約屆滿前已提出以有償方式租賃使用之要求，其租賃條件得由甲乙雙方另行議定之。」

。

⑨第17條「本契約書經太麻里地區農會理事會通過同意，並委由法定代理人簽約後生效。」

。

併由梁桂林簽名蓋章，及被告蓋章、其法定代理人（即理事長）陳萬來簽名蓋章在案（系爭92年契約書影本）。

四、被告於93年間為起造人（當時法定代理人為陳萬來），在系爭土地上蓋有門牌為：臺東縣○○○鄉○○村○○路00000號建物（下稱系爭建物），作為農特產品展售室、活動室之用途（第14頁：臺東縣政府於93年03月19日所核發府城建字第00000000號使用執照）（第90頁：系爭建物房屋稅籍證明書）。

五、梁桂林（即原告之父）於102年03月05日死亡（第75頁：戶籍謄本）後，未有繼承人對其遺產為拋棄或限定繼承（第79頁：本院民事科查詢簡答表）。

㈠原告參加人以102年03月05日分割繼承為登記原因，於102年04月22日取得系爭土地所有權登記（第100頁至第101頁：系爭土地登記謄本、異動索引）。

㈡梁桂林之繼承人於105年12月31日簽立如卷附第21頁之「協議切結書」（下稱系爭遺產協議書），內載：「有關梁桂林君生前與台東縣太麻里地區農會於92年起因無償提供土地，而『獲取之相關建物予其設施或設備之全部權利』，經所有遺產權利繼承人協議後一致同意悉數歸梁江川（係指原告參加人）、梁年春（係指原告）二人所有（每人各二分之一）。

恐口無憑，爰立此協議切結書一式五份為證。

權利標的：台東縣○○○鄉○○段000地號上「所有建物與其設施或設備之全部權利」。

協議結果：上開所有權利歸梁江川、梁年春二人所有（各二分之一）。」

（該影本）。

六、依卷附第22頁至第23頁：原告、原告參加人、被告（當時之法定代理人即理事長為朱原石）就系爭土地、系爭建物之使用，於106年03月01日簽立「協議書」（下稱系爭契約），內載「本契約於華民國106年01月03日由梁江川（以下簡稱甲方，係指原告參加人）、台東縣太麻里地區農會（以下簡稱乙方，係指被告）與梁年春（以下簡稱丙方，係指原告）三方簽訂，協議遵守契約內容如後」，其重要約定：①第01條「乙方得無償使用土地範圍為甲方（係指原告參加人）「合法繼承梁桂林」位於台東縣○○○鄉○○段000地號，土地使用面積為3213.97平方公尺。」

。

②第02條「因原契約所載期間未納入原先雙方最初曾口頭協議須交核准等候補助興建計畫之期間納入之時日，故現經雙方協議後，甲方願意配合乙方之要求，同意就原契約期間再延長2年，即原契約迄中華民國105年01月09日止之契約屆滿日，再延長2年至107年01月09日止。

【亦即整體契約起迄期間為中華民國92年01月10日起，迄107年01月09日止，總計15年整】」。

③第03條「三方協議由甲方於本契約約定期間內無償提供該土地，視乙方實際需求自行興建符合需要之其他產銷設施含農特產產品展售中心（以下簡稱本產銷設施），迄雙方協議使用期間期滿後，乙方同意無條件無償移轉該所有設施及設備（含建物主體及附屬物）予甲方（係指原告參加人）及丙方（係指原告），每人各二分之一。」

。

④第07條「本契約期滿後，乙方應無條件無償將興建在該土地上所有建物與設施、設備依當時可良善使用之現狀移轉予甲方及丙方，除無償移轉所有權與相關他項權利外、乙方並應於契約屆滿之日起60日內列冊點交予他方，並辦妥相關產權移轉之手續。」

。

⑤第08條「乙方得於契約期滿前六個月內，經『所有權人同意』後，優先請求改以『有償方租賃使用土地或建物』，租賃條件由雙另行以契約議定；

若至契約期滿日止，乙方未提出任何租賃請求，則視同放棄相關優先權利，且乙方須於契約期滿日前搬遷完畢，不得藉詞推諉或主張任何權利。

如未遵守約定乙方同意賠償違約金每日一萬元整（由甲丙方均分），按日計算直至搬遷完畢日止。」

。

⑥第11條「契約期滿時..上述所述之私人物品、辦公傢俱等物件，係指客觀獨立之物體，諸如專櫃、桌椅、可移動之視聽或設備與收銀設備等，『其連結或包含於地上物或建物外部或內部之設施或設備』，諸如空調、照明、水電等設施或設備皆未包含於其中。」

。

⑦第15條「本契約經台東縣太麻里地區農會理事會同意通過，並委由法定代理人簽約後生效。」

併由原告、原告參加人簽名蓋章，及被告蓋章、其法定代理人朱原石簽名蓋章在案（系爭契約書影本）。

㈡系爭契約，經原告、原告參加人、被告，向本院公證處聲請公證，併經本院於106年03月01日發予106年度東院公字第001000007號公證書（下稱系爭公證書）在案（第26頁：該公證書影本）。

七、兩造相關之函文：㈠原告、原告參加人於106年12月20日以太麻里郵局第28號存證信函寄予被告，內載：「..契約書第七條規定：本契約期滿後，貴會應無條件無償將興建在該筆土地上之所有建物與設施、設備依當時可良善使用之現狀移轉與本人（係指原告參加人）及梁年春（係指原告）女士，..特通知貴會（係指被告）約定三方於107年01月10日上午09：00整於該產銷設施（展售中心）門口會面親辦實質接管事宜..。」

（第28頁至第30頁：該存證信函影本）。

㈡被告於106年12月21日以東麻區農會字第0000000000號函臺東縣政府轉呈農委會，在主旨欄記載「為辦理有關91年度承蒙貴府及行政院農業委員會補助本會興建農特產品展售中心興建計畫乙案，本會與土地所有權人梁桂林君（歿）、梁江川君及梁年春鈞簽訂15年無償提供土地使用契約，將於107年01月09日屆期，會請貴府轉呈行政院農業委員會『同意辦理相關產權移轉事宜』，請『惠允』並見復。」

（第134頁：該函影本）。

㈢被告於106年10月24日以東麻區農會字第0000000000號函原告參加人梁江川（即系爭土地所有權人），在主旨欄記載「台端與本會於106年簽定無償提供台東縣○○○鄉○○段000地號興建相關產銷設施之契約，將於107年01月09日屆期，本會有意辦理續租，請擇期另議定契約，請查照。」

（第122頁：該函影本）。

⑵原告參加人於108年01月08日以太麻里郵局第01號存證信函寄予被告，內載：「本人梁江川，荖花段地號291土地有權人同意太麻里地區農會所提土地租賃要求，租賃細節面談。

」（第123頁：該存證信函影本）。

八、被告參加人農委會於107年01月09日以授糧字第0000000000號函被告，①在主旨欄記載「有關貴轄太麻里地區農會農特產品中心產權移轉案，復請查照。」

。

②在說明欄記載「：一、復貴府106年12月29日府農輔字第1000000000號函。

二、本會91年度輔助貴轄太麻里農會「台東縣太麻里地區農特產品中心興建計畫」，本會補助1,200萬元，配合款250萬元，合計計劃經費1,450萬元，核有「行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定」第5點「法人或團體接受本會補助辦理工程之定作、財務之買受..，其補助金額占採購金額半數以上，且補助金額在公告金額以上者，適用政府採購法之規定..。」

之適用。

三、依前揭規定第31點「本會補助經費所購置之財產，其所有權歸屬於執行單會或轉補助後之單位，…且應盡善良管理人之責任。

…非屬政府機關者，適用第5點所購置之財產，於未達行政院財務標準分類最低使用年限前，未經本會書面同意，不得處分或設定他項權利..。

前項財產之所有權歸屬、管理及處分另有約定者，從其約定。

」。

本點「另有約定」係指本會與受補助單位雙方而言，非屬受補助單位與第三方之約定。

至於受補助單位與土地所有權人所簽訂之土地及建物使用契約，系屬私權範疇，非屬本會得予裁量範圍。」

（該影本）。

㈡被告非屬政府機關，經被告參加人依被告參加人91年度農業發展計畫，補助1,450萬元以興建系爭建物（第130頁至第133頁：該計畫書影本）。

①依行政院主計處（106）房屋建築及設備分類明細表，內載「營業用房屋、主要材質：鋼筋混凝土、最低使用年限：55年。」

（第146頁：該明細表影本）。

而系爭建物於93年03月建造完成（第14頁：臺東縣政府於93年03月19日所核發府城建字第00000000號使用執照）。

②依「行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定」（下稱系爭作業規定）第31點「本會（係指農委會）補助經費所購置之財產，其所有權歸屬於執行單會或轉補助後之單位，..且應盡善良管理人之責任。

..非屬政府機關者，適用第5點所購置之財產，於未達行政院財務標準分類最低使用年限前，未經本會書面同意，不得處分或設定他項權利..。

..。」

（第145頁：該條文）。

③則系爭建物依前揭規定，其最低使用年限應至148年（計算方式：93年建造完成＋使用期限55年）前，未經被告參加人書面同意，不得處分系爭建物或設定他項權利。

九、本件適用之相關法條：㈠民法①第71條本文「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」

。

②第107條本文「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。」

。

㈡農會法第37條第5款「農會會員(代表)大會對左列各款事項，須經全體會員（代表）三分之二以上之出席，及出席人三分之二以上之決議行之：..五、財產之處分。」

。

㈢太麻里地區農會組織章程（下稱被告組織章程）①第20條第1項前段「..理事長，並為本會法定代理人。」

。

②第28條第7款「本會會員（代表）大會之職權如下：..七：議決本會財產之處分。」

。

③第29條第7款「本會理事會之職權如下：..。

七：提報會員大會議決事項。」

（第124頁以下）。

㈣行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定（系爭作業規定）①第05點「（第一項）本會對法人或團體之補助，應依中央政府各機關對民間團體及個人補（捐）助預算執行應注意事項規定及其他相關規定辦理。

（第二項）法人或團體接受本會補助辦理工程之定作、財物之買受、定製、承租或勞務之委任等，其補助金額占採購金額半數以上，且補助金額在公告金額以上者，適用政府採購法之規定，並應受本會之監督。」

（第139頁：該條文）。

②第31點第一項本文後段「本會補助經費所其所有權歸屬於執行單位或轉補助後之單位，該單位應以標籤註記「行政院農業委員會補助」字樣，並於財產帳上列明，備供查核，且應盡善良管理人之責任。

其為政府機關者，應依國有公用財產管理手冊之規定辦理；

非屬政府機關者，適用第5點所購置之財產，於未達行政院財務標準分類最低使用年限前，未經本會書面同意，不得處分或設定他項權利。

」（第145頁：該條文）。

㈤本院於107年11月14日就有關被告得否處分系爭建物疑義，電詢農委會農糧署承辦人然李小姐表示：「（問：貴單位是否確因太麻里地區農會農特產品中心，符合行政院農業委員會主管計劃經費處理作業規定，而無法同意太麻里地區農會履行系爭契約所負之移轉所有權義務？）答：系爭建物為91年間，經本署經費補助興建，而有『行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定』之適用；

既然系爭建物是受領補助計畫而興建，本署原則上在使用年限屆滿前，會遵造規定不予書面同意太麻里地區處分。

但惟既已經法院受理訴訟，如判決結果太麻里地區農會負有移轉之義務，本署後續即依系爭規定在移轉後，依法向被告追討繳曾受領之補助經費。

」（第221頁：系爭公務電話記錄）。

十、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後，對該等證據資料之形式真正，均不爭執（均同意有證據能力），但其實質之證明力，由本院逕為認定。

本件證據資料既已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，由本院依卷內證據資料而為判斷。

伍、本件經兩造同意行集中審理，並整理及協議簡化限縮爭點為（第367頁至第268頁：筆錄）：除兩造不爭執之部分外，原告請求：

一、系爭契約第07條約定，是否因違反農會法第37條第5款、被告組織章程第28條第7款，而無效？

二、系爭契約第07條約定，是否因違反政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定（系爭作業規定）第31點第一項本文後段規定，而無效？

三、被告請求酌減違約金，應以每月35,000元之基準計算，有無理由？

四、原告訴之聲明，有無理由？

陸、得心證之理由：

一、系爭契約第07條約定，是否因違反農會法第37條第5款、被告組織章程第28條第7款，而無效？㈠被告組織章程第28條第7款並非法律，縱違反之，亦非違反民法第71條之強制規定而無效：按①「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」

（民法第71條本文」。

②「違法與否，應以中央政府頒行之法律為準，」（最高法院20年上字第1748號民事判例要旨）、③「惟民法第71條之「法律規定」可分為任意法規及強行法規，而強行法規又可分為強制規定..及禁止規定，而禁止規定又分為取締規定..及效力規定..，不論如何細分，可構成強制無效之規定者，僅限於『法律』，中央各部會訂定的法規命令，及省市單行法規，是否為強行規定，則視其依據、內容而定。」

（最高法院91年度台上841號判決意旨參照，第278頁：該判決查詢資料）。

經查被告組織章程並非：法律、中央各部會訂定的法規命令、省市單行法規，故系爭契約第07條縱違反被告組織章程第28條第7款，亦非屬違反民法第71條之強制規定而無效。

㈡被告應依系爭契約第07條之債權約定，對被告履行該約定之給付義務：按①農會法第37條第5款「農會會員（代表）大會對左列各款事項，須經全體會員（代表）三分之二以上之出席，及出席人三分之二以上之決議行之：..五、財產之處分。」

。

②「債」者，係指特定人得向特定人有請求其為一定作為或不作為請求權之法律關係。

當法律行為之內容，是使得一方當事人對於他方當事人，負有一定之給付義務，該法律行為即為他方當事人之「負擔行為」或一方當事人之「債權行為」。

③「買賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行為」（最高法院83年度台上字第2828號民事裁判要旨）。

⑴被告組織章程第20條第1項前段「..理事長，並為本會法定代理人。」

，另「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」

（民法第103條）、「代理權之限制..，不得以之對抗善意第三人。」

（民法第107條本文）。

經查：時任被告理事長之朱原石，既代表被告與原告簽立系爭契約，併由原告、原告參加人簽名蓋章，及被告蓋大印、法定代理人朱原石簽名蓋章在案（系爭契約書影本），則系爭契約之效力即直接對被告本人發生效力，應為昭然。

至於被告對財產處分應特別決議之內部規定，並無拘束原告之效力。

而兩造間所簽立之「系爭契約第07條」，其性質乃係規範兩造間，應依該條約定履行權利義務之債權行為、負擔行為，並非無效，應無疑義。

⑵據上，被告應依系爭契約第07條之債權約定，對原告履行該約定（交付、移轉系爭建物處分權）之給付義務，甚為明確。

此參，被告曾於106年12月21日以東麻區農會字第0000000000號函臺東縣政府轉呈農委會，在主旨欄記載「為辦理有關91年度承蒙貴府及行政院農業委員會補助本會興建農特產品展售中心興建計畫乙案，本會與土地所有權人梁桂林君（歿）、梁江川君及梁年春鈞簽訂15年無償提供土地使用契約，將於107年01月09日屆期，會請貴府轉呈行政院農業委員會『同意辦理相關產權移轉事宜』，請『惠允』並見復。」

（第134頁：該函影本，另見兩造不爭執事項第七點㈡），故被告亦同意移轉系爭建物之相關產權予原告、原告參加人，併請臺東縣政府轉呈農委會「惠允」，亦得佐證。

二、政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定（系爭作業規定）第31點第一項本文後段規定，為內部作業規定，非屬民法第71條之法律規定，無法使系爭契約第07條發生無效之法律效果：㈠按系爭作業規定①第1點記載「行政院農業委員會（下稱本會）為加強主管計畫經費之處理，俾利『各計畫執行機關單位』（以下簡稱計畫執行單位）有所遵循，特訂定本規定。

」，故該作業規定，僅係為加強主管計畫經費之處理，俾利計畫執行機關單位之被告有所遵循，核屬農委會之內部作業之規定，而非民法第71條所規定之法律、中央各部會訂定之法規命令、省市單行法規，核無民法第71條之效力規定。

㈡雖同規定第31點第一項本文後段「..屬政府機關者，適用第5點所購置之財產，於未達行政院財務標準分類最低使用年限前，未經本會書面同意，不得處分或設定他項權利。」

（第145頁：該條文），故該點規定，僅係對受補助單位被告之規範，並非得拘束原告。

此由，本院於107年11月14日就有關被告得否處分系爭建物疑義，電詢農委會農糧署承辦人李小姐表示：「（問：貴單位是否確因太麻里地區農會農特產品中心，符合行政院農業委員會主管計劃經費處理作業規定，而無法同意太麻里地區農會履行系爭契約所負之移轉所有權義務？）答：系爭建物為91年間，經本署經費補助興建，而有『行政院農業委員會主管計畫經費處理作業規定』之適用；

既然系爭建物是受領補助計畫而興建，本署原則上在使用年限屆滿前，會遵造規定不予書面同意太麻里地區處分。

但惟既已經法院受理訴訟，如判決結果太麻里地區農會負有移轉之義務，本署後續即依系爭規定在移轉後，依法向被告追討繳曾受領之補助經費。」

（第221頁：系爭公務電話記錄）。

依前揭說明，同作業規定第31點第一項本文後段之規定，並非限制原告不得請求被告移轉系爭建物處分權，亦非限制被告在系爭建物使用年限屆滿前，不得為上開移轉，而僅係在被告為上開移轉後，農委會對被告可能行使之法律效果而已。

㈢據上，原告訴請被告應將系爭建物及系爭附屬物交付予原告及共有人梁江川，及應協同原告將系爭建物之房屋稅籍納稅義務人，變更為原告及共有人梁江川分別共有，應有部分之比例各為2分之1乙情，均有理由。

三、被告請求應酌減系爭契約第08條規定之違約金，並以每月35,000元為計算基準，為無理由：按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，『非謂法院』須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，『除非債務人主張並舉證』約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。」

（最高法院93年度台上字第909號民事裁判意旨）。

經查：㈠梁桂林（即原告之父、被繼承人）提供系爭土地無償供被告興建系爭建物，並於92年01月10日與被告所簽立系爭92年契約書之第02條約定，被告無償使用系爭土地之期限為15年，復在該契約第08條約定：「..乙方（係指被告）須於契約屆滿日前搬遷完畢，如「未遵守本約定，乙方同意賠償甲方（係指梁桂林）懲罰性違約金，計每日壹萬元整，直至搬遷完畢日止」（見兩造不爭執事項第三點）。

嗣梁桂林於102年03月05日死亡後，由原告、原告參加人因系爭遺產協議而取得系爭92年使用契約權利義務，併於106年03月01日與被告簽立之系爭契約，除將無償系爭土地使用期限延長為15年（至107年01月09日）外，其餘條件則均與系爭92年使用契約並無二致。

即在系爭契約第08條重申「乙方（係指被告）得於契約期滿前六個月內，經『所有權人同意』後，優先請求改以『有償方租賃使用土地或建物』，租賃條件由雙另行以契約議定；

若至契約期滿日止，乙方未提出任何租賃請求，則視同放棄相關優先權利，且乙方須於契約期滿日前搬遷完畢，不得藉詞推諉或主張任何權利。

如未遵守約定乙方同意賠償違約金每日一萬元整（由甲（係指原告參加人）丙（係指原告）方均分），按日計算直至搬遷完畢日止。」

，而系爭契約並經原告、原告參加人、被告，向本院公證處聲請公證後，經本院核發系爭公證書在案（見兩造不爭執事項第六點）。

㈡故梁桂林、原告就系爭土地無償提供被告之期限，先後為13年、延長至15年，並均約定：被告在系爭契約期滿前六個月內，經所有權人同意後，雙方得另行以契約議定「有償方租賃使用土地或建物」繼續使用之前提條件，且在被告未達成前揭條件後，被告須於系爭契約期滿日前搬遷完畢，不得藉詞推諉或主張任何權利，如未遵守約定，被告同意賠償違約金每日一萬元，按日計算直至搬遷完畢日止等情，藉以促使被告應依該條約定履約，嗣併將系爭約送本院公證在案，顯見，兩造間就系爭違約金約定，既已盱衡兩造履約之意願、經濟能力、被告違約時原告所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主之決定，則基於契約自由與正義、交易安全及私法秩序之維護以觀，法院亦應予以尊重，始符合系爭契約該約定之本旨。

況兩造在系爭違約金生效前，既已訂立阻絕系爭違約金之條款，則該阻絕條件若未能達成，則系爭違約金即自行生效，應無疑義。

㈢按「倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，『無異將債務人不履行契約之不利益』歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」

（最高法院92年度台上字第2747號裁判意旨參照）。

「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」

（最高法院51年台上字第19號民事判例意旨）。

被告稱：系爭建物於92年興建至今已經過15年，計算折舊後之現餘殘逾尚不及一年所應付之違約金「42萬元」（係指每月租金約35,000元12個月），請求鈞院酌減違約金至一年42萬元之額度乙節。

經查：若以系爭土地102年之地價（非公告現值每平方公尺520元）每平方公尺400元，依土地法第110條農地地租不得超過地價百分之八之計算標準，則系爭土地自92年01月10日至108年間，已歷16年間之土地租金約為165萬元（計算方式：3,214平方公尺400元／每平方公尺年租金為地價之百分之8×16年）。

但原告迄今卻僅能要求被告：移轉價值未達42萬元系爭建物，及兩造當初本於誠信原則，預期被告將如期搬遷系爭建物，且為催促被告如期履約搬遷之情形下，所約定：被告若遲未搬遷系爭建物逾期一日應付1萬元之違約金。

假設，被告在系爭契約使用期限屆滿前，即從系爭建物搬遷，則將不致發生應支付系爭違約金之情。

故本院認為：系爭違約金之約定，尚屬合理。

㈣至於被告陳述：被告與原告參加人對租賃系爭土地，已成立：溯及自107年01月10日起之租賃關係，將送被告108年05月06日之理監事會討論乙節。

經查：姑且不論系爭契約第08條所約定「..乙方（係指被告）得於契約期滿前六個月內，經『所有權人同意』後，優先請求改以『有償方租賃使用土地或建物』，租賃條件由雙另行以契約議定。」

中，所謂「所有權人」，除系爭土地所有權人外，有否包括：被告依系爭契約第07條之約定，履行交付系爭建物後之所有權人（即原告及原告參加人）乙節？惟就卷附第271頁至第273頁：被告107年03月13日函所附被告「第11屆會員代表大會第2次會議」第13議案「案由：有關太麻里鄉荖花段291地號土地使用契約案，本會無償使用至107年01月09日屆期，本會有意續租，提請議決」，在說明第四點欄記載：一、依據土地所有權人梁江川107年01月08日太麻里郵局存證信函（存證號碼000001）及土地謄本正本辦理。

二、「本案業於本會第11屆理事會第6次會議審議通過及第11屆監事會第4次會議監察通過。

三、原（美和農特產品展售中心）其基地坐落太麻里鄉荖花段291地號，係由土地所有權人於92年01月10日起，供本會無償使用15年，契約已於107年01月09日屆期，本會有意續租。

四、該筆土地每月租金擬訂為不高於新臺幣參萬伍仟元整，租期訂立期限，依民法第449條第3項規定，租地租賃契約之期限，並無最長租期之限制，故可簽訂40年期之租賃契約，如租約期限過長，可折衷簽訂20年期租賃契約屆期再更新一次即可。」

，經決議後之審查意見記載「本案經賴代表念閩表示：地主因展售中、產權問題，與農會訴訟中，待經法院最終判決確定後，提交理事會審議。」

等語（該影本）。

據上，被告迄未依系爭契約第08條，與所有權人就使用系爭土地或系爭建物，成立有償使用之租賃關係，應為明確，故被告尚無：阻卻系爭契約第08條有關系爭違約金發生之效力，附此敘明。

五、綜上所述，原告依系爭契約第07條、第08條履行契約之法律關係，求為判決：如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，對判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項之規定，判決如主文第1項至第3項所示。

捌、訴訟費用額之部分，依後附計算書確定如主文第5項所示。

中 華 民 國 108 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳兆翔
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 29 日
書記官 鄭鈺瓊
計算書：
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 27,433元（第07頁：裁判費收據）