臺灣臺東地方法院民事-TTDV,111,訴,136,20240329,1

臺灣臺東地方法院民事判決
111年度訴字第136號
原 告 曾敬珍
訴訟代理人 陳芬芬律師
曾瓊瑩

被 告 林慶堂
林已捷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應自臺東縣○○鄉○○段00○號建物（即門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○○00號房屋）遷出並騰空返還予原告。

二、被告應將臺東縣○○鄉○○段000 地號（面積711.22平方公尺) 、835-1 地號（面積148.08平方公尺) 、837 地號（面積869.19平方公尺) 、1229地號( 面積516.87平方尺）等土地返還予原告。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、本判決第一項於原告以新臺幣（下同）7萬7,867元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以23萬3,600元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、本判決第二項於原告以120萬9,057元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以362萬7,172元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：坐落臺東縣○○鄉○○段○000○00000○000○0000地號土地（以下合稱系爭土地，如各稱則逕稱地號土地）及同段18建號建物（即門牌號碼：臺東縣○○鄉○○村○○○00號房屋，稅籍編號：00000000000號，下稱系爭建物，與上揭系爭土地合稱系爭房地）前為訴外人即其配偶、被告胞姊林良子向法院拍定取得所有，嗣於108年間其因林良子贈與而取得所有。

其於民國108年12月6日與被告林慶堂即大坡池米行簽訂系爭房地之租賃契約，租賃期間自109年1月1日至同年12月31日止，約定租金為每月1萬元，嗣於109年12月26日再就系爭房地簽訂次一年度之租約，租賃期間自110年1月1日至同年12月31日，其於租期屆滿前已於110年10月8日以存證信函通知被告林慶堂（下稱林慶堂）租約期滿後不再續租，租期屆滿後，被告已屬無權占用系爭房地，經其催告被告返還系爭房地，被告卻以各種理由拖延，迄今仍未返還。

爰依民法第455條前段、第767條第1項前段及中段提起本訴，並聲明：如主文第1項與第2項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則共同以：系爭房地為被告與林良子在母親林洪英所有期間，林洪英與子女們均有共識系爭房地為林家祖產應代代相傳，為開設家族公司，林洪英將837地號土地過戶予林慶堂，80年至92年間，經林洪英同意，林慶堂於系爭建物設立營造公司及砂石工廠，並將系爭房地設定抵押權籌措商業經營資金，93年間因貸款周轉問題，遭債權人聲請強制執行系爭房地，被告及其他手足準備湊足執行金額清償之際，林良子因有現金可立即投標買回系爭房地，林洪英與其他子女商量後，同意由林良子拍定買回系爭房地，並暫先登記於林良子名下，維持原有使用收益狀態，嗣後則應返還予林洪英、再由林洪英之子女共同繼承，待林慶堂或其其他手足以拍定金額償還即可，林良子拍得系爭房地後未曾占有使用，於105年間，被告手足七人曾合資於系爭房地經營林家園腳踏車出租業、協議由林慶堂全權處理經營行為，從未有人提出林洪英百年後，被告必須遷讓房屋返還土地，由此可證系爭房地即為借名登記於林良子名下，實際所有權人仍為林洪英，林洪英在世時，被告曾多次以原拍定金額1倍至2倍向林良子要求將系爭房地過戶予林洪英，林良子均拖延不理，更於000年0月間將系爭房地贈與予原告，林洪英於110年6月24日過世後，原告竟不顧上開借名登記約定，以形式上之所有權人要求被告遷讓返還系爭房地，顯於法不合。

況原告與林慶堂就系爭房地所簽訂之租賃契約係形式上簽署，為使大坡池米行合法經營，作為所有權人同意之文件，並無實際租賃關係，此從原告取得所有權後，對於被告居住、營業均無異議即可知悉，當初被告林慶堂、林洪英與林良子已約定，由林慶堂出錢買回，過戶給全體手足包括林良子，原告為惡意之第三人，系爭房地為祖產，被告為林洪英之繼承人，被告對於系爭土地有合法占有權源等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造協議簡化之不爭執事項（本院卷第500至502頁）：㈠坐落臺東縣○○鄉○○○段000○000○000地號土地（即91年12月4日地籍圖重測，重測後大池段835、837、1229地號土地)，原為訴外人即被告之父林茂藏所有，林茂藏於66年間過世後，由其配偶林洪英繼承取得；

林洪英並於72年間起造臺東縣○○鄉○○○段000○號建物(即92年1月9日地籍圖重測，重測後之臺東縣○○鄉○○段00○號建物，門牌號碼：臺東縣○○鄉○○村○○○00號，稅籍編號：00000000000號，如建物照片本院卷152至153頁編號三、編號四、編號五 ，不含編號六，即系爭建物)。

㈡林洪英於78年9月將上開新開園段888 地號土地及系爭建物以買賣原因登記予亞宇營造股份有限公司；

於83年9月以買賣原因登記予彥宇營造有限公司；

於83年12月以買賣原因登記予訴外人林文堂；

於88年3 月以贈與原因登記予林慶堂。

㈢臺東縣○○鄉○○○段000○000○000 地號土地及系爭建物於87年9 月17日設定擔保債權總金額2400萬元之最高限額抵押權予台東區中小企業銀行股份有限公司(收件字號:87年東關地所字第004265號) 。

㈣臺東縣○○鄉○○段000○000○0000地號土地及系爭建物於93年10月21日由林良子拍定取得，其中大池段835 地號土地於107年5 月8 日分割新增同段835-1地號土地，林良子嗣於108年10月14日以贈與原因將系爭房地登記予原告。

㈤系爭建物設立稅籍(編號00000000000)時納稅義務人為林洪英，嗣於78年9 月21日申報契稅變更為亞宇營造有限公司，復於83年9 月2 日因買賣變更為彦宇營造有限公司，於83年12月21日因買賣變更為林文堂，再於88年3 月10日因贈與變更為林慶堂。

後續因法拍由林良子拍定，變更為林良子，嗣於108 年9 月25日因贈與變更為原告曾敬珍迄今。

系爭建物現狀如本院卷第152至153頁卷附照片三、四、五所示；

該稅籍卡序BO: 構造別木石磚造(磚石造) 、面積72平方公尺、起課年月93年7 月，應係誤植，應屬稅籍編號00000000000 之房屋。

㈥林慶堂即大坡池米行與原告分別於108 年12月6日、109 年12月26日簽訂租賃契約(租賃標的:系爭建物及詳附件地籍圖所示土地即系爭土地)，租賃期間分別為109 年1 月1 日起至同年12月31日止、110 年1 月1 日起至同年12月31日止。

㈦原告於110年8月11日以新竹民生路郵局000282號存證信函通知林慶堂，兩造於109 年12月26日簽訂之租賃契約於租期即110年12月31日屆滿後，不再續租。

四、本院得心證之理由：㈠被告占用系爭房地並無合法占有權源。

1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段分別定有明文。

次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。

復按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號先前判決要旨參照）。

又所有權人以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

2.原告與林慶堂就系爭房地之租賃契約已於110年12月31日租期屆滿，原告已通知林慶堂不再續租，業如上揭三、㈥、㈦所述。

林慶堂就系爭房地之租賃權歸於消滅，自111年1月1日起即喪失占有系爭房地之正當權源。

林已婕非系爭房地之承租人，自承迄今仍居住使用系爭建物（見本院卷第435頁及第502頁），就此系爭建物而言，自無占有權源；

又原告主張被告占用系爭土地乙節，被告雖於審理時陳稱：現沒有占用系爭土地（見本院卷第374頁），惟被告均以有合法權源占用系爭土地為由（詳後述）以答辯聲明駁回原告返還土地之請求，是原告此部主張，堪可信實。

3.查系爭房地現為原告所有，業如上揭三、㈣、㈤所述，原告主張系爭房地遭被告占用，被告既辯稱其有權占有系爭房地，並以上開情詞置辯，揆諸前開說明，被告即應就其有占有系爭土地之正當權源乙節，負舉證之責。

而被告就其等占有系爭房地有正當權源，雖主張係與林良子間有買回系爭房地之買賣契約、或有借名登記契約存在，惟按債權契約係特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。

被告上開主張之買賣契約或借名登記契約均屬債權契約，僅於契約當事人間有效，是被告尚不得以其等與林良子之借名登記契約或買賣契約對抗非契約當事人之原告，此部抗辯並無可採。

又林慶堂雖主張其與原告間有買賣契約，然此既為原告所否認，自應由被告負舉證之責。

查林慶堂就其與原告之買賣契約究有於何時成立？林慶堂係於審理時係主張：於103、104 、105年都有到新竹找林良子，林良子跟我說請我跟原告談，原告都說以後再講，…109年原告跟林良子回到池上，那時候原告說等媽媽往生後再說，後來媽媽在110年過世，過了兩個月後原告回來就要我搬出去。

有沒有買賣要看他們（即原告與林良子）的良心等語（見本院卷第505至506頁），依林慶堂上開所述，顯然無從認定原告有與林慶堂就系爭房地有成立買賣契約之合意，林慶堂主張其有與原告就系爭房地有買賣契約存在，難認有據，亦不可採。

4.至於被告雖一再以林良子拍定系爭房地前，有借名契約或買回之買賣契約存在。

然查，被告就此先係辯稱系爭房地為祖產，經債權人強制執行之際，林洪英與其他子女商量，同意由林良子拍定買回，嗣由林慶堂以拍定金額返還林良子，即應返還予林洪英，由林家子女繼承（見本院卷第133至134頁）；

嗣辯稱係林洪英、林慶堂借名登記予林良子名下（見本院卷第345頁）；

復辯稱家族內為避免祖產流失，同意借林良子之名先出資標下，待被告任一手足以拍定金額償還原告或林良子，原告及林良子便回復原所有權人名下《按依上揭三、㈠、㈡、㈣所述，系爭房地於93年拍定前，835、1229地號土地原所有權人為林洪英；

837地號土地（拍定後再分割出837-1地號土地）與系爭建物原所有權人為林慶堂》（見本院卷第453頁）；

再辯稱系爭房地係被告手足共同祖產，拍賣前林洪英與被告手足就約定，借林良子名下拍定買回，拍賣金額420萬元，事後由林慶堂歸還給林良子，林良子應歸還祖產（見本院卷第481頁）；

最後於言詞辯論時，林慶堂辯稱當時係伊、母親林洪英與林良子約定，借林良子名字登記，拍定後由伊原價買回，過戶給兄弟姊妹，也包含林良子，而林已婕則辯稱：是我們兄弟姊妹約定，林慶堂出錢（見本院卷第503至第504頁），被告前後主張不一，且僅係被告與林良子間之契約約定，尚不得以之對抗現所有權人即原告，核無調查確認之必要。

㈡原告請求被告自上開系爭房屋遷讓返還及返還系爭土地為有理由。

查林慶堂於系爭房地之租賃契約之租期屆滿後，已無繼續占有原告所有之系爭房地之正當權源，惟迄今仍未返還系爭房地予原告；

林已婕亦無合法正當權源占用系爭房地等情，業經本院認定如上揭㈠所述。

則原告主張依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及土地，自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第455條第1項前段租賃物返還請求權及第767條第1項前段所有物返請求權，請求被告將系爭建物遷讓返還予原告及將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，如主文第4項及第5項所示。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，又被告雖具狀聲請傳喚證人林玉嬅、林馨瀠、林連堂等人證明家族成員借林良子之名先出資拍定，嗣再由被告手足任一人以拍定金額償還林良子後，林良子返還予原所有權人（見本院卷第453至457頁），然林慶堂於最後言詞辯論時經法官闡明曉諭請其確認答辯之主張，其確認係其、林洪英與林良子約定，由其出錢買回，再過戶予被告全體手足（含林良子）等語；

林已婕則主張係兄弟姊妹約定、由林慶堂出錢等語（見本院卷第502至504頁），參諸上揭四、㈣被告前後主張顯不一致，彼此主張亦不相同，且與本件判決結果亦不影響，爰不傳喚，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事庭 法 官 楊憶忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 2 日
書記官 蘇美琴