臺灣臺東地方法院民事-TTDV,112,訴,112,20240125,1

臺灣臺東地方法院民事判決
112年度訴字第112號
原 告 林俊旭 住臺東縣○○市○○路○段000號
訴訟代理人 吳漢成律師
被 告 林俊得

林秀真
上二人共同
訴訟代理人 許洋頊律師
上列當事人間請求簽訂買賣契約事件，本院於民國113年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造公同共有臺東市○○段000○000地號土地及其上同段316建號房屋（下分別稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產）。

被告林俊得、林秀真（下合稱被告）已逾公同共有人之半數，且公同共有部分已逾二分之一以上，故被告得依土地法第34條之1規定出售系爭土地公同共有部分。

而通知共有人行使優先承買權之通知，依土地法第34條之1執行要點第7點㈤，係須將同一價格、同樣條件之買賣交易條件通知其他共有人，使其知悉是否行使優先承買權。

查被告於民國112年6月27日以臺東大同路郵局第89號存證信函通知原告系爭不動產「以新臺幣（下同）900萬元為出售之處分，爰依土地法第34條之1規定，請臺端（即原告）於函到15日內以書面通知我方（即被告）是否願以相同價金為優先購買」，是本件被告通知原告其系爭不動產之應有部分，同一條件為「買賣總價900萬元」，此外，並未列為相同條件之列。

原告於收受上開存證信函後，即於112年7月7日以臺東中山路郵局第20號存證信函回覆願以同一條件即總價金900萬元行使優先承買權，該函由被告在112年7月10日收受，被告於112年7月11日以臺東大同路第97號存證信函要求原告除依同一條件行使優先承買權外，必須前往群義房屋台東武昌加盟店完成買賣合約換約手續，同時匯入買賣價金150萬元於第一銀行受託信託財產專戶，原告在收受上開存證信函後認為被告增加不同買賣條件而不受拘束，原告之優先承買權業已合法行使，兩造間的買賣契約已成立，隨即於112年7月13日以臺東中山路郵局第21號存證信函通知被告，原告無配合至房屋仲介公司換約之必要，而林俊得收函後又於112年7月24日以臺東大同路第103號存證信函回覆原告並要求原告優先承買權除在文到15日內將150萬元匯入指定信託專戶外，還必須連同仲介契約一併接受，亦即必須支付仲介費，始認為合法。

被告主張原告必須於文到15日將150萬元匯入專戶，同時必須與仲介簽訂仲介契約支付仲介費用，其中付款期程如何分期、各期期限為何、關係買方如何付款、是否能如期給付，自屬賣買契約之重要交易條件，而有關土地增值稅、仲介費、代書費等，均屬相關稅費、必要費用由何人負擔等重要交易條件，被告既未於通知原告行使優先承買權時明確提出，而僅以總價900萬元為同一購買條件，原告當時業已同意，充分合法行使優先承買權，被告自不得再以非同一條件之「15日內匯入150萬並支付仲介費」等條件要求原告接受。

被告以臺東大同路郵局第89號存證信函為通知，係意思通知，旨在促請原告行使優先承買權，則原告知悉後即以臺東中山路郵局第20號存證信函回覆願以900萬元購買系爭不動產，是原告已合法行使優先承買權，買賣契約已成立，並無須立即提出買賣價金，復被告臺東大同路郵局第97號存證信函、臺東大同路郵局第103號存證信函通知原告行使優先承買權時必須附加其他條件，但此兩份函文係原告已合法行使優先承買權後始為補充通知，對原告不生效力，從而，原告就系爭土地公同共有部分之優先承買權業已合法存在，原告自得請求確認其對系爭土地公同共有部分之優先承買權存在，爰依法提起本件之訴等語。

並聲明：㈠確認原告就臺東市○○段000○000地號土地及其上同段316建號房屋之兩造公同共有部分之優先承買權存在。

㈡被告就前項土地公同共有部分應與原告簽訂與第三人簽訂不動產買賣契約相同條件之買賣契約，並於原告給付600萬元時，將前揭土地公同共有部分移轉登記予原告。

二、被告答辯：被告與第三人侯明輝係於112年6月26日就系爭不動產簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），該契約第三條第二項揭示：「第一期款（簽約款）壹佰萬元整：⑴簽約時買方應給付第期款（含訂金貳拾萬元整）交由特約地政士存匯入履保專戶」、「第三期款（完稅款）伍拾萬元整：⑴稅單核發後五日內買方應就第三期款存匯入履保專戶。」

足證被告與侯明輝間就簽約款100萬元、完稅款50萬元等價金之給付方式及期限已達成約定，屬於系爭買賣契約之條件；

被告完成上開買賣後於同年6月27日發函通知原告是否願意行使優先承買權，經原告於同年6月28日收受，並於同年7月7日發函通知被告願意以同樣價金優先承買；

林俊得於7月11日發函通知原告若行使優先承買權，應聯絡代書至房仲處完成買賣合約換約程序，同時將150萬元匯入履保障戶，逾期則視同放棄；

又林俊得於7月24日再次發函通知原告若欲行使優先承買權，應將簽約款匯入信託專戶，並至指定處所簽訂買賣合約，經原告於7月25日收受後，迄今仍未與被告簽約並依約將款項匯入指定帳戶，已逾15日之權利行使期間。

而原告起訴時稱「同一條件為買賣價金900萬元，此外並未列為相同條件之列」、「被告自不得再以非同一條件之15日內匯入150萬元並支付仲介費等條件要求原告接受」、「本件被告雖以原證3、原證5存證信函通知原告行使優先承買權，但此二函是在原告已經合法行使優先承買權之後使為補充通知，對原告不生效力」云云，足證原告之真意，無非是原告對於被告與侯明輝間就系爭不動產買賣契約所定之一切條件除價金900萬元外其餘均不接受，本件訴訟亦非按被告與侯明輝所定契約之同樣條件，請求與被告訂立買賣契約顯非合法行使優先承買權。

綜上，原告既未合法行使優先承買權，兩造間就系爭不動產即無買賣契約關係存在，原告主張無理由等語。

答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項及爭點：㈠不爭執事項：⒈系爭不動產為兩造公同共有，潛在應有部分各為三分之 一。

（本院卷第33至35頁、第77至82頁）⒉被告林俊得、林秀真於112年6月26日與第三人侯明輝就系爭不動產簽系爭買賣契約。

（本院卷第99至104頁）⒊被告林俊得、林秀真於112年6月27日以臺東市○○路○○○000000號存證信函（下稱89號存證信函）通知原告，對系爭 不動產行使優先承買權。

（本院卷第19至20頁）⒋原告於112年7月7日以臺東中山路郵局第000020號存證信函（下稱20號存證信函）通知被告林俊得、林秀真，願以900萬元購買系爭不動產。

（本院卷第21頁）⒌被告林俊得於112年7月11日以臺東市○○路○○○000000號存證信函（下稱97號存證信函）通知原告應聯絡代書葉俊峰至群義房屋臺東武昌加盟店完成買賣合約換約程序，同時將原合約買方已匯入履保帳戶中相對價金150萬元匯入第一建經履保專戶。

（本院卷第23至24頁）⒍原告於112年7月13日以臺東中山路郵局第000021號存證信函（下稱21號存證信函）通知被告林俊得，其在收受同年6月27日存證信函時即已表示願意以900萬元購買系爭不動產，被告在未收到回函前簽立之買賣契約違反土地法第34條之1規定，屬被告個人行為，由被告自己負責與原告無關，原告可以自行找代書偕同辦理，雙方應各自負擔費用。

（本院卷第25至28頁）⒎被告林俊得於112年7月24日以臺東市○○路○○○000000號存證信函（下稱103號存證信函）通知原告，系爭不動產價金為900萬元，原告若要行使優先購買權，請於文到15日內簽約款100萬元匯入指定的信託專戶；

並於文到15日內至指定處所即群義房屋臺東武昌加盟店簽立買賣合約。

被告於系爭不動產出售後將通知原告領取應得之價金（需扣除土增稅、仲介費、代書及提存費用等），若逾期不為領取，被告將視為放棄優先承買權，若原告主張優先承買權，應接受被告買賣條件，不得部分不接受或加以變更。

（本院卷第29至32頁）㈡爭點：原告主張已合法行使優先承買權，請求如聲明所示有無理由？

四、本院之判斷：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；

但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；

其不能以書面通知者，應公告之；

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；

前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1、2、4、5項分別定有明文。

次按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。

故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（最高法院105年度台上字第1025號判決意旨參照）。

㈡按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承買權，目的係在不損害出賣人權益之情形下，減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。

故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院100年度台上字第432號、98年度台上字第1285號、86年度台上字第3122號判決意旨參照）。

若將原成立之買賣契約內容擴張、限制或變更以之表明優先承買，致不利於原出賣共有土地之共有人，即與原買賣契約之條件相異，依民法第160條第2項規定，僅能視為新要約，與上開法條規定之優先承買權有殊（最高法院82年度台上字第2175號判決要旨參照）。

是以優先承購權之範圍，即應與原買賣契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張交易之一部分作為優先承購之範圍，若認優先承購權人得就契約之標的、範圍、費用等要件為修正或變更，勢必將造成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交易內容之結果，此即與「相同條件」要件相違背，並非土地法規範意旨之目的。

準此，土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承買權人為合法行使權利，均須表示接受之買賣條件。

換言之，舉凡買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日、費用負擔等均屬之。

因此，在他共有人行使優先承買權時，對共有土地或建築改良物之應有部分之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為他共有人而已，其餘因共有土地或建築改良物之應有部分買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100年度台上字第2019號判決意旨參照）。

再者，此項優先承購權固屬形成權之性質，因優先承買人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立，惟所謂「同樣條件」應係指買賣契約之一切條件，而非僅限於買賣價金之數額而已。

故如出賣之共有人對優先承買權人之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價格優先承買，逾期即視為放棄者，則優先承買權人僅於期限內表示願優先承買，而並未同時履行其餘同樣條件包括繳納價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，依法仍應認為未依同一條件合法行使優先承買權。

次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭，民法第98條復有明定。

而探求當事人真意之方式，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理上詳為推求（最高法院98年度台上字第738號判決意旨參照）。

㈢經查，由89號存證信函之內容觀之，被告僅就欲出售標的之系爭不動產、買賣價金總價為900萬元等事項通知原告應於15日內表示是否願以相同買賣價金行使優先承購權，否則視為放棄優先承購權等語，並未記載被告與侯明輝於系爭買賣契約約定之買賣付款方式為：「第一期款（簽約款）100萬元，簽約時買方應給付第一期款（含定金20萬元），交由特約地政士存匯入履保專戶」、「第三期款（完稅款）50萬元，於稅單核發後5日內買方應將第三期存匯入履保專戶」、「第四期款（貸款）700萬元」、「交屋款50萬元」等內容（本院卷第100頁），足見被告以89號存證信函通知原告行使優先承購權時，並未將系爭買賣契約之買賣條件完整通知原告，依上開規定及說明，顯難認被告當時已合法通知原告行使優先承購權。

則原告嗣後雖針對89號存證信函，回覆以20號存證信函通知被告願以900萬元購買系爭不動產，亦難認係合法行使優先承購權。

又被告其後雖再以97、103號存證信函告知原告系爭買賣契約之其他買賣條件，並催促原告行使優先承購權，惟遭原告以21號存證信函表示僅願意以900萬元購買系爭不動產（見上開三、㈠⒌⒍⒎不爭執事項）。

由上可知，縱其後被告以存證信函告知其他買賣條件後，原告對於系爭買賣契約之其他條件有爭執而未接受，亦難認已合法行使優先承購權。

綜合上情，顯見原告本件行使優先承購權之真意，應係指其僅願按系爭買賣契約關於買賣標的、買賣價金等約定之條件行使優先承購權，而不包含付款方式、簽約程序及其相關費用之負擔。

㈣從而，原告既未於期限內為「依同樣條件」優先承購之表示，應認其未合法行使優先承購權，其優先承購權即為消滅。

五、綜上所述，原告依據土地法第34條之1第4項優先承購權之規定，請求：確認原告就臺東市○○段000○000地號土地及其上同段316建號房屋之兩造公同共有部分之優先承買權存在；

被告就前項土地公同共有部分應與原告簽訂與第三人簽訂不動產買賣契約相同條件之買賣契約，並於原告給付600萬元時，將前揭土地公同共有部分移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不再一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
民事第一庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如於判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由書（均應按他造當事人人數檢附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書記官 陳憶萱