臺灣臺東地方法院民事-TTDV,112,訴,42,20231228,1

臺灣臺東地方法院民事判決
112年度訴字第42號
原 告 蔡淑卿
訴訟代理人 葉仲原律師
被 告 蔡淑燕
蔡佳妤
上 一 人
訴訟代理人 陳芬芬律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有臺東縣臺東市豐成段816 （面積741.73平方公尺，使用分區：特定農業區、使用地類別：農牧用地）、816-1（面積119.17平方公尺，使用分區：特定農業區、使用地類別：甲種建築用地）地號土地，准予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示應受分配之比例分配。

二、兩造共有門牌號碼臺東縣○○市○○路0段000巷00號房屋，准予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應受分配之比例分配。

三、訴訟費用由原告負擔34％，被告蔡淑燕、蔡佳妤各負擔33％。

事實及理由

壹、程序事項：本件被告蔡淑燕經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張（本件所有被告下合稱被告，單指一人則逕稱其名）：兩造共有臺東縣○○市○○段000地號土地 （面積741.73平方公尺，下稱系爭816地號土地）、816-1地號土地（面積119.17平方公尺，下稱系爭816-1地號土地，與系爭816地號土地，下合稱系爭土地），及坐落系爭816-1地號土地上同段194建號建物即門牌號碼臺東縣○○市○○路0段000巷00號房屋（房屋稅籍編號00000000000，卷第17頁，下稱系爭房屋，與系爭土地，下合稱系爭房地），應有部分各1/3。

兩造間就系爭土地未有不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割等情事，迄今仍無法就分割方法達成協議，又系爭816地號土地屬特定農業區農牧用地，若以原物分配，則因共有人所分得面積無法符合農業發展條例第16條所規定最小分割面積2,500平方公尺之限制，且系爭土地地形不規則，另系爭房屋坐落系爭816-1地號土地上，亦無法原物分割，故系爭房地均主張變價分割，併將土地及其上房屋一併拍賣，為此依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定，請求將系爭房地均予變價分割，所得價金按應有部分比例分配於各共有人等語。

並聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告則以：㈠蔡佳妤：兩造就系爭房地，定有於兩造父母仍在世時之不分割協議，原告請求分割並無理由。

且系爭房屋第三層建築由伊於民國110年間出資修繕興建，並已附合於系爭房屋之上，原告及蔡淑燕就系爭房屋之第三層建築物受有不當得利應返還予蔡佳妤等語。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡蔡淑燕經合法通知，未於調解程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、不爭執事項（卷第159-160頁；本院依判決格式修正或增刪文句）：㈠系爭816（面積741.73平方公尺，使用分區：特定農業區、使用地類別：農牧用地）及系爭816-1（面積119.17平方公尺，使用分區：特定農業區、使用地類別：甲種建築用地）地號土地，由兩造分別共有，應有部分各1/3 。

㈡系爭816-1地號土地上有同段194建號（門牌號碼臺東縣○○市○○路0段000巷00號）三層房屋，依建物登記謄本所示第一層面積為68.65平方公尺，第二、三層均為增建，由兩造分別共有，應有部分各1/3 。

㈢系爭房屋為一體式三層樓建築，僅有一樓有出入口，其他樓層並無獨立出入口，各層間以樓梯為連結，無法原物分割。

系爭房屋第二層建築為兩造之父蔡茂雄於76年7月所建，第三層建築為蔡佳妤於110年7月所興建並由蔡佳妤及其家人使用，原告及蔡淑燕僅於年節假日偶回使用系爭房屋第一、二層建築。

㈣系爭房地均為蔡茂雄於106年3月22日贈與兩造。

四、本件爭點（卷第160頁；本院依判決格式修正或增刪文句）：兩造共有之系爭房地，是否定有於兩造父母仍在世時之不分割協議？若無，則系爭房地應依何方法分割，始為公平適當？

五、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在此限；

共有物之分割，依共有人協議之方法為之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段、第2款前段分別定有明文。

查原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分各1/3等情，已據原告提出系爭土地之土地登記第三類謄本、系爭房屋之建物登記第三類謄本、地籍圖謄本（卷第9-14頁），以及系爭房屋之房屋稅籍證明書為證（卷第17頁），堪信屬實。

再按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條亦有明文，則系爭房屋第三層建築物，雖為蔡佳妤所興建修繕，如上三、不爭執事項㈢所示，亦因附合於系爭房屋第一、二層建築物之上，而屬兩造所共有，當亦得成為法院裁判分割之客體。

㈡蔡佳妤辯稱兩造就系爭房地，定有於兩造父母仍在世時之不分割協議（下稱系爭不分割協議）云云，惟查：1.證人即兩造之父蔡茂雄證稱：「（系爭房地有無在證人及證人的配偶在世之時不可分割約定）沒有，分給她們就是她們的自由了。」

、「（系爭房地過戶給兩造時有無其他附帶條件？）沒有。」

等語（卷第123頁），可見應無蔡佳妤所謂系爭不分割協議之情形存在，否則證人為兩造之父，於贈與系爭房地予兩造之時，即會知悉兩造有上開不分割協議；

況依一般社會常情，父母在世時通常不願子女分家，系爭房地若有系爭不分割協議存在，蔡茂雄當不致有上開證述，更可見應無蔡佳妤所謂之兩造就系爭房地定有於兩造父母仍在世時之不分割協議存在，蔡佳妤此部分所辯，並不可採。

2.證人即蔡佳妤配偶傅祥光雖證稱：「（兩造在岳父贈與上開房地之後，有無合意或規劃、約定在岳父母過世前不能把房子土地出售或分割？）有，因為她們三個姊妹都各自有家庭，也沒有工作，怕老人家生病或養護需要錢，可能需要這個房子處理。」

、「（原告有無說過萬一將來爸媽需要扶養或是生病需要用錢，她要用這棟房子的持分來付？）她有親口向我說過，在111年2月16日過年她們回來住時，蔡淑卿在豐年機場跟我講的。」

、「（兩造父母在世時不分割、不出售的協議，是何時、何地、現場有何人成立？）約在109到110年之間，是周末的LINE視訊會議，有蔡佳妤、蔡淑卿及我，有提到房子、未來老人家有問題要處理，事實上還有誰我忘記了，所謂的視訊會議不是每個人都會上線。

）」、「（109到110年的視訊會議，你有無留下錄影存證？）沒有，因為我被踢出LINE群組。」

、「（被告主張兩造有父母在世時不分割、不出售共有物的約定，有無書面協議？）應該是沒有，這我不清楚。」

等語（卷第126-128頁）；

然證人傅祥光為蔡佳妤配偶，並與蔡佳妤長年同住於系爭房屋內，利害關係與蔡佳妤一致，是傅祥光之證詞證明力較低，尚難遽信；

且證人傅祥光一再漏未就兩造有父母在世時不分割、不出售共有物之協議留下憑據，與其智識、社會經驗及謹慎個性呈現相互矛盾之情，行為亦有不一致之處，益徵證人傅祥光之證述，實屬有疑。

再者，若傅祥光證述「在109到110年之間，是周末的LINE視訊會議，有蔡佳妤、蔡淑卿及我，有提到房子、未來老人家有問題要處理，系爭房地在老人家身體沒有出問題之前不能賣，但老人家生病或養護這個時候需要錢，可能需要這個房子處理」等語（卷第126-127頁）為真，細譯其意應指得藉由處分或出售系爭房地為籌措扶養費用之可能方式，尚難遽以推認兩造間有系爭不分割協議存在，而在109到110年間之LINE視訊會議，僅有蔡佳妤夫妻及原告參與該次會議，蔡淑燕並無參與，兩造更無法成立所謂系爭不分割協議，蔡佳妤此部分所辯，亦不可採。

㈢原告主張兩造就系爭房地無因物之使用目的不得分割之情事，亦無訂有不分割之期限，堪信為真實。

又蔡淑燕未於調解及言詞辯論期日到場，系爭房地顯然無法以協議方式分割，則原告以兩造不能協議分割為由，訴請法院裁判分割系爭房地，即屬有據，應予准許。

㈣按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。

又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。

是共有物之分割，應由法院依上開規定，並參酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、經濟效用及全體共有人之利益等因素而為公平、適當之分配。

經查：1.系爭房地應予合併變價分割：⑴按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

四、本條例89年1月4日修正前之共有耕地，得分割為單獨所有，農業發展條例第16條第1項第3、4款固有明文。

農業發展條例第16條第1項第3款規定「本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有」立法意旨，係為解決耕地因繼承而產生產權過度複雜之問題。

農業發展例第16條第1項第4款規定「本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」立法意旨，係為解除農業發展條例修法前已存在於耕地上之共有關係，避免共有耕地因長期無法分割，致產權關係越顯複雜，同時保障各共有人得有主張分割之權益，爰有該款例外情形之放寬。

惟為避免耕地持續細分，影響農業生產與經營，不宜擴大解釋得適用於89年後新成立之共有關係與共有人，對於農業發展條例第16條第1項第4款修正前共有關係之認定，僅及於農業發展條例修正前之共有人，倘申請分割時之共有人，均已非屬農業發展例修正前之原共有人之情形，則無該款規定之適用。

亦即於申請分割時之共有人如均已非農業發展條例修正前之原共有人，共有關係即有變動，即不得依農業發展條例第16條第1項第4款規定辦理分割。

又農業發展條例第16條第1項第3款規定限於源自繼承之共有關係，至非因繼承行為如贈與、買賣等介入成立新共有關係，則無該款適用。

系爭816地號土地之現共有人均非農業發展條例第16條修正前之原共有人，且共有人之權利取得源於贈與，故不得依農業發展條例第16條第1項第3款、第4款辦理分割。

⑵又農業發展條例第16條所定土地不得分割，係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第8號研討結果參照）。

⑶原告主張系爭房地應採合併變價分割等語。

按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項亦定有明文。

查系爭816地號土地為特定農業區農牧用地，面積741.73平方公尺，屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，系爭816-1地號土地則是分割自系爭816地號土地，並登記為甲種建築用地，有系爭土地之土地登記第三類謄本在卷可憑(卷第9-12頁)。

依上開規定及說明，可知系爭816地號土地，如採原物分割之分割方法，其分割後每人所分得之土地面積為247.243平方公尺（741.73平方公尺÷3＝247.243平方公尺），均不足0.25公頃（2,500平方公尺），足認系爭土地亦不得採原物分割之方式分割，只能全部分由一人取得或採變價分割方式，始符合法令規定；

系爭房屋為兩造所共有，如以原物分配，共有人各自分得系爭房屋之一部，則均須利用一樓唯一之出入口進出，並在系爭房屋內劃出在分割後供兩造共同使用之區域、門廳或走道空間等，且就該區域、門廳或走道尚須維持一定之法律關係（或者維持共有，或者分歸一人單獨所有而約定供其他分得人利用，或其他方式），方能各自使用、收益分得部分，此舉非但減少系爭房屋所得使用之空間，且徒增法律關係複雜化，並增加兩造就系爭房屋使用上之不便，減損系爭房屋之經濟價值，故系爭房屋以原物分配於各共有人顯有困難，且因系爭816-1地號土地為系爭房屋之基地，系爭房屋若與其所坐落之基地分離，則無法利用，故系爭房屋如與系爭土地同採變價分割，除得維護土地與房屋之完整性，避免降低固有之經濟利用價值外，透過公開拍賣程序，第三人及各共有人皆可應買，藉良性公平競價之結果，各共有人能分配之金額可能因而增加，並能使系爭土地與系爭房屋之產權歸於一致，有利土地及房屋之使用及處分。

2.復參酌民法第824條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」規定內容，已賦予各共有人於共有物變價分配執行程序，有依相同條件優先承買之權。

是以此變價分割方案，除可維持良性公平競價之結果，確認共有物最大經濟效益，更可兼顧共有人對共有物之特殊感情，有利於各共有人，亦足可確實避免農地細分，使系爭土地及系爭房屋所有權狀態最終歸於單純，徹底消滅共有關係，並使系爭土地及系爭房屋於消滅共有後得進行整體規劃利用，應屬對各共有人最有利且最為適切公允之分割方案。

準此，系爭土地及系爭房屋應予合併變價分割，系爭土地變價分割所得價金，由兩造按如附表一所示之應受分配之比例為分配，當可兼顧兩造共有人之利益，應屬適當；

而系爭房屋之第三層建築物為蔡佳妤所出資興建修繕，並由蔡佳妤及其家人使用，系爭房屋之三樓增建部分與系爭房屋緊密相連，結構與使用上固均具有一體性，亦即該增建部分已因附合而為系爭房屋之一部，而為兩造所共有，然如若由兩造共同分受系爭房屋第三層建築物之變賣價金，恐使兩造間會另生請求返還不當得利訴訟徒增困擾，並慮及系爭房屋第三層建築物之實際出資興建及使用情狀，本院認為宜將系爭房屋第三層增建部分之經濟價值，分歸蔡佳妤享有較能兼顧兩造利益及符合公平事理，而於實際變價分割時，應對系爭房屋第一、二層建築物及第三層建築物分別鑑價，依此計算出系爭房屋第一、二層建築物及第三層建築物之價值比例，再就系爭房屋變價分割所得價金，依上開價值比例，分別核算出第一、二層建築物實際變價所得價金金額及第三層建築物實際變價所得價金金額，再由兩造按如附表二所示之應受分配之比例為分配，應屬妥適。

六、綜上所述，原告請求分割系爭房地，本院斟酌共有物之性質、當事人之意願、全體共有人之利益、未來之利用、系爭房屋之第三層建築物為蔡佳妤所出資興建修繕，併期周全土地及房屋完整使用之整體經濟效益等情，認為系爭土地及系爭房屋均應予合併變價分割，所得價金由兩造按附表一及附表二所示之應受分配之比例為分配之方式，較能兼顧兩造之利益，而屬妥適，故判決如主文第1、2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

八、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造之利害關係，命本件訴訟費用由兩造依比例負擔如主文第3項所示。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。

中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳建欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服，須於判決正本送達後20日之不變期間內，向本庭提出上訴狀。（須按對造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 張春梅

附表一：臺東縣○○市○○段000○00000地號土地共有人之應受分配之比例
編號 共有人姓名 應受分配之比例 １ 蔡淑卿 100000分之33334 ２ 蔡淑燕 100000分之33333 ３ 蔡佳妤 100000分之33333
附表二：門牌號碼臺東縣○○市○○路0段000巷00號房屋（稅籍編號00000000000）共有人之應受分配之比例
編號 共有人姓名 應受分配之比例 １ 蔡淑卿 第一、二層 100000分之33334第三層 0 ２ 蔡淑燕 第一、二層 100000分之33333第三層 0 ３ 蔡佳妤 第一、二層 100000分之33333第三層 100分之100