臺灣臺東地方法院民事-TTDV,112,訴,70,20240126,1

臺灣臺東地方法院民事判決
112年度訴字第70號
原 告 宏東建設股份有限公司

法定代理人 謝宏忠
訴訟代理人 陳信伍律師
被 告 洪敏君

訴訟代理人 王舒慧律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國113年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將附圖所示編號18、19之停車位交還原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序事項按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。

解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。

前條解散之公司，在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務，公司法第24條至第26條分別定有明文。

上開規定，依公司法第26條之1規定，於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用之。

準此，公司如經廢止登記後未經清算，其清算事務即無終結可言，參照上開法條規定，其法人人格仍應視為存續，且如尚未進行清算程序，即無清算人就任，其法定代理人仍為原法定代理人（司法院（79）廳民一字第914號函亦採同一見解）。

經查，本件原告前經經濟部民國90年12月27日經90中字第09034735370號函廢止登記在案，當時之法定代理人為董事長謝宏忠等情，有經濟部中部辦公室111年5月9日經中三字第1113451520號函檢附原告公司變更登記事項卡在卷可稽（訴142卷第106至111頁）。

而原告尚未向管轄法院即本院陳報清算人或清算完結等事件，復有本院民事紀錄科查詢表為憑（本院卷第127頁），是其法人格仍未消滅，並應以謝宏忠為本件原告之法定代理人，合先敘明。

貳、實體事項

一、原告主張；伊為宏東世貿公寓大廈（下稱系爭大廈）原始起造人，依系爭大廈分管契約所定，原告有該大廈地下室如附圖（即本院卷第76頁地下室平面圖）所示編號18、19號停車位（下稱系爭停車位）之約定專用權。

訴外人即被告之被繼承人劉建春於93年10月10日，以其子劉亞倫之名義，與伊簽訂「宏東世貿大樓地下室停車位買賣合約書」（下稱系爭合約），約定以新臺幣（下同）60萬元，將系爭停車位出賣予劉亞倫。

伊已將系爭停車位交予劉建春占有使用，詎劉建春與劉亞倫迄未依約付款，經原告訴請劉亞倫給付前述價金，但為本院110年度訴字第142號判決認定系爭契約對劉亞倫不生效力而駁回其訴確定，則劉建春已無占有系爭停車位之適法依據，自應將系爭停車位返還原告。

又劉建春前於107年4月8日死亡，劉亞倫復已拋棄繼承，被告為劉建春唯一繼承人，且系爭停車位亦為被告所使用，原告自得請求被告返還系爭停車位予伊，爰依民法第767條第1項前段、系爭大廈分管契約提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應將系爭停車位交還原告。

二、被告則以：原告並未證明其已依系爭大廈分管契約取得系爭停車位之約定專用權，原告請求將系爭停車位予己，顯屬無據。

而原告執系爭大廈使用執照誆稱其有前述約定專用權利，而與劉建春締結系爭合約，並交付使用，劉建春善意信賴原告占有之外觀，應類推適用民法第801條、第948條第1項規定保護其占有使用之信賴利益。

退步言之，縱認原告有此專用權，惟原告業與劉建春簽定系爭契約轉讓該專用權，被告本於劉建春繼承人之地位使用系爭停車位，即非無權占用。

原告雖主張劉亞倫與劉建春於成立系爭合約時均非系爭大廈區分所有人，是系爭合約違反公寓大廈管理條例（下稱系爭管理條例）第3條第4款等規定而無效云云，然劉亞倫已於94年5月27日取得系爭大廈13號12樓建物，則上述瑕疵應已治癒，自應將系爭合約解為有效。

況原告自認出售系爭停車位為違法行為，此業違反「淨手原則」，若予採認，等同鼓勵原告恣意違約等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第133頁）： ㈠系爭大廈係於81年9月7日取得建照執照（東建管字第1313號）；

於81年9月8日開工，84年9月20日竣工；

於84年12月4 日取得使用執照（東建都管字第0000000號）。

㈡系爭大廈地下室取得使用執照時，即設有如附圖所示之停車位；

並與其他公共設施於85年2月14日單獨登記為系爭大廈共同使用部分（臺東市○○段00000號建號）。

㈢依系爭大廈建造執照所載，系爭大廈地下室為避難室兼停車空間。

㈣原告於85年2月14日以第一次登記為原因，登記為系爭大廈13號16樓（臺東市○○段00000號建號）建物所有人。

㈤劉建春於93年10月10日以劉亞倫名義，與原告訂定系爭停車位買賣契約，約定以60萬元將系爭停車位出賣予劉亞倫。

㈥劉建春於100年7月21日將系爭大廈12樓（臺東市○○段00000號建號）建物賣予劉亞倫，並於同年8月19日以買賣為原因，將該建物所有權移轉登記予劉亞倫。

㈦系爭停車位迄今仍為被告所占有。

㈧被告為劉建春之繼承人。

四、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權 之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項及第821條定有明文。

共有物如經分管之約定，共有人就共有物之特定部分已有用益權者，該特定部分得請求返還於該共有人自己，為民法第831條但書規定之例外（最高法院88年度台上字第61號判決、99年度台上字第2397號裁定要旨參照）。

㈡原告依系爭大廈區分所有人間分管契約所定，就系爭停車位有約定專用權：⒈按所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。

又依土地登記規則第81條：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。

準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號判決要旨參照）。

⒉次按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定已明。

是原告主張其依系爭大廈區分所有人間分管契約，就系爭停車位有約定專用權，既為被告所否認，原告即應就此負舉證責任。

經查，系爭停車位所在之地下室為避難室兼停車空間，並與其他公共設施單獨登記為系爭大廈共同使用部分，而編有臺東市○○段00000號建號，原告亦為系爭大廈區分所有人等事實，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈢、㈣），並有建物登記第一類謄本、系爭大廈建造執照等件在卷可佐（本院卷第38至42、73頁），則系爭停車位為包含原告在內等系爭大廈全體區分所有人所共有，應可認定。

被告雖抗辯原告就系爭停車位並無約定專用權云云，惟公寓大廈區分所有人間透過原始起造人或建商，就停車空間使用範圍形成分管約定，此殆為我國不動產交易常態。

稽諸系爭大廈規約第14條亦規定：「共用部分之約定或專有部分之約定共有者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。

一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。

……」（訴142號卷第37頁），佐以原告為系爭大廈起造人，原告與劉建春以劉亞倫名義定有系爭合約，有系爭大廈使用執照暨附表存根、系爭合約在卷為證（本院卷第75、98至102頁），而原告自93年間將系爭停車位交由劉建春，並由被告接續使用至今已達十數年（不爭執事項㈤、㈦），此期間未見系爭大廈其他區分所有人或管理委員會有所異議，堪認系爭大廈全體區分所有人間，之前已就系爭停車位存有分歸原告單獨使用之合意，劉建春或被告方可於持續使用該停車位多年。

此參被告所提出記載94年1月10日經臺東縣政府核定之系爭大廈地下室停車場所有全人分配圖，其中編號3之所有人記載為許敏昌（本院卷第50頁），而許敏昌復於110年7月29日與訴外人王皓宇簽立停車位使用權買賣契約書，將編號3之停車位使用權轉賣給王皓宇（訴142卷第73至75頁），得以自由轉讓停車位使用權一情，亦可窺見系爭大廈區分所有人間確就停車場如何分配使用此節存有分管合意。

從而，原告主張其依系爭大廈區分所有人間分管契約，有系爭停車位之約定專用權，並請求將系爭停車位返還予伊，應屬有據。

㈢被告並無占有系爭停車位之合法權源：⒈答辯意旨雖稱本件應類推適用民法第801條、第948條第1項規定，以保護其信賴利益云云。

惟上開民法規定均以讓與人無權讓與為要件，而原告就系爭停車位確有約定專用權，業如前述，是與前揭民法規定之利益狀態有別，自無比附援引該等民法規定之餘地。

⒉被告固另以系爭合約為其適法占有之依據。

然按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的（最高法院108年度台上字第2189號判決要旨參照）。

準此，原告與劉建春以劉亞倫名義簽定系爭合約單獨出售系爭停車位，係以客觀不能之給付為標的，依民法第246條第1項規定為無效，被告自無援引系爭合約為其占有權源之餘地。

被告雖稱劉亞倫嗣取得系爭大廈應有部分而治癒該瑕疵，然契約無效者，為自始、當然、絕對無效，此不因嗣後情事變更而得治癒（最高法院109年度台上字第2742號判決意旨參照），是被告辯稱前述無效已經治癒云云，容屬誤會，尚無可取。

⒊被告再援引所謂淨手原則（Clean hand principle）為辯。

惟學者認為上述原則旨在藉由拒絕保護不清白者，以預防不法為目的，然是否排除不清白者之請求權，應依該原則目的，參酌比例原則進行個案判斷（王澤鑑，〈不當得利〉，104年1月，第146至147頁）。

本院審酌系爭合約雖因以客觀上不能之給付為標的而無效，然此尚未達刑事或行政不法程度，其行為可非難性較低，且原告未具法律專業，被告復未證明原告於締約時主觀上明知系爭合約有無效之原因，卻仍濫用此無效情形獲取利益之情事，或就契約無效有何重大過失，且依系爭合約所載，系爭停車位價值達60萬元，價值不斐，若僅因原告一時失慮即排除其返還請求權，對於其未免過苛，而難認與比例原則相符。

是被告此部分所辯，亦難遽取。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭大廈分管契約，請求被告返還系爭停車位，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
民事第一庭 法 官 蔡易廷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
書記官 李彥勲
附圖：系爭大廈地下室平面圖。