臺灣臺東地方法院民事-TTDV,83,訴,154,20010221,1

臺灣臺東地方法院民事判決 八十三年度訴字第一五四號
原 告 麗東建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 邱聰安律師
右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：

主 文

被告應給付原告新台幣肆拾萬零柒仟肆佰叁拾壹元及自民國八十三年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）四十萬七千四百三十一元及自民國八十三年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、陳述：被告於民國八十一年五月二十五日與原告簽訂預定房屋買賣契約書，並與訴外人詹幸雄簽訂預定土地買賣契約書，嗣後買賣標的之不動產物權即台東縣池上鄉○○段第三四四之三地號土地應有部分一三一七分之七十五之土地及其上建號第二八一號、門牌號碼台東縣池上鄉○○路三五七號之所有權（下稱系爭土地及建物）均已移轉登記予被告，惟被告尚欠原告價金四十萬元（其中所包含之土地價金債權已由訴外人詹幸雄讓與原告）、由原告先行代墊之代書費五千元、印花費一千一百六十五元、登記費一千二百六十六元，共計四十三萬七千四百三十一元，屢經催討，均無效果，爰依法訴請判決如聲明所示。

三、對被告抗辯所為之陳述：系爭建物之陽台因地政機關沒有登記，所以坪數不足，若登記進去，就多出一坪，各地政機關之作法並不同。

建築執照有列陽台，也有蓋，為免多課契稅，故未登記。

四、證據：提出聲明書正本、客戶應納工程期款欠收單、土地買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、預定土地買賣契約書、土地登記收費收據、登記費用明細表、建築改良物買賣所有權移轉契約書、建築改良物所有權狀、預定房屋買賣契約書、協調會紀錄各一份、購買票品證明單二紙、平面圖五紙（均為影本）。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：系爭土地及建物之買賣價金為四百八十九萬元，被告依約繳付第一期至第十一期之土地、房屋款共一百十四萬元，八十三年七月二十六日，被告配偶代理被告交付面額三百三十五萬元之本票予原告，是被告總共已給付原告四百四十九萬元，未付餘款僅有四十萬元。

原告推出之麗東黃金商業廣場，同一排房屋自西向東編號Ｓ一至Ｓ十三棟之面積、格局均相同，價格卻相有差達數十萬元者，因廣場同一排最西邊之Ｓ一棟房屋靠近火車站及商業區，可做生意，因此Ｓ六棟房屋價格四百五十七萬，而Ｓ八棟房屋價額則僅四百四十七萬，而廣場最東邊編號Ｓ十三棟附近為田地，依理價格本應更低，惟被告及訴外人詹幸雄以最東邊將興建商業大樓帶動繁榮為由，自編號Ｓ八棟起其價額反遞增，訂約當時，原告人員並向被告保證將來之增值絕不限於此，被告方以較Ｓ八棟貴六十二萬元之價格即四百八十九萬元買受編號為Ｓ十二棟之系爭土地及建物。

今系爭土地及建物雖已移轉所有權予被告，然原告根本無興建商業大樓之意思，不問其係不願或不能興建，被告所買受之系爭土地及建物既無經濟上預定之價值，被告當可依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定請求減少價金，或依同法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償。

而編號Ｓ六棟與Ｓ八棟價金相差十萬元，則依此差距類推，編號Ｓ十二之系爭土地及建物應差編號Ｓ六棟三十萬元，編號Ｓ六棟之房屋價金四百五十七萬元，則編號Ｓ十二棟之系爭土地及建物價金應只有四百二十七萬元，被告以四百八十九萬元買受，得減少價金或請求賠償六十二萬元。

又依房屋買賣契約書第一條，被告買受之房屋應有建坪六十六點六四坪，此面積係依地政機關複丈後登記之面積為準，但系爭建物面積僅一九五點六三平方公尺，約五十九點一七八坪，不足七點四六二坪，依房屋總價一百七十六萬元計算，被告得因此瑕疵請求減少價金或請求賠償十九萬七千零七十四元。

綜上被告得主張減少價金或請求損害賠償共計八十一萬七千零七十四元，與原告之本件請求抵銷，故原告之請求無理由。

又依契約所附平面圖及土地買賣契約書第一條，或依本地交易習慣，應將所出賣之土地單獨所有權移轉，但原告移轉予被告土地部分卻係與他人共有，是原告未依約履行，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金。

至契稅第七千四百三十一元，包括代書費五千元、印花稅一千一百六十五元、產權登記費一千二百六十六元，原告主張依契約第七條應由被告負擔，惟該條款係定型化條款，有違誠信原則，應屬無效。

三、證據：提出建物測量成果圖、開工報告書、台東縣政府建設局八十三年三月十日東建管字第一六二五之一一號使用執照、八十三年七月二十六日協議書、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、廣告傳單、協議書各一份、中央氣象局台東氣象測站逐日雨量統計表三紙、房屋平面圖四紙（均為影本）、照片一張，並聲請訊問證人江金標、曾欽豐、陳光煌。

理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。

本件原告起訴時訴之聲明初為請求判決被告應給付原告四十三萬七千四百三十一元，嗣於本院審理中減縮訴之聲明為如主文第一項所示（見本院八十四年六月九日言詞辯論筆錄），揆諸前揭法律規定，其所為訴之變更即應予准許，此先敘明。

二、原告起訴主張，被告於八十一年五月二十五日與原告簽訂預定房屋買賣契約書，向原告購買系爭建物，另向訴外人詹幸雄購買系爭土地，嗣系爭土地及建物之所有權均已移轉登記予被告，惟被告尚欠原告價金四十萬元（其中所包含之系爭土地價金債權已由訴外人詹幸雄讓與原告）及原告先行代墊之代書費五千元、印花費一千一百六十五元、登記費一千二百六十六元，共計四十三萬七千四百三十一元，屢經催討，均無效果，爰依法訴請判決如聲明所示等語。

被告則以：系爭土地及建物之買賣價金被告雖尚有四十萬元未付，惟因原告同時所出賣與系爭土地及建物同一排之房屋自西向東編號Ｓ一至Ｓ十三棟之面積、格局均相同，最西邊之Ｓ一棟房屋靠近火車站及商業區，可做生意，價格最高，而整排房屋之價金即因此向東遞減至編號Ｓ八棟之房屋後，因原告另以最東邊將興建商業大樓為由，故將自編號Ｓ九棟之房屋價金向東遞增至編號Ｓ十三棟之房屋。

然被告買受系爭土地及建物即編號Ｓ十二棟之房屋後，發現根本沒有興建商業大樓，欠缺原告所稱之預定經濟價值，故被告此部分得主張應減少價金，減少之價金依編號Ｓ六棟房屋價金四百五十七萬、編號Ｓ八棟房屋價金四百四十七萬元之差額計算，向東每隔一戶應差五萬元，被告所買受編號Ｓ十二棟之系爭土地及建物價金即應只有四百二十七萬元，而原約定價金為四百八十九萬元，故被告得主張減少價金六十二萬元，或請求原告賠償債務不履行之損害六十二萬元。

又依房屋買賣契約書第一條，系爭建物面積應有六十六點六四坪，但系爭建物面積僅一九五點六三平方公尺，約合五十九點一七八坪，不足七點四六二坪，依房屋總價一百七十六萬元計算，被告得因此瑕疵請求減少價金或請求賠償十九萬七千零七十四元。

綜上被告得主張減少價金或請求損害賠償共計八十一萬七千零七十四元，與原告之本件請求抵銷，故原告之請求無理由。

另依契約所附平面圖及土地買賣契約書第一條，或依本地交易習慣，應將所出賣之土地單獨所有權移轉，但原告移轉予被告土地部分卻係與他人共有，是原告既未依約履行，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金。

至代書費五千元、印花稅一千一百六十五元、產權登記費一千二百六十六元，原告主張依契約第七條應由被告負擔，惟該條款係定型化條款，有違誠信原則，應屬無效等語，資為抗辯。

三、原告主張兩造訂有買賣契約，由原告出賣系爭建物予被告，系爭土地則由訴外人詹幸雄出賣予被告，系爭土地及建物之所有權均已移轉登記予被告，惟被告尚欠原告價金四十萬元（其中所包含之系爭土地價金債權已由訴外人詹幸雄讓與原告）之事實，業據提出聲明書正本、客戶應納工程期款欠收單、土地買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、預定土地買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、建築改良物所有權狀、預定房屋買賣契約書、協調會紀錄各一份為證，並為被告所不爭執，固堪信為真實；

惟被告另抗辯稱因原告同時所出賣與系爭土地及建物同一排之房屋自西向東編號Ｓ一至Ｓ十三棟之面積、格局均相同，最西邊之Ｓ一棟房屋靠近火車站及商業區，可做生意，價格最高，而整排房屋之價金即因此向東遞減至編號Ｓ八棟之房屋後，因原告另以最東邊將興建商業大樓為由，故將自編號Ｓ九棟之房屋價金向東遞增至編號Ｓ十三棟之房屋。

然被告買受系爭土地及建物即編號Ｓ十二棟之房屋後，發現根本沒有興建商業大樓，欠缺原告所稱之預定經濟價值，故被告此部分得主張應減少價金，減少之價金依編號Ｓ六棟房屋價金四百五十七萬、編號Ｓ八棟房屋價金四百四十七萬元之差額計算，向東每隔一戶應差五萬元，被告所買受編號Ｓ十二棟之系爭土地及建物價金即應只有四百二十七萬元，而原約定價金為四百八十九萬元，故被告得主張減少價金六十二萬元，或請求原告賠償債務不履行之損害六十二萬元。

又依房屋買賣契約書第一條，系爭建物面積應有六十六點六四坪，但系爭建物面積僅一九五點六三平方公尺，約合五十九點一七八坪，不足七點四六二坪，依房屋總價一百七十六萬元計算，被告得因此瑕疵請求減少價金或請求賠償十九萬七千零七十四元。

綜上被告得主張減少價金或請求損害賠償共計八十一萬七千零七十四元，與原告之本件請求抵銷，故原告之請求無理由。

另依契約所附平面圖及土地買賣契約書第一條，或依本地交易習慣，應將所出賣之土地單獨所有權移轉，但原告移轉予被告土地部分卻係與他人共有，是原告既未依約履行，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金等語，亦據提出建物測量成果圖、開工報告書、使用執照、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、廣告傳單各一份、協議書二份、房屋平面圖四紙為證。

以下爰就被告前開抗辯，分項論述之：

（一）被告所抗辯稱原告曾告知其與系爭土地及建物同時出售之同排房屋最東邊將興建商業大樓之事實，為原告所否認，並陳述以在被告另件告訴原告涉犯詐欺罪之刑事訴訟案件中，曾有一半以上之買主到庭作證係聽說此事，而非直接聽原告所說，且被告於本件民事訴訟所聲請訊問之證人亦在其中等語。

被告對原告此部分之陳述既未加爭執，又不能提出任何證據足資證明原告確有謊稱之事實，其抗辯即難採信。

是被告進而抗辯系爭土地及建物因欠缺預定經濟效用而有瑕疵，價金應減少六十二萬元或被告因之受有六十二萬元之損害乙節，更屬無據，委無足採。

（二）被告買受之系爭建物約定面積應有六十六點六四坪，但系爭建物登記面積僅一九五點六三平方公尺，約合五十九點一七八坪，不足七點四六二坪之事實，雖為原告所不否認，惟陳述以因地政機關未將陽台面積加以登記，故系爭建物之登記坪數不足約定之數，若陽台面積亦加登記，面積即無不足等語。

本院依職權函台東縣關山地政事務所，經覆稱：系爭建物之登記面積並未包含陽台部分，若於建物測量時有為申請，即可將陽台部分以附屬建物測量登記，惟本件並未同時申請，倘有需要，得補辦登記等語，有台東縣關山地政事務所八十四年一月十二日東關地二字第○八九號函附卷可稽。

足認原告前開陳述，尚屬可信。

況兩造所訂之預定房屋買賣契約書第一條第二項前段明定：「．．．上開坪數係包括陽（平）台、．．．」；

雖同條項後段亦約定：「．．．精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準．．．」，惟陽台部分既可隨時補辦登記，即與面積短少之情形不符，故被告抗辯面積短少之瑕疵其得主張減少價金或請求賠償乙節，仍無足採。

（三）另被告抗辯稱依契約所附平面圖及土地買賣契約書第一條，或依本地交易習慣，應將所出賣之土地單獨所有權移轉，但系爭土地被告卻係與他人共有，是原告既未依約履行，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金之事實，則為原告所否認。

經查，卷附預定土地買賣契約書第一條僅約定內容僅及於系爭土地之面積並予指明係「私有面積」而已，依此約定及卷附平面圖均未能證明有不得為分別共有登記之約定，至所謂本地交易習慣，應由為此主張之被告就此項慣行為該地方人均認其有拘束其行為之效力之事實，負舉證責任，如不能舉出確切可信之憑證以為證明，即不能認為有此項習慣之存在（最高法院四十年度台上字第一九四五號判決意旨參照），而被告既未能舉證，即難遽信，故被告主張同時履行抗辯乙節，亦不足採。

四、又原告主張其先行代被告墊付代書費五千元、印花費一千一百六十五元、登記費一千二百六十六元，故被告應如數返還原告之事實，業據提出土地登記收費收據、登記費用明細表、購買票品證明單二紙為證。

被告雖不否認原告先行墊付前開款項，惟抗辯稱契約第七條此等費用應由被告負擔之約定，係定型化契約條款，內容違反誠信原則，應屬無效等語。

經查，卷附預定房屋買賣契約書係先行打字印刷後，再由兩造簽名蓋章，雖其中條款仍可經由買賣雙方個別磋商後加以改變或增刪，惟既係先行印就，足認原告意欲以其中之條款與不特定人訂立契約，是被告主張第七條約定係定型化契約條款，固堪信為真實。

惟按構成定型化契約條款無效之事由有違反公序良俗、違反誠信原則而對消費者顯失公平、牴觸非一般條款之約定者。

本件兩造之契約約定由被告支付者既為代書費、印花費、登記費用，且合計不過七千四百三十一元，與系爭建物之價金相比，甚為輕微，又無牴觸其他約定，及參以兩造所訂契約之性質、締約目的、全部條款內容、對價平等及其他一切情事（消費者保護法施行細則第十三條、第十四條規定參照），本院認兩造前開契約約定條款並未有構成無效之事由存在，故被告之就此所為之抗辯，委無足採，原告此部分之主張，則堪信為真實。

另前開契約約定條款既已明文「．．．由甲方負擔（即被告），並應於乙方（即原告）通知之期限內繳納。」

等語，則原告當可據以為請求被告給付代墊費用之權利基礎，附此敘明。

五、從而，原告依據兩造買賣契約約定之法律關係，請求被告給付四十萬七千四百三十一元及自系爭土地及建物登記為被告所有之日即八十三年八月十六日（見卷附土地及建物所有權狀）起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，此併敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日
臺灣臺東地方法院民事庭
~B法 官 張震武
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日
~B法院書記官 李學華