臺灣臺東地方法院民事-TTDV,105,重訴,33,20170511,1

臺灣臺東地方法院民事判決 105年度重訴字第33號
原 告 賴俊睿
訴訟代理人 黃絢良律師
被 告 王柔樺
許德欽
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國106年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告與被告王柔樺間，就坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○地號土地及其上如附圖所示編號5465（1）部分（面積一百八十九平方公尺）、編號5465（2）部分（面積三百九十二平方公尺）、編號5465（3）部分（面積四百零四平方公尺）、編號5465（4）部分（面積三百七十四平方公尺）、編號5465（5）部分（面積四百零一平方公尺）、編號5465（6）部分（面積四百六十平方公尺）、編號5465（7）部分（面積四百六十平方公尺）、編號5465（8）部分（面積三百九十八平方公尺）、編號5465（9）部分（面積七百五十六平方公尺）、編號5465（10）部分（面積三百九十八平方公尺）、編號5465（11）部分（面積四百五十三平方公尺）、編號5465（12）部分（面積四百五十平方公尺）、編號5465（13）部分（面積三百九十三平方公尺）、編號5465（14）部分（面積三百七十五平方公尺）、編號5465（15）部分（面積四百零四平方公尺）、編號5465（16）部分（面積三百八十平方公尺）、編號5465（17）部分（面積十二平方公尺）之地上物，租賃關係不存在。

被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○地號土地及其上如附圖所示編號5465（1）部分（面積一百八十九平方公尺）、編號5465（2）部分（面積三百九十二平方公尺）、編號5465（3）部分（面積四百零四平方公尺）、編號5465（4）部分（面積三百七十四平方公尺）、編號5465（5）部分（面積四百零一平方公尺）、編號5465（6）部分（面積四百六十平方公尺）、編號5465（7）部分（面積四百六十平方公尺）、編號5465（8）部分（面積三百九十八平方公尺）、編號5465（9）部分（面積七百五十六平方公尺）、編號5465（10）部分（面積三百九十八平方公尺）、編號5465（11）部分（面積四百五十三平方公尺）、編號5465（12）部分（面積四百五十平方公尺）、編號5465（13）部分（面積三百九十三平方公尺）、編號5465（14）部分（面積三百七十五平方公尺）、編號5465（15）部分（面積四百零四平方公尺）、編號5465（16）部分（面積三百八十平方公尺）、編號5465（17）部分（面積十二平方公尺）之地上物，騰空遷讓返還原告。

被告應各給付原告新臺幣捌萬捌仟陸佰柒拾參元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第二項於原告以新臺幣壹佰捌拾玖萬捌仟零伍拾元為被告供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣伍佰陸拾玖萬肆仟壹佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣伍萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告各以新臺幣捌萬捌仟陸佰柒拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告提起本件訴訟時，原係聲明請求：「㈠被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上祺力牧場（下稱系爭牧場）之畜禽舍14棟、管理室5間、倉儲設施2間、堆肥舍及地磅騰空遷讓返還原告。

㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）52萬3,785 元，及自民國105 年8月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。」

。

而原告本件聲明因需經臺東縣臺東地政事務所（下稱臺東地政）進行測量後始得確定，經本院會同兩造及臺東地政測量人員至現場進行測量，臺東地政依測量結果檢送複丈成果圖（見本院卷第64頁，即本判決附圖）後，原告將聲明事項依附圖所示更正並變更如後所述。

其訴之變更，本於同一土地之糾紛事實，與民事訴訟法第255條第1項第2款所設「請求之基礎事實同一者」准許變更聲明之規定相符，而為合法，應予准許。

二、本件被告許德欽經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告分別於97 年9月11日、同年12月10日取得系爭土地及系爭牧場所有權。

原告於105年9月間始悉原所有權人洪火炎與被告王柔樺簽訂土地含雞舍租賃契約書（下稱系爭租約），被告王柔樺之承租範圍乃系爭土地及其上雞舍等地上物17棟（下稱系爭地上物，即如附圖所示編號5465（1）部分（面積189 平方公尺）、編號5465（2）部分（面積392平方公尺）、編號5465（3）部分（面積404 平方公尺）、編號5465（4）部分（面積374平方公尺）、編號5465（5）部分（面積401 平方公尺）、編號5465（6）部分（面積460平方公尺）、編號5465（7）部分（面積460 平方公尺）、代號5465（8）部分（面積398 平方公尺）、編號5465（9）部分（面積756 平方公尺）、編號5465（10）部分（面積398平方公尺）、編號5465（11）部分（面積453 平方公尺）、代號5465（12）部分（面積450 平方公尺）、編號5465（13）部分（面積393平方公尺）、編號5465（14）部分（面積375平方公尺）、編號5465（15）部分（面積404平方公尺）、編號5465（16）部分（面積380 平方公尺）、編號5465（17）部分（面積12平方公尺）之地上物），約定租期自96年3月1日起至111年2月28日止，因系爭租約未經公證，且期限逾5年，依民法第425條第2項之規定，並無買賣不破租賃之適用。

且原告取得系爭土地及系爭牧場所有權時，被告王柔樺非直接占有人，亦不符民法第425條第1項規定之要件。

故系爭租約不足以作為被告王柔樺之占有權源及限制原告行使所有權之憑據，況依系爭租約第3條第2項第4款及第4條之約定，顯係對原告所有權有所妨礙，而有確認租賃關係不存在之必要。

又被告許德欽自承受被告王柔樺委託管理系爭地上物，被告共同負有返還系爭土地及系爭地上物之義務。

又被告共同無權占用期間，受有相當於租金之不當得利，按系爭土地申報地價年息8%計算，被告受有之不當得利金額52萬3,785元，各自應分擔26萬1,892 元，爰依民事訴訟法第247條、民法第767條第1項之規定，請求確認原告與被告王柔樺就系爭土地及系爭地上物之租賃關係不存在，被告應將所占用系爭土地騰空遷讓返還原告，併依土地法第106條、第110條、第148條之規定及民法不當得利與侵權行為之法律關係，各自給付原告26 萬1,892元等語。

並聲明：㈠確認原告與被告王柔樺間就系爭土地及系爭地上物之租賃關係不存在。

㈡被告應將系爭土地及系爭地上物騰空遷讓返還原告。

㈢被告王柔樺應給付原告26萬1,892 元。

㈣被告許德欽應給付原告26萬1,892 元。

㈤原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告王柔樺則以：依據營業登記資料公示查詢所示，原告非系爭牧場負責人，無從依民法第767條第1項之規定主張權利；

又被告王柔樺確與洪火炎簽訂系爭租約，雞隻乃被告王柔樺養殖，被告許德欽僅係受其委託從事管理工作，被告王柔樺不知道原告跟洪火炎買系爭土地及系爭地上物，當初被告王柔樺跟洪火炎簽約時有約定若洪火炎要賣土地，被告王柔樺有優先承買權，然洪火炎並未告知被告王柔樺已將系爭土地出售予原告乙事，本於系爭租約，被告王柔樺非無權占有等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。

三、被告許德欽則以：依據營業登記資料公示查詢所示，原告非系爭牧場負責人，無從依民法第767條第1項之規定主張權利；

被告許德欽確曾於95年12月20日向洪火炎承租系爭土地及系爭地上物，有契約書（下稱系爭甲租約）為證，原告於系爭甲租約存續期間內買受系爭土地，並登記為所有權人，依民法第425條第1項之規定，原告應承受出租人之地位，而系爭甲租約於101年2月29日到期後，被告許德欽仍繼續使用系爭土地及系爭地上物，原告亦未表示意見或反對，是兩造間存有不定期限之租賃關係，非無權占有，縱洪火炎有一物二租，猶未影響其承租權，至多僅有給付租金問題，而與不當得利無關，希望能與原告重新訂約，繼續承租系爭牧場等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。

四、本院之判斷：

（一）請求確認租賃關係不存在部分：1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。

查本件原告主張與被告王柔樺間就系爭土地及系爭地上物之租賃關係不存在，為被告所否認，原告在法律上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以確認之訴予以除去，依上所述，原告對此自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法即無不合。

2.被告王柔樺雖稱：伊與洪火炎有租約，洪火炎沒有跟伊說系爭土地被賣掉等語（見本院卷第81頁背面）。

惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。

本件被告王柔樺與洪火炎就系爭土地及系爭地上物簽訂系爭租約，依系爭租約第2條約定之記載，租賃期間係自96年3月1日起至111年2月28日止共計15年等情，此有系爭租約影本1份在卷可稽（見本院卷第24頁至第27頁），而系爭租約並未經公證乙節，復為被告王柔樺所不爭執，則系爭租約顯係期限逾5年且未經公證之租賃契約，殆無疑義，故依民法第425條第2項之規定，並不適用同條第1項之規定。

是被告王柔樺自不得主張系爭租約對於原告仍繼續存在，且被告王柔樺又未能舉證證明其與原告間另有就系爭土地及系爭地上物簽訂租賃契約之事實，則原告請求確認其與被告王柔樺間就系爭土地及系爭地上物之租賃關係不存在，應屬有據。

（二）請求被告遷讓返還土地及其地上物部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年 度台上字第1552號判決意旨參照）。

又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。

依上開說明，本件自應由被告就其有占用系爭土地之正當權源之事實，負舉證責任。

原告主張被告占用系爭土地及系爭地上物等情，業經其提出系爭租約、系爭甲租約、存證信函等為證（見本院卷第18至27頁），且經本院會同臺東地政人員到場勘驗無誤，並製有如附圖所示成果圖、本院勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷第56至64頁），且為被告所不爭執（見本院卷第39頁、第81頁背面），堪信為真實。

至原告主張被告占用系爭土地及系爭地上物為無權占有，請求被告遷讓返還系爭土地及系爭地上物等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲論述如下:1.被告許德欽部分：⑴原告主張其分別於97 年9月11日、同年12月10日取得系爭土地及系爭牧場所有權之事實，業據其提出土地登記謄本、畜牧場登記證書、行政院農業委員會畜牧場查詢資料為證（見本院卷第13至14頁、第16、17頁），堪信為真實。

被告雖辯稱：依據營業登記資料公示查詢所示（見本院卷第23 頁），原告非系爭牧場負責人，無從依民法第767條第1項之規定主張權利等語。

惟營業登記僅係稅務行政機關為稅籍管理所為之行政措施，尚難以此認定系爭牧場權利之歸屬，反觀上開畜牧場登記證書，係臺東縣政府依畜牧法第6條之規定勘查合格所發給；

而行政院農業委員會為畜牧場管理之主管機關，是上開畜牧場登記證書及畜牧場查詢資料，自屬可信而得作為認定系爭牧場權屬之證據，是被告上開所辯不足採。

⑵被告許德欽雖辯稱：伊曾向洪火炎承租系爭土地及系爭地上物，並簽訂系爭甲租約，原告於系爭甲租約存續期間內買受系爭土地，並登記為所有權人，依民法第425條第1項之規定，原告應承受出租人之地位，而甲租約於101年2月29日到期後，伊仍繼續使用系爭土地及系爭地上物，原告亦未表示意見或反對，是兩造間存有不定期限之租賃關係，非無權占有等語。

惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

查系爭甲租約定有期限，被告許德欽與洪火炎約定之租賃期間係自96年3月1日起至101年2月29日止之事實，有系爭甲租約為證（見本院卷第18頁），則於101年2月29日租賃期限屆滿後，被告許德欽已不得主張依租賃契約之法律關係占有系爭土地及系爭地上物。

至被告許德欽雖辯稱其有給付租金予原告，而原告未為任何表示，應認系爭甲租約繼續存續等語。

惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。

是租賃期限屆滿後不定期租賃關係之成立，以承租人於租期屆滿後出租人不即表示反對之意思者為前提，查原告否認被告許德欽上開主張，而被告許德欽復未提出任何證據為證（見本院卷第49頁），是被告許德欽上開所辯不足採。

⑶被告許德欽雖辯稱希望可以與原告重新簽立契約，繼續承租系爭牧場等語（見本院卷第49頁）。

惟被告上開所辯，亦非其得據以合法占用系爭土地及系爭地上物之權源，是被告許德欽上開所辯並不可採。

2.被告王柔樺部分：被告王柔樺雖辯稱：當初伊跟洪火炎簽約時有約定若洪火炎要賣土地，伊有優先承買權，然洪火炎並未告知伊已將系爭土地出售予原告乙事，本於系爭租約，伊非無權占有等語。

惟查，被告王柔樺不得依民法第425條主張系爭租約對於原告仍繼續存在，且被告王柔樺又未能舉證證明其與原告間另有就系爭土地及系爭地上物簽訂租賃契約之事實，業據本院認定如上，而被告王柔樺與洪火炎間縱有其他約定，依債之關係相對性原則，亦僅屬被告王柔樺與洪火炎間之法律關係，自不能以之拘束原告。

是被告王柔樺此上開所辯，亦難採憑，被告王柔樺不能以此主張有權占有系爭土地及系爭地上物。

3.綜上，被告就占有使用系爭土地及系爭地上物具合法權源乙節，除上開抗辯外，並未提出任何足以證明該事實存在之證據供本院審酌，被告就其所應負之舉證責任尚有未盡，則原告請求被告遷讓返還系爭土地及系爭地上物，應屬有據。

（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：1.按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段定有明文。

又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而占有土地所得之利益，應以相當於法定最高限額租金之數額為限（最高法院61年台上字第1695號判例、94年度台上字第1094號判決意旨參照）。

再按地租不得超過地價百分之八；

前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3 年之平均地價，土地法第110條第1項前段、第2項分別定有明文。

而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依該法所申報之地價。

另依平均地權條例第16條，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。

而上開計收地租之規定，於不當得利事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算不當得利之標準；

且地租不得超過地價8%，乃地租之最高限額，非謂必照申報地價8%計算，尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。

又租金請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。

而請求給付相當於租金之不當得利，其請求之標的，雖非租金，而係不當得利，惟其性質與租金相近，仍應受前開請求權短期時效之限制。

2.經查，本件被告無權占有系爭土地，業如前述，又原告係自97 年9月11日取得系爭土地所有權乙節，亦據其提出土地登記謄本為證（見本院卷第13 頁）。

而系爭土地100年度至104 年度期間公告地價為每平方公尺130元；

105年度期間公告地價為每平方公尺150 元，此有公告土地現值及公告地價查詢在卷可查（見本院卷第29頁），又系爭土地地目為「旱」，使用類別為「農牧用地」，此有土地登記謄本在卷可查（見本院卷第13頁），而系爭土地鄰臺東縣卑南鄉太平路630 巷，附近為雜木林及釋迦園，其上有雞舍、管理室等鐵皮建物等情，亦有本院勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷第56至62頁），是本院認依系爭土地申報地價年息5%計算相當租金之不當得利，較為合理。

而原告曾於105年8月2日以存證信函向被告請求返還系爭土地及系爭地上物，有存證信函在卷可查（見本院卷第19、20頁）。

又被告占用系爭土地之面積為6,699 平方公尺，是原告得依不當得利之法律關係，請求被告給付自105年8月3日起回溯5年至100 年8月4日止相當於租金之不當得利金額為17萬7,346 元（計算式如附表所示）。

而原告本得依民法第185條第1項前段規定請求被告連帶給付17萬7,346元，今原告僅聲明請求被告平均分擔上開不當得利金額，自屬有據，是原告得對被告請求之金額各為8萬8,673元（計算式：17萬7,346元÷2＝8萬8,673元），應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求確認與被告王柔樺間就系爭土地及系爭地上物，無租賃關係存在；

併請求被告遷讓返還系爭土地及系爭地上物；

及請求被告給付相當於租金之損害，於如主文第1、2、3 項所示部分，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
民事第一庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須依對造當事人人數檢附繕本）。
如委任律師上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
書記官 許惠棋
附表（元以下四捨五入）：
①100年8月4日起至100年12月31日止之不當得利損害金：6,699平方公尺×130元×80%×5%×149日/365日＝1萬4,220元②101年1月1日起至101年12月31日止之不當得利損害金：6,699平方公尺×130元×80%×5%＝3萬4,835元③102年1月1日起至102年12月31日止之不當得利損害金：6,699平方公尺×130元×80%×5%＝3萬4,835元④103年1月1日起至103年12月31日止之不當得利損害金：6,699平方公尺×130元×80%×5%＝3萬4,835元⑤104年1月1日起至104年12月31日止之不當得利損害金：6,699平方公尺×130元×80%×5%＝3萬4,835元⑥105年1月1日起至105年8月3日止之不當得利損害金：6,699平方公尺×150元×80%×5%×216日/365日＝2萬3,786元⑦總額：
1萬4,220元+3萬4,835元+3萬4,835元+3萬4,835元+3萬4,835元+2萬3,786元＝17萬7,346元