臺灣臺東地方法院民事-TTDV,108,訴,31,20190522,1

臺灣臺東地方法院民事判決 108年度訴字第31號
原 告 楊宏隆

訴訟代理人 吳漢成律師
被 告 林文子
訴訟代理人 傅爾洵律師
複 代理人 陳世昕律師
被 告 劉俊良
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國108年5月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告劉俊良應給付原告新臺幣陸佰貳拾元，及自民國一○八年二月一日起，按月給付原告新臺幣壹佰伍拾伍元。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

本判決第一項命被告劉俊良給付原告新臺幣陸佰貳拾元部分得假執行，但被告劉俊良如以新臺幣陸佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

訴訟費用由被告劉俊良負擔十分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國106年12月間經由嘉家不動產經紀有限公司仲介向被告林文子購買坐落臺東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱585土地），雙方談好總價新臺幣（下同）6,000,000元，遂於106年12月8日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），原告陸續給付全部價金，被告林文子遂依約將585土地移轉登記予原告，未料原告取得所有權後不久，即接到被告劉俊良之起訴狀，主張其同段593地號土地（下稱593土地）為袋地，要求通行585土地【此經本院以107年度東簡字第21號判決（下稱前案）被告劉俊良所有593土地得通行585土地，面積378.66平方公尺（下稱前案通行權）確定】，期間從被告劉俊良處得知被告林文子早已於原告購買土地前，即多次要求通行585土地，顯見被告林文子故意隱匿此一事實，屬惡意隱匿違約。

前案通行權面積共378.66平方公尺，約占585土地面積10分之1。

據此，爰依民法第349、359、354條之規定，請求被告林文子減少買賣價金10分之1即600,000元，並依系爭契約第10條3款請求同額違約金，共1,200,000元。

被告劉俊良則因取得前案通行權，須自前案判決確定日（107年9月間）後，自107年10月起迄本件起訴108年1月，共計四個月給付原告7,448元（計算式：1,8624＝7,448），及自108年2月起，按月給付原告1,862元之償金。

並聲明：㈠被告林文子應給付原告1,200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡被告劉俊良應給付原告7,448元及自108年2月起，按月給付原告1,862元。

㈢願供擔保，請求宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告林文子部分：因土地相鄰關係，對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），不在出賣人擔保之範圍內，被告劉俊良主張前案通行權，不在伊出賣585土地應負擔保之範圍內，原告請求減少買賣價金600,000元無理由，另系爭契約第10條3款約定，係在約定解除系爭契約後，出賣人應返還買受人已給付之價金，並給付違約金，與本件爭議並無雷同之處，無適用該約定之餘地。

㈡被告劉俊良部分：伊取得前案通行權係源自民法第789條第1項規定，依該條第3項，無需支付償金。

另管線使用部分，願支付原告償金，惟計算方法應採使用土地面積乘以申報總價之週年利率5%為合理，即1年1,861元（計算式：63.1×590×5%＝1,861，即每月155元）。

㈢並均聲明：⒈請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。

⒉如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文；

所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂；

而民法第349條規定，所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。

至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院96年度台上字第2617號、90年度台上字第2093號民事裁判參照）。

㈡原告稱：伊於購買585土地前，被告劉俊良已多次向被告林文子要求通行，被告林文子知情仍不告知，已違反系爭契約第7條：「乙方擔保本買賣土地產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或其他糾葛等情事」（見本院卷第6頁）之約定。

經查，被告劉俊良向被告林文子以電話請求通行乙節，業經被告劉俊良於本院審理中證實：我在前案起訴前，有3次打電話給被告林文子，向他或他的家人表示想要通行585土地，他們不同意，叫我自己去處理，我只好起訴等語（見本院卷第41頁）。

㈢而上揭被告間之溝通過程，被告林文子與原告締約時並未予以揭露，是否已構成違反系爭契約第7條「原告應擔保585土地無其他糾葛等情事」？經查，自權利本質而言，權利瑕疵擔保之目的在於維持買受人對於標的物之權利完整性，但是並非一切影響買受人權利之情節均屬權利瑕疵擔保。

例如土地於買賣後始由政府機關進行徵收程序，即不生權利瑕疵擔保問題。

於他人主張所有權、抵押權、耕作權、地上權乃至租賃權時，必然直接衝擊到買受人之所有權，減低或剝奪其價值。

上述權利標的物自始即屬明確可知，由於與買賣標的物同一，雙方在處分、使用、收益上具有排他性，無從相容併存。

至於通行權則不然，事前未必有相關資訊可供相核有無通行權爭議，依據民法第787條第2項規定可知，通行權所行使標的物可能有數筆鄰地，在行使權利前，他人無法得知將與買賣標的物重疊；

通行權人就其中一筆土地行使權利後，亦不得再對其他土地所有權人主張通行權。

基於相鄰關係所產生通行權，其性質與其他物權並不相同，純係考量社會整體使用不動產利益所設制度，參酌其設有償金制度以填補損害，益徵其與一般物權有別，不應列入權利瑕疵擔保之範圍。

基此，本院考量袋地通行權為法律強行規定，不能限制該袋地所有人不得主張，甚至不容該第三人任意預為拋棄（參見最高法院75年台上字第947號判例意旨），自不得課予出賣人應負此一擔保責任。

同理可知，系爭契約第7條所載之「其他糾葛」，亦不應包袋地通行權之情事。

況被告林文子於106年12月8日與原告簽定系爭契約時，被告劉俊良尚未起訴（前案起訴日為107年1月8日），被告劉俊良並於前案訴訟中，提出多個通行方案請求本院判決。

可知縱被告林文子已預先知道與被告劉俊良間，可能有通行權爭議，但無法確知爭議內容，亦無法預測被告劉俊良將如何主張權利。

本院審酌上情，認被告林文子未將與被告劉俊良起訴前之溝通過程告知原告，及被告劉俊良嗣後取得前案通行權等節，均不構成違反系爭契約第7條及民法規定出賣人負擔之瑕疵擔保責任之要件。

原告請求減少價金600,000元，並依系爭契約第10條3款請求同額違約金，共計1,200,000元，均屬無據。

㈣按因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。

數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。

前項情形，有通行權人，無須支付償金，民法第789條定有明文。

經查，被告劉俊良取得前案通行權，係依據民法第789條第1項之規定等情，業為兩造所不爭執，依同條第3項，無需支付償金，原告此部分請求為無理由。

㈤惟就前案容許被告劉俊良設置排水管部分，經被告劉俊良同意依民法第786條支付償金（見本院卷第42頁反面）。

⒈按土地所有人，非通過他人之土地，不能安設電線、水管、媒氣管或其他筒管或雖能安設而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而安設之，但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應支付償金，民法第786條第1項定有明文。

⒉本院審酌585土地之坐落位置及地目為「農牧用地」、使用分區為「風景區」、被告劉俊良之使用目的為安設水管等情綜合判斷，認被告劉俊良主張，安設面積約為63.1平方公尺，按申報地價每平方公尺590元之週年利率5%計算，每年1,861元（計算式：63.1×590×5%＝1,861，即每月155元），應屬合理。

是以，原告請求被告劉俊良給付自107年10月起迄本件起訴日之108年1月，已產生4個月之償金共計620元（計算式：1554＝620元），及自108年2月起，按月給付155元，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。

四、綜上所述，原告依民法第786條第1項之規定，請求被告劉俊良給付620元，及自108年2月起，每月155元之償金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

另原告依民法第349、359、354條之規定及系爭契約之約定，請求被告林文子給付1,200,000元，為無理由，應予駁回。

五、本判決第1項前段所命被告劉俊良給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。

另依民事訴訟法第392條第2項，依職權宣告被告劉俊良如預供相當之擔保，得免為假執行。

至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
民事第一庭 法 官 郭韶旻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 23 日
書 記 官 劉雅文